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烏克蘭基輔別墅市場分析(組圖)

http://whmsebhyy.com 2004年08月31日 15:52 商務(wù)部網(wǎng)站

　　一、基輔別墅市場凸現(xiàn)火爆行情隨著基輔市房地產(chǎn)市場的急劇升溫（去年一年上漲了40－60％），目前基輔市潛在的房產(chǎn)消費(fèi)者正暫緩在市區(qū)購房的計劃，轉(zhuǎn)而把目光投向基輔市郊別墅建設(shè)。類似情況在中國的各大城市早就出現(xiàn)過，目前我國大城市周圍都已布滿了大大小小的別墅群。基輔的別墅市場到底有多大誰也難以預(yù)測，但據(jù)基輔市別墅開發(fā)商反映，目前基輔市郊的別墅供不應(yīng)求，需求量迅速擴(kuò)大，從去年底開始，基輔州的土地價格也瘋狂上漲。基輔市郊具體地塊價格根據(jù)其建筑密度、距離基輔市中心的遠(yuǎn)近和地塊人氣而有所不同，大致均價見下表（單位：美元/100平方米）

　　近來基輔別墅市場上需求量較大的是面積為220－300平米的別墅。由于建筑材料價格上揚(yáng)、別墅建筑質(zhì)量的不斷提高、基礎(chǔ)設(shè)施更為科學(xué)合理以及基輔市區(qū)房產(chǎn)價格的上漲，導(dǎo)致基輔市郊別墅需求增加。如果以前別墅的消費(fèi)群主要為富人的話，而現(xiàn)在基輔的中產(chǎn)階級也轉(zhuǎn)而選擇購買市郊別墅，因為基輔市區(qū)一套3－4居室的住房價格已相當(dāng)于市郊一棟別墅的價格。二、基輔別墅消費(fèi)者購置房產(chǎn)的四種方式目前在基輔市郊購置別墅房產(chǎn)有四種方式：（一）購買土地，自建房屋；（二）購買土地后承包給建筑公司建設(shè)；（三）購買房產(chǎn)公司開發(fā)的別墅；（四）購買相對便宜的二手農(nóng)村住房及其連帶地塊。由于土地和建筑材料價格的大幅上揚(yáng)（今年內(nèi)基輔的建筑材料價格已上漲了20－25％），目前基輔別墅消費(fèi)群體中選擇自建方式的越來越少。況且購買建材、管理工地、安裝煤氣和供熱管道等等煩瑣的建設(shè)工作需要耗費(fèi)大量的時間和精力。越來越多的消費(fèi)者傾向于第二種別墅建設(shè)方式，即自己先在基輔市郊購買土地，然后按“交鑰匙”工程發(fā)包給建筑公司進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)。基輔別墅群房產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段。目前在車程15分鐘以內(nèi)的基輔市郊圈，正在建設(shè)的別墅群有6－7片（大致每片建設(shè)20－35棟別墅），其中半數(shù)以上已銷售。由于別墅數(shù)量不多，而別墅市場需求旺盛，導(dǎo)致別墅價格不斷走高，目前已達(dá)到每平米1100－1200美元的水平。據(jù)分析，由于目前正在規(guī)劃中的別墅群不多，別墅價格上漲的趨勢不會輕易改變。具體行情見下表：

　　基輔房產(chǎn)公司普遍缺少周轉(zhuǎn)資金，房產(chǎn)商開發(fā)一片別墅群至少需要600－800萬美元的啟動資金，以用于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和一期房產(chǎn)開發(fā)。房產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)則取決于一期房屋的銷售情況，如果一期房產(chǎn)銷售不理想而又沒有后續(xù)資金跟上的話，房產(chǎn)公司就將面臨極大的市場風(fēng)險。由于基輔別墅開發(fā)是一個新興市場，烏克蘭金融機(jī)構(gòu)尚未提供配套服務(wù)，住房貸款在烏克蘭也未形成體系，資金的缺乏將嚴(yán)重制約基輔別墅市場的發(fā)展。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，許多大型投資公司十分看好基輔房產(chǎn)市場，隨著該市場的不斷升溫，烏克蘭金融界會陸續(xù)進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)，以博取基輔別墅市場的高額利潤。基輔市郊的農(nóng)村二手房交易市場也逐步被看好，購買者主要是期望通過購買房屋而獲得其周邊的土地，價值1.5－2萬美元的小型農(nóng)村房屋價格在去年一年里上漲了20－30％，尤其是占地面積超過1000平方米的農(nóng)村房屋成為搶手貨。三、基輔別墅市場前景分析由于基輔別墅潛在市場需求巨大，面積在220－300平方米的別墅行情會在未來的3－4年里持續(xù)升溫。同時，由于別墅開發(fā)中存在高額利潤，會不斷吸引房產(chǎn)公司和投資公司加入該市場開發(fā)，供給的不斷增加又會抑制別墅價格的惡意炒作，每平米的售價最后會維持在800－850美元之間。當(dāng)然，為節(jié)約成本，選擇購置土地自建別墅方式的消費(fèi)者仍會在相當(dāng)長的時間里存在，畢竟基輔的富人和中產(chǎn)階級為數(shù)不多。同時，基輔周邊的土地將成為緊俏商品，40公里范圍內(nèi)、面積在1500－2500平米的地塊將被銷售一空，據(jù)預(yù)測，到2006年，基輔市郊土地價格將至少上漲30％－40％。況且，基輔市政府正準(zhǔn)備停止用于個人建設(shè)的地塊的銷售。據(jù)專家分析，經(jīng)過4－5年的發(fā)展，到2010年，投資于基輔別墅市場的資金將不會少于5億美元。撰稿人：郭志龍

　　（信息來源：駐烏克蘭經(jīng)商參處子站）

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