| 8·31大限，地產(chǎn)熱降溫？(圖) | |||||||||||
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| http://whmsebhyy.com 2004年08月30日 09:15 北京青年報(bào) | |||||||||||
在今年8月31日之前，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán) 從2003年下半年以來(lái)，中央政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，土地政策、金融政策等都進(jìn)行了重大改革。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在多年來(lái)的發(fā)展中普遍存在著一些過(guò)分依賴銀行和非金融機(jī)構(gòu)投資的共性。因此，此次宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策的相繼出臺(tái)，給各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都造成了很多壓力。國(guó)土資源部第71號(hào)令規(guī)定，在今年8月31日之前，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)。這道政令對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界和市場(chǎng)都產(chǎn)生了很大影響。 業(yè)內(nèi)人士指出，近些年來(lái)雖然為國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)做出了不少貢獻(xiàn)，但作為資金高密集型行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生“過(guò)熱”的情況，則可能會(huì)給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成明顯的不利影響。中央政府通過(guò)收緊信貸和土地兩條“線”進(jìn)行調(diào)控，是為了重新調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改變資金流向，目的就是要擠掉泡沫、打擊投機(jī)。因此，這次宏觀調(diào)控不僅給我國(guó)房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，同時(shí)也帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 在宏觀調(diào)控的背景下，國(guó)內(nèi)一些重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和走勢(shì)引起人們的廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，北京、上海、深圳等大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然會(huì)受到一些影響，但不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，商品房市場(chǎng)更是呈現(xiàn)緩緩降溫、理性回收的態(tài)勢(shì)。 “全國(guó)范圍的商品房?jī)r(jià)格還會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中微升的狀況，不會(huì)出現(xiàn)大的起落。”建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾認(rèn)為，目前房地產(chǎn)發(fā)展情況與上世紀(jì)90年代初靠投資拉動(dòng)的房地產(chǎn)熱有著本質(zhì)不同，宏觀調(diào)控不會(huì)傷害房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。去年部分地區(qū)房地產(chǎn)有些過(guò)熱，投機(jī)性購(gòu)房造成房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，目前的宏觀調(diào)控只是讓過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到遏制。投機(jī)炒作等虛假的購(gòu)房需求退出后，總體供求得到回歸。 根據(jù)目前統(tǒng)計(jì)的2004年上半年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)可以看出，2004年北京樓市房?jī)r(jià)非但沒(méi)有降，反而出現(xiàn)“漲聲一片”的局面，上半年北京樓盤(pán)銷售的平均房?jī)r(jià)比去年同期上漲了3％。 和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況相似，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控之后也將穩(wěn)步發(fā)展。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，今年以來(lái)上海樓市的基本供求關(guān)系仍然是求略大于供。這一供求關(guān)系下半年基本不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變。上海房地局局長(zhǎng)蔡育天認(rèn)為，一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的城市，其房?jī)r(jià)和地價(jià)應(yīng)該是逐步上升的，而不應(yīng)是下降。 香港麗豐控股業(yè)務(wù)發(fā)展部高級(jí)副總裁莊征星先生表示，近期出臺(tái)的一系列政策，影響最大的是純粹用極少部分資金進(jìn)行短線炒作的投機(jī)客。在擠掉水分之后，真正中長(zhǎng)線的投資者還是會(huì)進(jìn)入，宏觀調(diào)控更應(yīng)該是一個(gè)機(jī)會(huì)。 業(yè)內(nèi)人士指出，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控政策的影響下雖然產(chǎn)生不小的波瀾，但總體上不會(huì)受到損害。目前的局面有可能會(huì)在樓市中產(chǎn)生四方面影響：一些小企業(yè)支撐不住倒閉，銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的利益也不同程度地受損；企業(yè)被洗牌，有實(shí)力的大企業(yè)獲得更多的資源和發(fā)展空間；在一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商、炒房者會(huì)降低對(duì)利潤(rùn)空間的期望值，購(gòu)房者可能得到一些實(shí)惠；在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)繼續(xù)發(fā)展和土地資源緊缺這兩個(gè)前提下，尤其在中國(guó)最具成長(zhǎng)性的長(zhǎng)三角地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)一定程度上的振蕩，但總體上還將持續(xù)飄紅。 文／新華社記者 新聞追蹤一：北京平均房?jī)r(jià)漲了 地產(chǎn)8·31懸念 昨天，記者從北京市國(guó)土資源局了解到，本市最后一批38個(gè)“過(guò)關(guān)項(xiàng)目”清單已公布，加上此前已經(jīng)公布的250個(gè)“過(guò)關(guān)項(xiàng)目”，北京市共有288個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最后過(guò)關(guān)。有關(guān)負(fù)責(zé)人和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這288個(gè)項(xiàng)目未必全部能真正“過(guò)關(guān)”，下半年北京樓市的新盤(pán)供應(yīng)不會(huì)因此激增，也正因如此，房?jī)r(jià)是漲是跌，很大程度得看買(mǎi)房人會(huì)不會(huì)出現(xiàn)上半年的“購(gòu)房恐慌”。 有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前北京登記的經(jīng)營(yíng)性用地歷史遺留項(xiàng)目共1091宗，涉及尚需辦理出讓的土地面積16362公頃，規(guī)劃建筑面積約2.2億平方米。上半年北京樓市一直處在一種撲朔迷離的狀態(tài)，越來(lái)越多擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲或供應(yīng)減少、買(mǎi)不到房的購(gòu)房人走進(jìn)了北京大大小小的售樓處。開(kāi)發(fā)商明顯感到房子好賣(mài)了，很多區(qū)域和樓盤(pán)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。有人用“樓市出現(xiàn)了購(gòu)房恐慌癥”形容了上半年的北京樓市。 288個(gè)“過(guò)關(guān)項(xiàng)目”仍要面臨三道“門(mén)檻”的“過(guò)關(guān)”大考：從目前的情況看，288個(gè)項(xiàng)目加上上半年北京已經(jīng)審批過(guò)的項(xiàng)目，目前北京市已經(jīng)審批的土地供應(yīng)達(dá)5000多公頃，年內(nèi)還看不出土地供應(yīng)趨緊的趨勢(shì)，因此年內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。 文/本報(bào)記者 新聞追蹤二：杭州地產(chǎn)投資增幅落了 地產(chǎn)8·31懸念 上半年杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，但增速明顯回落。全市商品房施工面積達(dá)2058.25萬(wàn)平方米，其中住宅1607.67萬(wàn)平方米，比去年同期分別增長(zhǎng)53.4%和56.8%；新開(kāi)工面積314.63萬(wàn)平方米，其中住宅247.09萬(wàn)平方米，比去年同期分別增長(zhǎng)30.4%和20.9%。上半年商品房新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于施工面積的增速，房地產(chǎn)投資和建設(shè)增長(zhǎng)過(guò)快勢(shì)頭已被抑制。 一些中小房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以高額利息將土地使用權(quán)抵押給典當(dāng)行，以獲得資金實(shí)施開(kāi)發(fā)；一些人開(kāi)始拿著項(xiàng)目四處找有實(shí)力的企業(yè)接盤(pán)；一些原本開(kāi)始進(jìn)入擴(kuò)張期的企業(yè)不得不收縮戰(zhàn)線。在個(gè)人購(gòu)房市場(chǎng)，現(xiàn)在成交的基本都是自住的。 政府的新政策正在不斷出臺(tái)。浙江省財(cái)政廳發(fā)出《關(guān)于契稅征管若干政策的通知》，要求各市縣契稅征收機(jī)關(guān)按照市場(chǎng)價(jià)格分地段、分類型確定二手房計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)。杭州市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)也將在年底前運(yùn)行。杭州市相關(guān)部門(mén)將定期向社會(huì)披露房地產(chǎn)投資、施工面積等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息，及時(shí)反映市場(chǎng)銷售的成交面積和金額等數(shù)據(jù)。 文/新華社記者 新聞追蹤三： 廣東圈地造城神話沒(méi)了 地產(chǎn)8·31懸念 廣東地產(chǎn)商的“大盤(pán)情結(jié)”早在廣州番禺20世紀(jì)90年代開(kāi)發(fā)祈福新村時(shí)就已初現(xiàn)端倪。此后，位于廣州番禺的“華南板塊”越做越大。21世紀(jì)初，這股“大盤(pán)”風(fēng)刮到了廣東的二、三級(jí)城市，并通過(guò)廣東地產(chǎn)商的北上、西征刮向了全國(guó)各地。 “在以招投標(biāo)方式為主的‘陽(yáng)光地政’的照耀下，將很難出現(xiàn)一個(gè)大開(kāi)發(fā)商囤積大量土地的狀況，以往席卷全國(guó)各地的大盤(pán)開(kāi)發(fā)熱將逐漸消退。在這種意義上，‘大盤(pán)時(shí)代’已經(jīng)終結(jié)。”廣東佛山一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這樣說(shuō)道。但這一觀點(diǎn)遭到了廣東省政府參事、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)潘蜀健的質(zhì)疑。他說(shuō)，在經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)徹底實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓以后，中小地產(chǎn)商將被淘汰出局，余下的都是一些“地產(chǎn)大鱷”。這時(shí)，如果政府“有形之手”能夠有效控制單幅土地的出讓規(guī)模，大盤(pán)時(shí)代可以宣告終結(jié)。否則，下此結(jié)論為時(shí)尚早。 文/新華社記者 新聞追蹤四：上海樓盤(pán)銷售速度慢了 地產(chǎn)8·31懸念 一手房市場(chǎng)低端物業(yè)放量，中高檔二手房交易量逐月縮水，不少開(kāi)發(fā)商已將別墅用地改建公寓，面對(duì)高位盤(pán)整的房市，人們的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)普遍降低。種種跡象表明，上海樓市已走出“激情燃燒的歲月”，開(kāi)發(fā)商的激情回歸常態(tài)，購(gòu)房人的選擇日趨理性。 從市場(chǎng)看，目前上海樓盤(pán)案場(chǎng)的銷售速度普遍放緩，盡管每次房源放量較小，但銷售周期還是逐漸拉長(zhǎng)。人們?cè)诜康鼐志W(wǎng)站上看到預(yù)售備案的房源很多，但是到了案場(chǎng)卻往往沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，究其原因，今年客戶比去年明顯減少，開(kāi)發(fā)商短時(shí)期內(nèi)難以攢到足夠的客戶，自然要多捂一段時(shí)間。至于個(gè)別售樓處出現(xiàn)購(gòu)房者連夜排隊(duì)等購(gòu)的市場(chǎng)傳聞，一位專業(yè)房地產(chǎn)分析師一語(yǔ)道破：“那基本是營(yíng)銷的需要�！� 從供求關(guān)系看，低端物業(yè)開(kāi)始放量上市。據(jù)荒島工作室提供的數(shù)據(jù)，7月份上海上市的新樓盤(pán)達(dá)44個(gè)，居今年以來(lái)新盤(pán)月供應(yīng)量之首。其中5000元/平方米以下的低端物業(yè)占新盤(pán)總量的1／4，7000元/平方米以下的中低價(jià)位物業(yè)幾乎占新盤(pán)總量的一半，比去年同期提高了8個(gè)百分點(diǎn)。7月份成為今年以來(lái)上海低價(jià)位樓盤(pán)上市最多的一個(gè)月。低端物業(yè)大幅上升將帶動(dòng)上海一手房均價(jià)整體下滑，與高價(jià)盤(pán)主打市場(chǎng)的已往相比，這是順應(yīng)市場(chǎng)的理性調(diào)整。 從購(gòu)房者看，“看菜吃飯”的多了，跟風(fēng)追漲的少了，購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)普遍降低。2003年上半年,總價(jià)40萬(wàn)元到70萬(wàn)元的二手房成交量比重達(dá)50.9％，經(jīng)過(guò)上一輪暴漲行情，70萬(wàn)元到100萬(wàn)元已成為當(dāng)今的中端區(qū)間，但其成交量已跌至35．54％。原來(lái)市場(chǎng)以三居需求為主，但目前市場(chǎng)上兩居的需求量已驟升至60．58％。這表明，時(shí)下貸款門(mén)檻提高，大多數(shù)購(gòu)房人不得不務(wù)實(shí)，將需求從舒適型退回到基本功能型。 文/新華社記者 作者：王英誠(chéng)
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