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國開行處置爛尾樓　海南房產(chǎn)06年解結(jié)？(圖)

http://whmsebhyy.com 2004年07月30日 13:24 21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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　　國開行介入爛尾樓處置　海南房產(chǎn)金融2006年解結(jié)？

　　本報記者　賈玉寶　實習(xí)記者　劉文星　陳麗　海口報道

　　7月8日，海南省政府招商辦公室將明光大酒店、賽格國際大廈等一批有代表性的大宗停緩建處置項目納入省府招商項目，并對外公開招商，一時應(yīng)者云集。

　　今年初，三亞市政府年初曾對外稱，三亞爛尾樓已基本處置完畢；而海口市處置房地產(chǎn)辦公室（下稱海口市處置辦）亦稱，截止今年6月底，海口87％的項目申報了處置方案，62％的項目復(fù)工。

　　然而，海南爛尾樓問題并不如此簡單。明光大酒店產(chǎn)權(quán)人———海口明光旅游發(fā)展有限公司日前已數(shù)次派人到海口市處置辦理論，聲稱對招商事項不知情，要求自行處理；而對賽格國際大廈擁有產(chǎn)權(quán)的中國銀行海南省分行在申請多年后一直未完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　與個案對照的是，在海口市處置辦今年3月份向國家財政部、建設(shè)部、國土資源部、人民銀行聯(lián)合調(diào)查組遞交的書面報告中稱，尚有105萬平方米空置商品房未消化，205宗、面積約400萬平方米停緩建工程未復(fù)工，需用3年時間才能竣工銷售，因此建議將積壓房地產(chǎn)減免稅的優(yōu)惠政策延長至2006年底，并增撥中央財政專項補助資金2.6億元。

　　2006年，或許是海南爛尾樓的終結(jié)時間？

　　海口之痛

　　海南爛尾樓之痛重在海口。海南最高的爛尾樓———明光大酒店位于海口市南海大道和龍昆南路交界處，這個樓宇曾被稱為海南爛尾樓的“代表作品”。

　　據(jù)海口市處置辦提供的項目規(guī)劃書顯示，該樓于1994年4月被海口市瓊山區(qū)規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)建設(shè)，批建面積97871萬平方米，高48層，海口明光旅游發(fā)展有限公司投資25825萬元于1994年動工建設(shè)，1998年12月因資金鏈短缺被迫停工。

　　明光大酒店沉睡六年后，海南省招商辦于2004年7月就此項目向社會公開招商，合作方式可以獨資、合資、合作等，并可享受停緩建工程的相關(guān)優(yōu)惠政策，如稅費減免、行政費用免收、事業(yè)服務(wù)性費用減半收取等。

　　明光大酒店招商標(biāo)的1.2億元系由海口市處置辦測算而成。但記者在該辦看到另一番景象：海口明光旅游發(fā)展有限公司兩位員工代表公司向海口市處置辦提出異議，不同意以招商方式解決明光大酒店的問題。

　　該公司一位人士對記者說，“我們要自行處理，招商事項并不知情，這幾天來已交涉多次，但未有結(jié)果。”

　　而海口市處置辦一人士則稱，“今年初，處置辦曾與明光公司溝通過，明光公司亦要求政府提供有關(guān)招商信息，隨后我們上報了測算價格，問題關(guān)鍵是公布的招商價格可能過低，致使明光公司有些被動。”

　　這或許只是政府與企業(yè)未能充分協(xié)調(diào)，但明光大酒店項目更大的問題在于，對它的盤活不是簡單一棟樓的問題。記者在該爛尾樓現(xiàn)場看到，該樓只是完成了外部鋼筋水泥架構(gòu)，雨水澆漓，外觀非常難看，但在方圓幾里處卻十分惹眼。不僅如此，僅它的左方20米處，就有三棟爛尾住宅樓，沒有窗戶，內(nèi)部空空蕩蕩，低層被幾戶民工占用；右方處也是待開發(fā)地。因此，對明光的盤活必將是一攬子項目。

　　實際上，海口市對大宗積壓樓盤的處置一直十分乏力。據(jù)海口市處置辦楊先生說，大宗樓盤債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，處置難度大，至今沒有一個成功的案例，實際上，處置辦更多承擔(dān)的也只能是搭橋工作。

　　困難再次加大。2003年7月，瓊山市撤市改區(qū)后并入海口市，海口市處置辦接手的瓊山爛尾樓項目有110宗、320萬平方米。

　　進入海口市處置辦，首先映入眼簾的是墻上張貼的幾大幅圖表。其中，一幅題為《海口市2004年重點停緩建工程項目處置進展表》顯示，今年共有90項重點項目需要處置，而海口明光大酒店就榜上有名。

　　不僅如此，據(jù)該處置辦半年工作報告顯示，截至2004年6月底，海口市未處置的停緩建項目有166宗，建筑面積527萬平方米（含瓊山區(qū)81宗、210萬平方米）其中，司法查封的54宗，建筑面積178萬平方米；涉及金融單位的有17宗，建筑面積79萬平方米。

　　由此可見海口積壓房地產(chǎn)處理難度之大。

　　實際上，海口是海南省上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)。截止1998年底，全市空置商品房360萬平方米；停緩建工程項目446宗，用地面積588.3萬公頃，涉及原規(guī)劃報建面積1438萬平方米；閑置土地2856萬公頃。積壓房地產(chǎn)總量占全省的78％，全國的7.8％。

　　政府代為處置

　　1999年初，海南省成立處置積壓房地產(chǎn)工作小組，由省建設(shè)廳副廳長林克昌任主任。

　　隨即，海口市于同年成立了市處置積壓房地產(chǎn)工作小組，小組下設(shè)辦公室，即處置辦。處置辦設(shè)立9個實施小組，各實施小組由一名副局長具體負(fù)責(zé)，組成人員由城建、規(guī)劃、國土、房改、經(jīng)貿(mào)、法院等多部門抽調(diào)組成。

　　海口市處置辦楊科長說，“處置辦為市政府直屬結(jié)構(gòu)，辦公室主任最早由副市長兼任，現(xiàn)改為市副秘書長兼任。最早人員多達35名，現(xiàn)在約有15名左右。”

　　據(jù)其介紹，至1999年至2004年上半年，該處置辦5年多來累計處置空置商品房255萬平方米（完成70.8％），處置停緩建工程290萬平方米（完成原報建面積的20.1％），兩者累計545萬平方米。

　　“處置方式有多種，如轉(zhuǎn)讓、拍賣、代為處置、融資、招商等，其中，代為處置是海口的一項創(chuàng)舉。”海南省建設(shè)廳綜合處負(fù)責(zé)人稱。所謂代為處置即政府限定一個時間讓停緩建工程項目產(chǎn)權(quán)人申報處置方案，對超過期限不作為的停緩建工程，政府就指定機構(gòu)進行代為處置，處置收益存放在法院或財政指定的賬戶，待產(chǎn)權(quán)人清理關(guān)系后，憑有效證明文件再申領(lǐng)分配。

　　于2000年10月成立的海口市房地產(chǎn)代為處置中心事實上承擔(dān)了這一職能。該中心在業(yè)務(wù)上接受市處置辦的指導(dǎo)。

　　2000年6月，海口市人大常委會審議通過該處置辦法，隨后海南省人大在該市代為處置做法的基礎(chǔ)上出臺了《關(guān)于加快處置海南經(jīng)濟特區(qū)停緩建工程的決定》。截至2004年4月，海口市代為處置項目122宗，規(guī)劃報建面積417萬平方米，占全市停緩建工程總量的29％。

　　難點：金融房產(chǎn)

　　單是省、市處置辦的力量，難以全面解決積壓房地產(chǎn)問題。據(jù)海南省建設(shè)廳有關(guān)人士介紹，積壓房地產(chǎn)中金融資產(chǎn)占絕大部分，而許多金融機構(gòu)不認(rèn)同政府的代為處置方式。

　　截至2003年8月，海南未處置的積壓房地產(chǎn)資產(chǎn)中，逾70％屬于四大國有商業(yè)銀行；而金融機構(gòu)在海南的停建、緩建工程項目有90多個，建筑總面積達160多萬平方米，沉淀資金達180億元。

　　為此，省政府于2003年8月斥資1億元組建了海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司，專門承接、管理和處置國有商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)，并向金融機構(gòu)償還處置回籠的資金。處置期限為五年時間，海南當(dāng)年處置所得次年交回銀行，以海南省財政做擔(dān)保。

　　記者采訪當(dāng)日，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司主要負(fù)責(zé)人正在與工商銀行海南省分行溝通，商談辦理項目移交手續(xù)。但記者從另一渠道了解到，商業(yè)銀行向聯(lián)合資產(chǎn)管理公司辦理移交手續(xù)的積壓房地產(chǎn)項目為數(shù)甚少。

　　按國務(wù)院于2002年10月下發(fā)的《處置海南省積壓房地產(chǎn)補充方案》所確定的協(xié)議移交價值的比例，已確權(quán)的積壓商品房將按評估總價的85％（海口比例，各市規(guī)定不同，下同）移交，沒有確權(quán)的按評估價的30％移交。

　　對此條款，銀行感到另一番委屈。一位銀行人士稱，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司執(zhí)行商業(yè)化運作，銀行擔(dān)心的是國有資產(chǎn)會受到損失，至于地方財政擔(dān)保，過去也有過未兌現(xiàn)的先例。

　　中國銀行海南省分行資產(chǎn)保全處鄭處長說，中行除將一些不良資產(chǎn)剝離給信達公司外，并未有一宗給聯(lián)合資產(chǎn)管理公司。

　　“事實上，都是總行在與海南方面在談。以賽格國際大廈為例，已于今年上劃總行，但債務(wù)仍掛在分行，并且目前尚未核呆。”

　　而另一方面，自2003年下半年起海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，原視積壓房地產(chǎn)為包袱的銀行，心態(tài)已開始起了微妙變化。

　　國開行的角色

　　在海南房地產(chǎn)市場中，國家開發(fā)銀行海南省分行也扮演著重要角色。

　　2003年12月，國家開發(fā)銀行副行長劉克崮在一份“支持海南經(jīng)濟社會發(fā)展”的主題報告。據(jù)劉在報告中介紹，2003年國開行累計新發(fā)放人民幣貸款70億元，美元2.43億，本外幣貸款余額達到148億元，占全省金融機構(gòu)人民幣中長期貸款的36％。其中，城建是重點支持的行業(yè)。

　　2002年12月，國開行與海南省政府簽訂了合作協(xié)議，2003年，對海口、三亞市進行了信用評審，簽訂了《開發(fā)性金融合作協(xié)議》，協(xié)議總金額150億元。其中，海口市城市基礎(chǔ)設(shè)施新一捆項目已簽訂總借款合同60億元，項目合同10.4億元，發(fā)放中長期貸款3.3億元，短期貸款2.3億元；三亞市城市基礎(chǔ)設(shè)施新一捆項目已簽訂總借款合同15億元，項目合同7.3億元，發(fā)放中長期貸款2.7億元。

　　不僅如此，國開行還在監(jiān)控土地出讓。在給海口的60億元貸款中，有7.4億元是給還海口市城市建設(shè)投資公司進行海口市海秀西路、丘海大道等16個項目建設(shè)，而海口市委、市政府在組建城投公司時就賦予了土地經(jīng)營權(quán)、城市資源經(jīng)營權(quán)和有效的政府債權(quán)等。

　　據(jù)國開行海南分行信貸管理處丁處長介紹，為防止炒賣地皮、哄抬地價，國開行海南分行采取了信用評審和債項評審雙重制度，同時建議海口市政府規(guī)范土地市場、嚴(yán)格土地規(guī)劃，有組織、有計劃地對土地進行收購、儲備、開發(fā)整理和供應(yīng)。“我們提出的土地經(jīng)營要統(tǒng)一管理的做法，可有效約束地方政府的短期行為，并在事實上做到了將貸款風(fēng)險關(guān)口前移。”

　　“目前，我們主要做的是舊城改造這一塊，參與處置積壓爛尾樓是今后業(yè)務(wù)的一個意向。此外，國開行還積極與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ瑓⑴c制度體系和信用體系建設(shè)，并具體參與制定了《海南利用國家開發(fā)銀行貸款資金管理辦法》等一攬子制度。”

　　與國開行監(jiān)控土地出讓異曲同工的是，海口市也開始加大土地回收力度。截止到2004年4月，海口建立了土地儲備制度，同時盤活變現(xiàn)資產(chǎn)達1億元，抵押貸款為政府提供資金約2.6億元。

　　爛尾樓2006年終結(jié)？

　　據(jù)海南省建設(shè)廳新聞發(fā)言人介紹，截止到2004年6月底，海南省應(yīng)處置的閑置建設(shè)用地23788.5公頃，除司法查封的5170.5公頃外，可處置的18618公頃全部納入處置程序，已落實處置的閑置建設(shè)用地18005公頃，占可處置面積的96.7％。

　　在積壓商品房銷售方面，全省已銷售和出租的積壓商品房面積為365萬平方米，占總量的80％。

　　在停緩建工程處置方面，全省共批準(zhǔn)處置方案的項目涉及原規(guī)劃報建面積1355萬平方米，占原規(guī)劃報建面積1631萬平方米的83％；批準(zhǔn)建設(shè)面積829萬平方米，已竣工后銷售或自用的有460萬平方米。

　　該發(fā)言人稱，三亞市的停緩建工程已全部動工建成。

　　2004年3月，海南省處置辦組織了省、海口、三亞市的房地產(chǎn)形勢及處置積壓房工作的專題調(diào)研，并向國家建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行組成的聯(lián)合調(diào)查組進行了匯報。據(jù)海南省建設(shè)廳綜合處負(fù)責(zé)人介紹，四部門認(rèn)為“海南房地產(chǎn)市場運行總體上是良好的，供求總量、供求結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定”。

　　而海口市處置辦的未處置數(shù)據(jù)則與整體情況相差太大。

　　同是在向四部委的匯報中，海口市處置辦以書面文字報告稱，尚有105萬平方米空置商品房未消化，205宗、面積約400萬平方米停緩建工程未復(fù)工，需用3年時間才能竣工銷售，因此建議將積壓房地產(chǎn)減免稅的優(yōu)惠政策延長至2006年底。

　　同文指出，海口市轉(zhuǎn)化房涉及返還土地出讓金缺口達2.6億元，因此建議財政部繼續(xù)追加補助資金。另據(jù)了解，海南省積壓商品房轉(zhuǎn)化經(jīng)濟適用住房已完成申報財政部補助租金超4億元額度，達5.56億元，已批復(fù)3.14億元。

　　7月中旬，海口市委召開會議，會議強調(diào)爭取在2005年底將爛尾樓基本處置完畢。

　　“綜合來看，海南爛尾樓處置不能太樂觀，作為海南重災(zāi)區(qū)的海口市處置積壓房地產(chǎn)的較早時間應(yīng)在2006年。”一位長期從事海南房地產(chǎn)開發(fā)的人士稱。

　　鏈接：

　　海南房地產(chǎn)“泡沫”再現(xiàn)？

　　據(jù)一位不愿公開姓名的海南房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，目前，海南的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾次挫折后，已經(jīng)相當(dāng)理性，在實際操作上，執(zhí)行靠近原則，即中小房地產(chǎn)商會在大房地產(chǎn)商擬建和在建的樓盤旁購買土地建設(shè)，形成群聚效應(yīng)，這樣價格上去了，道路等問題都解決了。目前，這種方式較為普遍。如在海口國貿(mào)和三亞等地，均有這種情況。

　　“另外，房價在抬升。如海口國貿(mào)的置地花園，以2500元每平方米起價，每高一層樓加價50元，賣得相當(dāng)好。”

　　“而購房者多為外地人，包括東北、北京、上海等地人士。如東北人，在海南做生意的較多，多為子女為老人買棟房子，在10月份接老人來島，次年五月前后送走。海南更多的是這種候鳥類樓房。”

　　然而，曾在海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司工作過的蔡慎坤向媒體出具的數(shù)據(jù)顯示，2003年末海口房地產(chǎn)開發(fā)施工總面積為406.8萬平方米，而2003年共銷售商品房（含二手房）面積96萬平方米，兩者差距實在太大，值得警惕。

　　而房地產(chǎn)信貸情況也不容樂觀，據(jù)人民銀行海口市中心支行《海南省房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量情況季報表》（統(tǒng)計對象為7家商業(yè)銀行）顯示，截至2004年6月30日，房地產(chǎn)信貸余額為102.71億元，按照五級分類法，其中，次級、可疑、損失類不良貸款合計18.86億元，占貸款總余額的18.4％；另有欠息類表內(nèi)科目3.31億元，表外科目8.25億元，兩者合計11.56億元。

　　另據(jù)人民銀行海口市中心支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2003年末，海南轄區(qū)商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款占房地產(chǎn)貸款總額的67.1％，占整個不良貸款的17.75％。

　　該支行貨幣信貸管理處一位人士解釋說，不良貸款率下降的主要原因一是核銷、剝離力度加大，二是新發(fā)放貸款量大且質(zhì)量較高。

　　但海南整體貸款情況并不理想。據(jù)該支行調(diào)查統(tǒng)計處的另一組數(shù)據(jù)顯示，截至2004年3月末，海南省金融機構(gòu)不良貸款余額比年初增加26.97億元，其中，次級類貸款增長較為突出，比年初增加29.45億元，轉(zhuǎn)化為損失類貸款也較多，比年初增加11.13億元。與之相對應(yīng)的是，銀行剝離的不良資產(chǎn)處置難度加大。截至2004年3月末，金融資產(chǎn)管理公司在處置中已確認(rèn)的各種損失累計達67.7億元，占已處置不良資產(chǎn)116.6億元的58％。

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