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房產資本商業醞釀“Mall”風潮（熱點聚焦）(組圖)

http://whmsebhyy.com 2004年07月20日 09:16 人民網-市場報

　　本報記者張晶晶

張晶晶攝

　　6月底，商務部部長助理黃海在全國市場體系建設工作會議上指出，目前我國商品市場總量不足，與國外相比差距很大。就零售業來說，發達國家人均商業面積達1.2平方米以上，而我國北京、上海這樣的大都市還不足1平方米。

　　差距和不足就意味著利潤空間，而商業地產商們早就清楚了這一點。我們已經發現，身邊有越來越多的超大面積、巨額投資的購物中心（ShoppingMall）浮出水面，甚至有聲音高呼“摩爾（Mall）時代已經到來”。上海商學院連鎖經營管理系主任吳建國認為，明顯屬于長線投資的購物中心正在時髦地炒“概念”，他對此表示隱憂。

　　從年初開始，由商務部牽頭，銀監會、發改委、建設部相繼介入了對大型購物中心的全面檢查。據估計，目前以Mall名義在建的商業項目就有300多個，占用資金近2000億元。

　　政策緊縮資金和土地隱憂

　　專家認為，現在投資Mall面臨幾個問題，特別是政策趨向緊縮，申請開發貸款難上加難。在北京，3年下來，多家爭當北京第一家Mall的開發商中只有西四環的金源時代購物中心出線，其他仍在籌備和等待投資當中。

　　為什么幾部委要以大規模的檢查，為如火如荼的ShoppingMall建設亮起警示燈？這主要是土地和資金兩方面原因。

　　87萬平方米的建筑總面積、38億元的總投資，金源依靠資金和土地的巨額投入，才打造了這個從商業形態上說真正意義的Mall。而一個運轉良好的Mall也要8～10年才能正常收回投資，這期間一旦出現經營不善的風險，使幾十萬平方米、幾億元的投入不能發揮實際的效用，那損失不只是投資者，還會讓銀行的大筆貸款成為壞賬，因此政府的宏觀調控就顯得尤為重要了。

　　根據中國商業聯合會最新調查顯示，全國范圍內，購物中心的投資額當中有80％以上的資金來自銀行，粗略估計，Mall已經圈了銀行至少1300億元資金，銀行資金成了這個Mall建設過程中的主體。

　　還有就是土地問題，在上世紀90年代末，進入中國的Mall成了一些房地產商牟取暴利的幌子，因為利用Mall的概念，最直接好處是可以拿到廉價土地。據一位長期運作Mall項目的人士透露，一般開發Mall項目的用地價格，只在當地土地市場價格的30％左右。開發商很有可能以Mall的名義進行圈地。

　　提高自有資金率是解決之道

　　中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為：“徹查Mall可以讓開發商逐漸走向規范，但不可扼殺Mall這一業態。”要在資金和土地上提高準入門檻。

　　開發Mall首先應該要求自有資金達到較高的比率，而不能主要依靠銀行貸款。

　　由于沒有產業基金支持，國內的商業地產項目開發資金主要來源于銀行貸款。我國的商業地產開發主體多是住宅開發商轉向，受開發經驗與資金實力所限，大多數都選擇了與住宅開發相同的模式——先蓋好房，然后分割成不同面積出售產權甚至賣期權。但Mall這種商業地產的投資方式不能同于住宅開發。住宅開發可以利用分期建設減少一次性投入，再利用分期銷售不斷回籠資金以投入下一期開發。在目前市場需求旺盛的情況下，銷售會很理想，回籠資金的速度也會非常迅速，基本不存在占壓資金的問題。

　　今年3月，由商務部和銀監會組成的調查組就曾專門到深圳對Mall開展調查，尤其是Mall的資金來源。“畢竟Mall的前期投入是非常高的，如果運營中出現問題，很可能會帶來很大的風險。”而讓金光華Mall的老總沈立偉感到自豪的是，構筑金光華的15億元全部使用自有資金，沒有銀行一分錢貸款。

　　專家指出，購物中心開發商的自有資金率比較理想的水平，應達到80％，至少不低于50％。從深圳金光華、北京金源Mall的運營模式看，國內商業地產主力地產商———Mall投資者的心態開始調整擺正，開始遵循國際商業地產運作的基本規律。這一方面得力于企業自有資金實力或融資能力的增強，一方面也能看出目前投資商對Mall前景的看好程度。

　　土地要素趨向公開透明

　　北京大學的張序東教授說，土地是Mall的主要要素，它將會快速地增值，一直以來，商業地產商想方設法用各種手段來快速廉價地獲得土地資源，也會以Mall這一概念來打動地方政府，讓他把土地批給自己。有數據表明，目前借購物中心名義的在建商業項目約300多個，而真正的購物中心僅占30％。

　　針對大型商業項目是否圈占土地的問題，從7月初開始，國家發改委等五部委聯手在全國范圍內摸底調查大型商業設施項目。摸查期間，一切在建項目將停建、接受重新評估，不合格者將出局。業內人士預測，徹查后，大部分違規、違法的在建項目都將遭遇“腰斬”，而且許多已經審批通過的項目也會被擱置，國內商業地產將進入全面“瘦身”、重新洗牌的階段。

　　經過這一番規劃之后，在中國必將出現真正成功的Mall建成運營的范本，必將會在房地產、資本運營和商業運營三重效應的巨大吸引下，成就一種健康發展的Mall風潮。

　　《市場報》 (2004年07月20日第十七版)

美國某ShoppingMall

　　中華零售網提供

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