評易憲容先生《個人集資建房的制度分析》

　　許青安

　　11月 “溫州合作建房聯(lián)盟”所委托的開發(fā)商，以1.0458億元的價格，拿到了溫州市政府掛牌出讓的30畝地塊，成為全國個人合作建房中首個成功拿到地的“先驅(qū)”。發(fā)起人趙智強成了新聞人物。

　　個人合作建房，給房價困局的震撼是一石激起千層浪，望價興嘆的購房人看到了遠方破曉的曙光，圍繞著“個人合作建房”各方面認識眾說紛紜，其中易憲容先生連發(fā)倆文對此提出質(zhì)疑和分析；

　　所謂中國房價困局，就是眾多準(zhǔn)備購買住房的中低收入的人士，對于高漲不止的房價無能為力，很像1987、1988年時候中國的搶購風(fēng)潮，當(dāng)時的彩色電視機、

冰箱國家實心“政府管制”，電視機票、冰箱票比電視機、冰箱還值錢，老百姓連面粉都要賣上十袋八袋儲藏起來；“政府管制”就是對于電視機、冰箱生產(chǎn)資格進行國家審批，理由是防止資源浪費。科龍創(chuàng)始人潘寧有過一段話，當(dāng)時作為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”的科龍在國家定點生產(chǎn)冰箱生產(chǎn)資格43名中排在最后一名，就是這個最后一名，通過質(zhì)量政策競爭過上面所有的國有企業(yè)成為冰箱的第一，試想如果當(dāng)年科龍沒有獲得“準(zhǔn)生證”，中國家電市場會走向競爭嗎？老百姓會用越來越便宜的價格賣到越來越好的電視機、冰箱嗎？

　　為高漲不止的房價叫好的代表是任志強先生，換個語境，我們可以更好的理解任先生們(含專家教授博導(dǎo))的高論，為什么“電視機票、冰箱票比電視機還值錢”？那是因為你們需要，而且是“巨大真實性需求”，說的對嗎？絕對對，但是，需求與“有效需求”是有區(qū)別的概念，我們需要電視機但是我只能出2000元，這才是完整的有效的需求，而不是“你不是有需求嗎？那就只有這種40000元的電視機，你不買還多得是人買呢”，的確。當(dāng)時就有人揭發(fā)某某的孩子囤積電視機，這就是歷史的一幕，當(dāng)時電視機廠的利潤也是百分之幾百，現(xiàn)在家電市場形成了一個完全競爭的市場機制，家電行業(yè)利潤率在5~9%左右了，當(dāng)年的痛苦老百姓也許都已經(jīng)淡忘掉了。

　　老百姓的痛苦就是壟斷市場下的“不自愿的交易”和需求沒有變成“有效需求”。

　　“自愿的交易”是市場經(jīng)濟的精髓所在。自愿才是互惠，互惠意味著交易雙方都得益無人受損，是社會帕累托改進。自愿交易就形成市場均衡的價格。而在壟斷市場狀況下，價格是扭曲的，是不能真實反應(yīng)“有效需求”的，交易沒有形成社會帕累托改進。

　　任志強們所代表和倡導(dǎo)的是壟斷市場的邏輯和價格，而趙智強代表的是“自愿的交易”、“有效需求”。和當(dāng)年“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”的科龍擠進國家定點生產(chǎn)冰箱生產(chǎn)資格一樣，溫州個人集資建房與“經(jīng)濟適用房”、“廉租房建設(shè)計劃”一起走進供給的隊伍中，這些積極的因素猶如“星星之火“對于房價之困具有巨大的震撼作用；

　　當(dāng)房地產(chǎn)市場成為官商勾結(jié)的壟斷市場時候，我們就不能指望一個沒有私利的地方政府出現(xiàn)，一個不被利潤吸引的國有、中外合資、民營房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，我們就不能指望著政府

宏觀調(diào)控立竿見影，就不能指望“有形的手”一定可以彌補市場失靈。

　　這個時候，我們所能做的只有倆條，一不買房，二自救，積極參與市場的博弈，而不是放棄。如哈耶克所謂“消費者主權(quán)理論”(Consumer Paramountcy Theory)，自己動手豐衣足食而已；

　　對于易憲容先生《個人集資建房的制度分析》，易先生首先是從“市場經(jīng)濟原則”來否定或者質(zhì)疑個人集資建房的經(jīng)濟性，這點從“電視機”的案例中應(yīng)該明白，我為什么要從原則上鼓勵一切供應(yīng)者的進入，使房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，如果類似江西重新啟動“經(jīng)濟適用房”滿足10~20%的住房需求，“廉租房制度”滿足10~20%的住房需求，個人集資兼房有5%，這樣就可以從根本上改變房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，進而真正使房價走向良性競爭；否則，只有鋪天蓋地的抱怨和郁悶無濟于事。

　　易先生說“N個個人集資建房中的成本與收益分攤可能會出現(xiàn)非均質(zhì)的狀態(tài)，這就使得多人集資建造合約成本會十分昂貴”，以需求來定生產(chǎn),怎么一定會“ 合約成本會十分昂貴”? 這塊地將為合作建房者提供260套住房，每人只能購買一套，憑身份證進行登記。現(xiàn)在的合作建房會員中，近三分之一為溫州市市場營銷協(xié)會會員企業(yè)的職工，還有一些，則是郊區(qū)居民和當(dāng)?shù)卮迕瘢�“都不是富人”。也不都是傻子�?/p>

　　易先生說“從已經(jīng)披露出來的信息來看，這個住房聯(lián)盟的發(fā)起人明確的表示，他們之所以要建立這種個人集資建房聯(lián)盟，重要的還是希望從中獲得3%贏利(盡管這種贏利是合約人意愿，但仍然與N個個人集資建造不存在利潤分享不同)。"此"3%贏利"為建筑商利潤,非"集資者他們";在趙智強看來，自己是會員合作建房，并不追求利潤，“當(dāng)然勝算很大”。按照他的計劃，12月初，他們要召開一次合作建房的會員大會，討論小區(qū)的建設(shè)規(guī)劃以及協(xié)調(diào)會員之間的合作，并簽訂合作建房合同。

　　易先生說“中國要解決廣大民眾的住房居住條件，并非是讓這些十分稀缺的土地分散為個人來集資建房，而是推行中國住房建造的產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化。“易先生說的這倆化現(xiàn)在都有了,就是沒有市場化，一篇探討個人集資建房制度分析的文章，似乎要成為建筑技術(shù)的文章了；更嚴(yán)峻的現(xiàn)實是中國住房建造的產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化這倆化，化不出全民住房保障計劃來，化不出“完全競爭”的房地產(chǎn)市場來。

　　易先生說“從住房的供給方面來說，住宅生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，并建立起非營利的全國范圍的住房生產(chǎn)工業(yè)化通用體系才是國內(nèi)房地產(chǎn)市場解決廣大民眾住房需求的根本之道，”這些建筑技術(shù)問題根本就不是個人集資建房的問題。易先生接著說“而個人集資建房正好是與現(xiàn)代住宅發(fā)展主流模式背道而馳“。憑此來下結(jié)論未免武斷了。

　　易先生說“對于個性化的個人集資建房模式可以有些個例，但這些個例仍然需要通過征收較高的土地資源稅的方式加以限制。”這就莫名其妙了,為什么要限制呢?有什么錯誤,請易先生明示; 單位集資建房不就是房改前中國最主要的住房建設(shè)方式嗎?

　　易先生說“為什么政府一直在三令五申反對國內(nèi)單位集資建房？就在于它們的低效率，就在于這種集資建房不利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。“溫州的個人集資建房與國務(wù)院國辦發(fā)(2006)37號文的單位集資建房是不同的，國辦發(fā)(2006)37號文提到，要“嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為”，此后，建設(shè)部等三部委又發(fā)出“關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知”，當(dāng)然，這里所指的 集資建房與溫州人目前進行的集資建房稍有不同，相信溫州人也已認真學(xué)習(xí)過，不會犯往槍口上撞的低級錯誤。在中國社會國有體制與非國有體制二元存在的狀況下,不是效率問題,而是壟斷企業(yè)造成的貧富懸殊的問題.

　　易先生說“別看溫州個人集資建房聯(lián)盟發(fā)起人告訴大家他們建造起來的住房價格如何低，但是無論是從理論及從經(jīng)驗上來個人集資建房的價格要優(yōu)越于一個有效的房地產(chǎn)市場是不可能。”從成本去分析,一是肯定省去了廣告費,至少10%,二是沒有利潤,30%~40%的成本又減去,怎么會不優(yōu)于市場呢?這么奇怪的結(jié)論,真想知道易先生是如何推算的?

　　易先生說“只不過，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場由于非市場的原因使得房價飚升、使得國內(nèi)房地產(chǎn)低效率。因此，要解決國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題，并非是如何鼓勵大家集資建房，而是要全面檢討目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式，找到這種發(fā)展模式的癥結(jié)所在，并對癥下藥。”癥結(jié)所在哪里呢？壟斷的權(quán)貴市場狀態(tài);對癥下藥,藥方就是擴大供給, “經(jīng)濟適用房”滿足10~20%的住房需求，“廉租房制度”滿足10~20%的住房需求，個人集資再來補充。

　　易先生說“個人集資建房在沒有一種好的法律制度來保護時，其中的弱勢者的利益同樣會受到嚴(yán)重侵犯。“這點確實說得對,我們現(xiàn)在應(yīng)該呼吁人大常委會對于個人建房的組織形式、資金管理、質(zhì)量管理、工程管理、政府與銀行管理等方面進行立法，或者由浙江省人大常委會、溫州市人大常委會進行地方立法;

　　易先生說“總之，個人集資建房并不是房地產(chǎn)市場一種什么新事物，它在中國沒有多少生命力。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)的許多問題只能從根本性的制度改革入手，通過房地產(chǎn)市場制度完善及住宅建造的工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化來解決。” 個人集資建房對于房價絕對是個新事物，至于工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化解決問題？跑題了易先生。

　　易先生有段話說得非常好而且精彩，那就是“目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場為什么存在如此之多的問題，可能最為重要是政府的房地產(chǎn)政策存在嚴(yán)重的缺失所致。而且這些缺失盡管政府有所認識，但是由于特殊的既得利益集團阻撓，使得遏制房地產(chǎn)市場有效政策遲遲無法推出。如嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場炒作、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場惡意操縱價格等問題都由于政府推出的政策不得力而泛濫。”

　　面對任志強們的利益集團，我們希望多些趙智強們，多些江西省政府，相對任志強們來說趙智強們是弱小的，猶如當(dāng)年“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”面對強大的國有家電企業(yè)，但是市場經(jīng)濟的洪流滾滾，老百姓的住房需求浩浩蕩蕩，誰強？歷史會給出答案。