易憲容

　　近日，溫州集資建房的新聞吸引了無數眼球，要求就此事采訪我的媒體也絡繹不絕。對于溫州一位商人所發起的“溫州合作建房聯盟”模式，不管成功與否，至少是國內房地產市場一種新的商業存在形式。我贊同有評論家所說的“應該給予其發展之空間”，但是對于這一新生事物，我們也應有一些理性思考。

　　可以說，個人集資建房“溫州模式”是中國特殊的房地產市場逼出來的結果。國內房價快速飚升，把絕大多數居民排斥在市場之外，價格越調控越高，絕大多數民眾對此十分不滿，早就希望改變這種完全不利于消費者的房地產市場發展模式。所以個人集資建房的“溫州模式”一出現，就立即引起關注。

　　溫州個人集資建房事件成功的幾率有多少？會對國內房地產會產生什么影響？帶來哪些啟示？

　　我找遍了手邊所有文獻，也沒有找對個人集資建房的研究和界定。因此，我們只能按照一般性把個人集資建房分為兩種形式：一種是個人獨立聚集資金來建造個人居住所需要的住房；一種是把多個人的資金聚集起來，通市場或其他方式獲得土地而建造自己所需要的住房，并根據事先約定來分配。

　　也就是說，在一個人集資建房中，不僅建房成本與收益完全由個人承擔，而且地點選擇、樣式及材料也完全由個人來決定。而在多個人的集資建房中，成本與收益完全按照每個人在集資建房中所約定的份額來承擔。由于個人住房消費傾向的差異性、住房建造的復雜性、市場變化的不確定性及住房建造過程中的信息不對稱性等，就使得Ｎ個個人集資建房中的成本與收益分攤可能會出現非均質的狀態，從而使多人集資建房的合約成本十分昂貴。

　　個人集資建房的“溫州模式”與Ｎ個個人集資建房的性質還有很大的差別。因為，從已披露出來的信息看，聯盟的發起人明確表示希望從中獲得3％贏利（盡管這種贏利是合約人意愿）。也就是說，這種集資建房已經演化成一種新的商業贏利模式。

　　即便假定溫州建房聯盟是一種Ｎ個個人集資建房模式，那么這種模式為什么沒有在其他地方而僅是在溫州出現？特別是在北京，個人集資建房早就有人在做，但幾年過去了，仍然是杳無音信。這可能與中國的土地公有制及信貸制度有關。因為，在土地公有制的情況下，特別是在土地拍賣市場還沒有形成之前，公有土地基本上是通過政府協議轉讓進行。如果不能夠靠近權力，沒有一定的經濟實力，要想獲得土地并不是容易的事情。在土地拍賣市場出現之后，由于拍賣的規模大且價格也不低，個人集資建房要獲得土地就更不容易了。比如，這次溫州建房聯盟也是由于房地產

宏觀調控導致土地多次流拍，才有機會獲得的。

　　從發達國家的歷史來看，其土地多為私人所有，土地基本上可以通過市場交易獲得，但個人集資建房模式也并沒有在這些國家盛行，更沒有成為主流。據我了解，在房地產市場經過幾百年洗禮的發達國家，個人集資建房所占的比重也不會超過10％。其間可能不僅有制度環境的障礙，更重要的是這種個人集資建房的模式可能與現代市場法則背道而馳。

　　盡管住房產品完全是一種非均質的產品，但是同樣具有建造的規模效應和技術、知識、信息專業化分工的效應。再加上住房生產周期長、市場價格波動大，從而使得個人承擔風險的能力無法與一個專業化的組織相比。尤其對保證中低收入民眾基本生活需要的住房產品來說，規模效應更是十分明顯。比如，第二次

世界大戰之后，為了在短期內大量建房，各國相繼在施行住宅標準設計的同時，大力發展以預制混凝土為代表的工業化批量生產技術，使住房建造以工業化的方式來進行，大大提高了效率，降低了成本。

　　從節約土地、資源與

能源，提高住房供給體系效率的角度來看，中國要改善廣大民眾的住房條件，就應該推行住房建造的產業化、工業化，而并非是個人集資建房。首先由政府來積極地推行住房工業化政策，制定對住房建造的強制性工業化標準，并以此來建立起非營利住宅供給組織體系。這個體系不僅要反映消費者的需求，積極推行標準化生產，而且要在國家標準基礎上完善國內住房建造體系，提高居民供給的覆蓋率。

　　當然，如果個人集資建房只強調其住房的個性，而不計較成本，那就另當別論了。但是，在土地資源十分緊缺、能源十分緊張的情況下，對于這類個性化的個人集資建房模式仍需通過征收較高的土地資源稅等方式加以限制。

　　對于建房聯盟這個分散組織中的許多個體來說，其談判、簽約及監督的成本也是十分高昂的，這種成本原本完全可以通過有效的市場價格機制來降低。相對個人集資建房，國內的許多單位建房一定要有優勢得多，但政府之所以三令五申反對單位集資建房，就因為其效率低，不利于國內房地產市場的健康發展。

　　盡管聯盟發起人宣稱其所建造的住房價格如何低，但無論從理論還是從經驗上來看，個人集資建房的價格要優越于一個有效的房地產市場都是不可能的。只不過，目前國內房價由于非市場的因素不斷飚升，效率大大降低。因此，要解決國內房地產市場的問題，就必須全面檢討目前國內房地產市場的發展模式，并對癥下藥，而不是要鼓勵大家集資建房。可以說，國內房地產市場問題的關鍵還是政府的房地產政策存在嚴重缺失。盡管政府對此已有所認識，但由于特殊既得利益集團的阻撓，使得遏制房地產市場的有效政策遲遲無法推出。如房地產市場惡意炒作、價格操縱等問題都由于政府推出的政策不得力而泛濫。

　　“溫州合作建房聯盟”根據目前進入市場、獲得土地的情況，并以此來比照周邊的房價，計算得出可降低房價30％。但住房建造有一定的周期，如果在建房期間，周邊房價持續下跌甚至跌幅超過30％，那么其節約成本可能為零甚至為負。到那時，個人集資建房的意義就蕩然無存，這個分散組織所面臨的問題也就大了。而且如果沒有一種好的法律制度保護，其中弱勢者的利益同樣會受到嚴重侵犯。

　　總之，個人集資建房并不是什么新事物，它在中國沒有多少生命力，也是與市場法則不相符的。個人集資建房的“溫州模式”能否成功，具有相當的不確定性，即便成功也不可復制。國內民眾之所以對這種建房模式產生極大關注，并不在于其有多少優越性，而是受困于目前國內房地產一系列的制度缺陷所致。