趙曉：以自由看待中國(guó)房地產(chǎn) 一切才剛剛開(kāi)始

　　◎趙曉 北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授

　　境界不同意大利偉大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)學(xué)家帕累托發(fā)現(xiàn)，如果“某個(gè)措施A將導(dǎo)致1000個(gè)人每人損失1法郎，而某一個(gè)人將得到1000法郎，則后者將會(huì)花很大力氣來(lái)爭(zhēng)取A，前者將只進(jìn)行微弱的抵抗，因此很可能最后的結(jié)果是，試圖確保通過(guò)A得到1000法郎的那個(gè)人將會(huì)獲得勝利。”

　　帕累托的這一重大發(fā)現(xiàn)表明，人多并不等于力量大。由少數(shù)人組成的有謀利沖動(dòng)的有組織的利益集團(tuán)，其力量往往超過(guò)“沉默的大多數(shù)”，成為利益分配的主導(dǎo)力量。帕累托假說(shuō)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中已得到可悲的應(yīng)證。

　　眾所周知，房地產(chǎn)雖然在中國(guó)如火如荼，但并非像某些

　　許多人以為房地產(chǎn)的市場(chǎng)化等于房地產(chǎn)已經(jīng)市場(chǎng)化，其實(shí)在房地產(chǎn)迅速發(fā)展的過(guò)程中，市場(chǎng)“看得見(jiàn)的手”的作用只是一個(gè)不太重要的方面，政府“看得見(jiàn)的手”以及開(kāi)發(fā)商對(duì)公共政策的影響力在其中的作用才是關(guān)鍵。要論“權(quán)貴資本主義”，要論“拉美化的市場(chǎng)模式”，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是最接近的。它建構(gòu)于地方分權(quán)、缺乏權(quán)力制衡的行政權(quán)力、地方官員的“廉價(jià)投票權(quán)”等基礎(chǔ)之上，早已成為

　　出現(xiàn)這樣的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制，一方面是因?yàn)榕晾弁兴�說(shuō)的大眾易于被利益集團(tuán)各個(gè)擊破的天生弱性；另一方面，則與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的理念偏頗有關(guān)。

　　人類(lèi)關(guān)于發(fā)展的理念至少已經(jīng)歷三次飛躍。第一次是

　　森對(duì)自由的理解與我們通常談?wù)摰摹罢�治自由”的概念不太相同。他把人�?lèi)的自由分成不同的種類(lèi)和層次，既包括“工具性自由”，又包括“實(shí)效性自由”。“工具性自由”包括：(1)政治自由；(2)經(jīng)濟(jì)條件；(3)社會(huì)機(jī)會(huì)；(4)透明性保證；(5)防護(hù)性保障。“工具性自由”有利于人們更加自由地生活并提高他們?cè)谶@方面的整體能力，同時(shí)它們也互相補(bǔ)充。森所謂的“實(shí)效性(Substantive)自由”，又稱“真實(shí)自由”、“實(shí)質(zhì)自由”或“實(shí)際自由”，即享有人們有理由珍視的那種生活的可行能力，包括免受困苦———諸如饑餓、營(yíng)養(yǎng)不良、可避免的疾病、過(guò)早死亡之類(lèi)———基本的可行能力，以及能夠識(shí)字算數(shù)、享受政治參與等等的自由。”總之，自由是人們能夠過(guò)自己愿意過(guò)的那種生活的“可行能力”(Capability)。

　　如果以人類(lèi)最新發(fā)展理念來(lái)審視中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展乃至中國(guó)的改革開(kāi)放，就不能不看到，一方面增長(zhǎng)速度很快，甚至可能創(chuàng)造了世界紀(jì)錄。另一方面，內(nèi)在結(jié)構(gòu)和質(zhì)量進(jìn)步卻不如表面上的增長(zhǎng)速度，可持續(xù)發(fā)展仍然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。比如，在國(guó)外，房地產(chǎn)是一個(gè)典型的第三產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)卻更多是建筑業(yè)也就是第二產(chǎn)業(yè)的范疇。不僅如此，房地產(chǎn)甚至仍在很大程度上仍處于項(xiàng)目發(fā)展即類(lèi)似于農(nóng)民種地的層次，甚至沒(méi)有達(dá)到工業(yè)化、規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的水平。

　　更重要的是，“自由”的發(fā)展理念在房地產(chǎn)發(fā)展中基本上沒(méi)有位置，無(wú)論是森所說(shuō)的“工具性自由”還是“實(shí)質(zhì)性自由”，對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的人們來(lái)說(shuō)，還像天書(shū)一樣聞所未聞。譬如，在房地產(chǎn)業(yè)中，開(kāi)發(fā)商既具有很強(qiáng)的影響政府公共政策的積極性，同時(shí)也具有很強(qiáng)的影響公共政策的能量。許多開(kāi)發(fā)商不僅是政府官員的坐上賓，甚至本身就是掛著“政協(xié)副主席”之類(lèi)的頭銜政府官員。而失地的農(nóng)民、建筑工人以及消費(fèi)者不僅沒(méi)有形成任何談得上組織性的建構(gòu)，甚至沒(méi)有房地產(chǎn)方面的真實(shí)信息(福州市公布了一次商品房的真實(shí)成本，受到大家歡迎，但很快迫于壓力不了了之)，也不能很好地意識(shí)到自己的利益是如何被人盜賣(mài)的，因此是無(wú)法去保障和維護(hù)自身利益的。此外，在住房問(wèn)題上，全世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟國(guó)家都高度重視住房社會(huì)保障體系的建設(shè)，就像是失業(yè)保障、醫(yī)療保障一樣，只有保證這一基本的民生需要，才足以在體制上保證住房市場(chǎng)化推進(jìn)的空間，但在中國(guó)，住房的市場(chǎng)化獲得了開(kāi)發(fā)商、學(xué)者和改革派官員們的一致喝彩，但與窮人有關(guān)的廉租房、金融保障卻沒(méi)有得到同步發(fā)展。

　　那么，如何有利于形成中國(guó)房地產(chǎn)更為全面、健康的發(fā)展呢？首先，全社會(huì)一定要確定“只有共享、才能和諧”的與科學(xué)發(fā)展觀相一致的理念。其次，要明確政府的角色，特別是政府在通過(guò)建立住房社會(huì)保障體系、維持社會(huì)公平方面的功能。國(guó)六條及其細(xì)則已經(jīng)開(kāi)了一個(gè)好頭。三是政府要給予“沉默的大多數(shù)”以組織化的機(jī)會(huì)。我們應(yīng)該考慮允許農(nóng)民組織土地公司或者土地維權(quán)協(xié)會(huì)，允許房地產(chǎn)消費(fèi)者形成消費(fèi)者協(xié)會(huì)和維權(quán)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)，去參與房地產(chǎn)的發(fā)展，捍衛(wèi)其利益。四是要強(qiáng)化政府對(duì)于市場(chǎng)的監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)公平秩序，當(dāng)前尤其要鼓勵(lì)提供這一領(lǐng)域的真實(shí)信息。五是形成更加民主、透明的公共決策機(jī)制。顯然，一個(gè)城市的規(guī)劃、征地都不是小事情，應(yīng)該形成更加民主和透明的決策機(jī)制。“如果允許并促進(jìn)公開(kāi)辯論，既得利益集團(tuán)并沒(méi)有任何理由必定取勝” (森，《以自由看待發(fā)展》中文版第120頁(yè))，事實(shí)上，“經(jīng)過(guò)公開(kāi)的民主的檢驗(yàn)，公共利益很可能有極好的機(jī)會(huì)戰(zhàn)勝既得利益小集團(tuán)的高調(diào)宣傳(同上)”。最后，政府的發(fā)展目標(biāo)要調(diào)整，不僅要考慮房地產(chǎn)及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度(增長(zhǎng)導(dǎo)向、效率導(dǎo)向和市場(chǎng)化導(dǎo)向)，更要考慮社會(huì)和諧與公平，考慮大多數(shù)窮人的利益是否已經(jīng)在這一發(fā)展過(guò)程中得到體現(xiàn)(民生導(dǎo)向、公平導(dǎo)向以及住房保障體系的建設(shè))。

　　結(jié)論相當(dāng)簡(jiǎn)單：以增長(zhǎng)看待發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)可謂舉世無(wú)雙；以結(jié)構(gòu)看待發(fā)展，則中國(guó)房地產(chǎn)剛剛起步；而以自由看待中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展，則一切才剛剛開(kāi)始。