謝鷹：房地產本來沒有大病 卻被一幫庸醫治壞了

    如果把房地產行業比作一個重疾纏身的病人，由于其地位重要，牽扯面廣，所以就有越來越多打著“懸壺濟世”、“妙手回春”旗號的醫生，在房地產“病人”的臥榻前望聞問切，作專家會診狀，然后胡亂開些藥方，下些猛藥。這樣的場面最近越來越熱鬧，開出的藥方也越來越離譜。

　　房地產是否有病？有。什么病？發燒。癥狀是投資猛增，房價過高。發燒并不是什么

疑難雜癥，治療方法也不復雜，關鍵是找準病因，認清根源，但眼下很多所謂經濟學家、政府官員為房地產開的藥方，大都是頭疼醫頭，腳疼醫腳，治標不治本。有些庸醫甚至頭疼醫腳，腳疼醫頭，緣木求魚，盲目下藥。

　　經濟學告訴我們，商品的價格漲跌主要是由供求關系決定的。一種商品，供大于求則價格下跌，供不應求則價格上漲。

　　需求為什么猛增？或者說為什么超過了正常的因人口增長、房屋更新和收入增加帶來的增長比例，一個原因在于政府追求GDP數字和政績，大搞城市改造，拆遷圈地愈演愈烈，人為地推動了新房的剛性需求。還有，居者有其屋雖然是一個和諧社會的起碼要求，但不同經濟收入的人對住房的需求是不同的，政府理應為低收入者提供廉租房或貼租房，可事實是，低收入者得不到適合他們的廉價住房，只好節衣縮食為買房奔命。當幾乎所有人都以買一套商品房為惟一出路時，房地產的需求怎能不居高？

　　再說供應。有些城市把房價上漲的原因歸結為開發商故意囤積房屋不賣，因此出臺政策，強令開發商在拿到預售房許可證后必須一次性公開房源，不得囤積不賣，也不得分期銷售。有人因此叫好，說這是政府為打壓房價、讓老百姓買得起房而出手干預的英明之舉。要我說，這真是滑天下之大稽。

　　有人見過汽車廠家故意囤積汽車不賣的嗎？有人見過家電企業生產出電視放在倉庫里等著漲價的嗎？有人見過鋼鐵公司煉出鋼來故意不賣的嗎？沒有，至少是很罕見。因為在一個充分競爭的市場上，企業生產出產品來無不想趕快銷售實現資金回籠，誰敢故意囤積不賣？即使有人異想天開存貨等著漲價，更多競爭對手會迅速從這個傻瓜手里搶走市場份額，囤貨的結果很可能是永遠賣不出去！因此，在一個市場化程度很高的競爭市場上，政府根本沒有必要出臺措施，要求企業生產出產品來就趕快銷售，因為這樣做就像命令一個饑餓的人故意不吃飯一樣可笑而毫無必要。

　　我這樣說并不表示房地產市場上不可能有囤貨現象，事實上，確實有開發商在有意拖延銷售速度，但房價并不是因為他們這樣做導致供應緊張才上漲，恰恰相反，正是由于房地產企業看到了市場供應不足，預見到房價有可能大幅上漲，所以才囤積房源，等待漲價以獲得更高利潤。這是一個企業的正常經營思維和行為，我看不出有什么必須打壓的理由。

　　“屯房”是市場供應緊張、房價上漲帶來的結果，而不是導致房源短缺的原因，只不過“屯房”行為進一步加劇了供應緊張。這就像去年能源消耗增加，引起發電用煤供應緊張，煤價一路飆升，部分煤礦因此有意囤積煤炭，等待高價賣出一樣。沒有人要求煤礦必須生產多少賣多少，因為追求利益最大化是企業的本能，也是最基本的市場游戲規則。煤炭供應緊張、價格上漲的市場信號一旦傳出，市場會自動促使生產要素重新配置——更多的企業和資金投入到煤炭生產中，然后供應增加，價格自動下跌。政府強行干預企業的銷售計劃，會導致市場信號失真，生產要素不能向供應一端傾斜，供求關系就始終得不到改善。

　　造成商品房供應不足的原因很多，其中一個重要的原因在于，房地產開發的基本生產要素——土地不由市場配置，政府是惟一的土地供應商，壟斷和無序供應土地帶來的結果是地價急速攀升，而且土地資源的分配在時間和空間上不能按市場要求進行，所以當房價上漲時，市場不能通過調節要素配置，迅速增加房屋供應，房價自然越來越高。

　　土地市場化是一個更大更復雜的話題，要求政府不再充當惟一的土地供應商角色，現在看來也不現實，這就意味著房地產的供求關系始終不能完全由市場調節，在有些時候，政府調節的作用更大——比如在增加土地供應量方面、項目審批準入方面，但不能因為政府具備調節房地產市場關系的能力和權力，就迷信“看得見的手”，信奉行政干預萬能，混淆影響市場供求的主要和次要矛盾，把板子全打在開發商的屁股上，以為要求房地產公司不得囤積房屋就可增加供應，平抑房價。

　　在我看到的為房地產“病人”開的藥方中，這只是其中糟糕的一劑。還有庸醫提出了更荒唐的建議，要對二手房交易加以重稅，以此抑制需求，從而壓低房價。對這個愚蠢的處方，經濟學家薛兆豐先生已經撰文批駁，不必我多言。

　　房地產行業本來只有小恙，但卻被一幫庸醫治成了大病。如果再這么看下去，只怕大病就要治成絕癥了。

    謝鷹