任志強(qiáng)：土地若不按招拍掛出讓 房價(jià)將下降20%

　　文/任志強(qiáng)

　　約30年前，中國引進(jìn)了一部電影大片《廢品的報(bào)復(fù)》，曾讓人大笑不已。當(dāng)每個人都認(rèn)為自己生產(chǎn)的廢品是賣給別人而不是賣給自己時，自己得到的也是廢品，同樣會被自己之矛傷自己之盾。

　　如果有人認(rèn)為根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況急于出臺一個有缺陷的政策能暫時的醫(yī)治眼前的病態(tài)時；認(rèn)為一個不太好的政策總比沒有政策出臺更有利時，就如同生產(chǎn)了一個帶有殘缺的廢品，雖能對付一時，但最終自己也不得不接受這種“廢品的報(bào)復(fù)”的現(xiàn)實(shí)。

　　尤其是當(dāng)一個政府中的兩個部門追求不同的利益目標(biāo)時，這種帶有殘缺的政策就沖突的更加明顯，并會此起彼伏的拋起更多的高潮。

　　誰的錯

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)從來都用供求關(guān)系來解釋價(jià)格的漲落。糧食豐收了，但豐收會使價(jià)格下跌，使谷賤會傷農(nóng)，糧食的豐收不等于農(nóng)民的收入多了，因?yàn)楣┣箨P(guān)系決定了價(jià)格。

　　目前最時髦的詞是中國的某些行業(yè)產(chǎn)能過剩(大約也包括房地產(chǎn)業(yè))。產(chǎn)能過剩改變了供求關(guān)系，于是價(jià)格會下跌，于是一些過剩的產(chǎn)業(yè)因?yàn)楫a(chǎn)量多了反而盈利低了，國家也忙著為保證這些過剩行業(yè)的投資不要成為銀行的壞賬而出臺各種政策來壓縮投資。

　　既然房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是投資過熱，同時又被列于產(chǎn)能過剩，但很奇怪的是在強(qiáng)大的宏觀調(diào)控政策的壓力之下，房價(jià)不但沒有下跌反而在不斷的上漲。為什么經(jīng)濟(jì)學(xué)普遍在所有行業(yè)都有效的供求關(guān)系決定價(jià)格的經(jīng)典成熟理論在房地產(chǎn)市場面前失效了。在成熟市場經(jīng)濟(jì)中爬滾了多年，虧損責(zé)任自負(fù)的境外投資者為什么會在中國政府拼命壓縮的、中國人民銀行多次高呼有巨大金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中，得出了相反的結(jié)論。不但在中國政府認(rèn)為是大量空置要嚴(yán)格限制的高檔住宅中，也同時在大量的商場、辦公用房中投入巨額資金。在媒體一片喊落之聲中卻勇往直前，大量的涌入中國市場！

　　持幣待購的中國消費(fèi)者們也許都認(rèn)為這些外國的傻冒們瘋了，認(rèn)為他們一定會在中國宏觀調(diào)控的政策下虧本，但結(jié)果卻是這些外國投資者獲得了巨額收益(如美國購買了富力股票的基金收益早超過了2億美元)，也許他們認(rèn)為持幣待購的中國消費(fèi)者瘋了，看到伸手可得的黃金不去撿，留給這些外國投資者。

　　重要的在于中國的房地產(chǎn)分為兩個供給環(huán)節(jié)：一個是政府控制與壟斷了的土地供給環(huán)節(jié)；一個是市場化根據(jù)供求關(guān)系調(diào)節(jié)投資的實(shí)際商品房供給環(huán)節(jié)。

　　前者是根據(jù)政策與計(jì)劃來調(diào)節(jié)的，并且是追求通過壟斷和制造產(chǎn)品稀缺性而謀求暴利的利益驅(qū)動與支配下的資源分配過程。因此這個環(huán)節(jié)無法依市場的供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，并嚴(yán)重地制約著后者，使后者也無法按市場的供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)。如果一個產(chǎn)品的生產(chǎn)被人為的割裂為兩個環(huán)節(jié)，且原料的供給并不按市場的供求關(guān)系變化，那么經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理就必然無法對非市場經(jīng)濟(jì)的因素產(chǎn)生作用了。

　　國土部會說土地的供給充足，是發(fā)展商在故意的囤積大量的土地不生產(chǎn)，那要看開發(fā)商有多少錢能用于囤積土地，難道開發(fā)商的囤積能抗得過政府大量土地供給的沖擊嗎？何況政府的手中還有兩年不開發(fā)就沒收土地的強(qiáng)大的行政手段武器。也有人說開發(fā)商故意壓著樓盤不賣，在造成房價(jià)上漲。如果能任由投資者按市場需求去增加供給，哪個開發(fā)商抗得住這種巨大投入的資金壓力？除非是因?yàn)樗麄冎�道政府根本就不想用擴(kuò)大供給來緩解需求壓力？政府不是在擠壓存量土地，同時嚴(yán)格控制土地供給嗎？何愁土地的沖擊與擴(kuò)大供給呢？

　　存量的土地確實(shí)不少，但需求是在以更高的速度增長，因此土地的嚴(yán)格控制就在讓土地的價(jià)格高速增長，讓人們認(rèn)為開發(fā)商有了捂著土地的理由。

　　暴利落誰家

　　2002年7月1日開始實(shí)行土地招拍掛的供給制度之后，經(jīng)營性用地的價(jià)格開始上升，并在2003年的后期開始推動房價(jià)的上升。盡管國土資源部并不承擔(dān)這種事實(shí)。但國有土地防止資產(chǎn)流失、國有土地要增值和土地價(jià)格市場性回歸的名詞都是發(fā)源于國土資源部。那么在這種利益驅(qū)動之下，難道我們的國土資源部門會大量的供應(yīng)土地以保證充足的供給嗎？正好把耕地減少的責(zé)任推給開發(fā)商，并高舉嚴(yán)格保持耕地的大旗，用招拍掛的壟斷工具謀求土地的暴利。

　　僅用2005年國土資源部公報(bào)舉例。

　　2005年全國共出讓土地面積16.32萬公頃，出讓價(jià)款5505.15億元，超過了全國財(cái)政稅收總額的1/6。其中招拍掛出讓面積和出讓價(jià)款分別為5.72萬公頃和3920.09億元，分別占出讓總面積和總價(jià)款的35.06%和71.21%。

　　按上述公報(bào)計(jì)算：非招拍掛方式出讓的土地為每萬公頃149.53億元，而用招拍掛方式供給的土地為每萬公頃685.3億元，僅靠供給方式的變化二者相差了4.58倍。其中與城市居民居住相關(guān)的住宅建設(shè)用地大約全部是用招拍掛方式獲得的。

　　2005年全國商品房住宅銷售總額為14986.05億元，商品房銷售總額為18080.30億元。土地的出讓價(jià)款收入分別為上述銷售額的36.7%和30.4%，僅按招拍掛的土地出讓價(jià)款計(jì)算占房價(jià)的26.15%和21.68%。假定都按非招拍掛方式的土地出讓價(jià)款計(jì)算，則全國平均房價(jià)會下降20%。

　　確實(shí)有大量的存量土地并不是用招拍掛方式高成本取得的，但就像股市上漲時沒有人會計(jì)算投資購買股票時的成本，而都是按上漲后的高價(jià)計(jì)算股票的價(jià)值一樣。存量的土地也會按最高的招拍掛土地價(jià)格計(jì)算房屋的銷售價(jià)格。每一次土地拍賣中的高價(jià)都會推動房價(jià)的上升。

　　都說房地產(chǎn)開發(fā)商是暴利。2004年經(jīng)濟(jì)普查的結(jié)果是全國5.9萬家開發(fā)商的開發(fā)利潤為1035.2億元。2005年的數(shù)字尚未公布，但從2005年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)評選調(diào)查中可知，利潤穩(wěn)中略升，但資產(chǎn)收益率呈下降趨勢。估計(jì)2005年全行業(yè)的開發(fā)利潤1100-1200億元。但當(dāng)年的土地出讓價(jià)款卻高達(dá)5505.15億元，兩者相比就可知誰是房價(jià)增長中的最大收益者了。而土地的三通一平則多為房地產(chǎn)開發(fā)商干的，房子的生產(chǎn)是要花費(fèi)大量的精力、智力與勞動力的。土地的超出起拍價(jià)的增值收益則只來源于壟斷的招拍掛管理方式，與投資、知識和智力無關(guān)，靠制度發(fā)財(cái)。

　　公報(bào)中的數(shù)字給了社會一個了解房價(jià)上升的原因和暴利的歸屬。

　　誰應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

　　都說房價(jià)在飛漲，普通百姓無緣購房，一方面對房地產(chǎn)商的罵聲不斷，另一方面購房的熱潮一浪高過一浪。到底該不該讓發(fā)展商活著，成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一把雙刃劍。如果沒有了“黑心的”開發(fā)商，難道房子會從天上掉下來，并平均分配給所有的普通百姓嗎？房價(jià)高漲時罵著娘的消費(fèi)者不還是在大把大把地往開發(fā)商手里送銀子嗎？奇怪的事本不應(yīng)在市場中出現(xiàn)，但都必然在非驢非馬的市場中存在。

　　一是1998年的房改貨幣化分配并未將這種分配的貨幣化落實(shí)到普通的百姓身上，住房的消費(fèi)性支出并未在工資中體現(xiàn)。盡管人均收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價(jià)的增長。但仍無法滿足日益增長的消費(fèi)需求。1986年沒有土地出讓金的房價(jià)北京約為600-800元/平方米，20年之后加上高額的土地出讓金約為6000-8000元/平方米，增長了10倍，平均每年約5%，但1986年平均月工資不到80元。20年后北京平均月收入增長了25倍以上。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)的增長速度，但80元/月工資時是實(shí)物分房，工資低但有房住，而今工資增長了但卻不分房了，因此出現(xiàn)了差異。

　　二是住房供給方式和供給體系發(fā)生變化之后，打破了原有的住房保障體系，但并沒有相應(yīng)的建立新的社會住房保障體系。無法用社會保障性住房將中低收入家庭從市場化的商品房中剝離，因此將不應(yīng)進(jìn)入市場化體系之中購買商品房的人群硬逼著推入了市場。自然擴(kuò)大了市場需求的范圍和容量。

　　三是1998年后提出的人人擁有一套帶有產(chǎn)權(quán)的住房消費(fèi)觀念，使購買成為解決住房的希望，并且對二級市場的限制性條件又促成購買一手商品新房的消費(fèi)環(huán)境。使本來在發(fā)達(dá)國家都必然經(jīng)歷的遞次消費(fèi)過程，在發(fā)展中經(jīng)濟(jì)尚處于落后狀況下的中國，成為城市家庭要跨越從舊到新，從小到大的發(fā)展階段形成一步進(jìn)入首次消費(fèi)必須一次到位的高級消費(fèi)行為。也必然的推動了市場按超前的消費(fèi)能力提供商品的行為。

　　四是對高檔消費(fèi)的錯誤限制，錯誤的以為所有的家庭都在從無到有的一次性購房，不知道擴(kuò)大住房面積的過程是從小到大的過程，從有到有的過程，能進(jìn)入或接受高檔消費(fèi)的人群會在擴(kuò)大住房面積時，騰出原有的小住房并在二級市場形成新的供給。比如原有100平方米的住房換成了150或200平方米的住房，新增住房量是150或200減去原有住房量的消費(fèi)過程，原有的住房會在二級市場中形成遞次的供給。而現(xiàn)有的政策則是從零住房面積一步進(jìn)入高檔消費(fèi)的概念，為什么二手房不能成為遞次消費(fèi)的基礎(chǔ)呢？

　　五是政府放棄了解決中低收入家庭的住房責(zé)任。我國現(xiàn)有大量城市甚至尚未建立最低保障的廉租房制度就是證明。并不是沒有資金來源，已知政府從土地中獲取的土地收入是巨大的，從這些土地收入中拿出20%的部分一年就有1100多億，超過了全年免去的600億農(nóng)業(yè)稅。用于解決城市人口戶數(shù)不到10%的困難家庭的住房沒有任何問題，大不了多用二、三年的時間。

　　六是當(dāng)城市中的部分居民無能力一次性拿出錢來購買新房時，為什么不能采用二戰(zhàn)后英國為渡過戰(zhàn)后住房困難的“分享產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”呢？政府可以用長期低息貸款或債券建設(shè)一批分期購買的商品房。先購買部分產(chǎn)權(quán)，部分繳納租金，在一定年限內(nèi)分期購買全部房屋產(chǎn)權(quán)，逐步形成產(chǎn)權(quán)的私有化！

　　總之要想解決市場中的問題，就必須先剝離非市場化的因素，假如要想用現(xiàn)有的方式解決所有城市居民不分收入層次的住房問題，就一定會使各種矛盾交叉在一起，并使每個問題都無法妥善解決。

　　如果一個制度有缺陷，就必須從制度上下藥，而不可能用市場解決制度問題。假如用一套有缺陷的政策去調(diào)控市場就一定會遭到市場的報(bào)復(fù)。

　　(作者為北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁)