蘇振華：劍指現房地產調控政策 任志強在維護誰

　　文/蘇振華

　　北京房地產界大腕任志強日前拋出了一份題為“莫名其妙、房地產到底怎么了”的“萬言書”,對中國房地產目前面臨的問題進行了系統的分析,涉及面非常地廣,有很多的真知灼見。這份報告強調,中國房地產應該堅定不移地走市場化之路,對于這一點,相信不會有任何的疑義。房地產業應該市場化、任何行業都應該市場化,這個問題在當下幾乎是無需過多強

調的。

　　這份報告著重批評的一點是,現行的房地產調控政策是一種非市場化的直接價格調控。經濟調控應該讓行政手段走開,相信這也是常識。所謂直接價格調控,應該是指政府限定了住房可售價格的上限或下限,但現在的調控政策,其調控指向的是不鼓勵以賣房為目的的炒房行為,采取的具體手段是對購買及轉讓第二套房提高了按揭利率及降低了按揭比例,這的確表現為行政性命令,但是不是一種行政性調控手段,是大可商榷的。

　　所謂“市場化”是說,通過自由的供求關系形成的價格來配置資源比計劃手段配置資源更有效率,這是一個最終的結論。形成這一結論依賴很多前提,經典的經濟理論將這些前提清晰地歸納為:在產品市場上沒有買方壟斷和賣方壟斷；在要素市場上也不容許有買方壟斷或賣方壟斷；市場里的各種信息要充分透明地流動；交易是自愿地進行,不能存在任何意義上的強制行為。如果這些條件得不到滿足,則政府就有必要干預市場,但干預的手段只能是制定一系列的規則,其目的是在于盡量使充分競爭得以實現。

　　從形成充分競爭的市場機制的角度來看,中國房地產市場的根本性癥結在于,最重要的生產要素土地的一級市場供應是由政府獨家壟斷的。房地產市場要真正走市場化之路,這一環節的問題必須得到解決。但事實是,在現階段土地就是由政府一家壟斷供給的,由此會不會形成相對于可充分競爭情況下的土地供給不足呢？沒有人可以先于經驗回答這一問題,因為均衡的土地供給量應該是多少,只能由土地可競爭供給之后才能得到答案。那么就帶來一個問題,現階段的土地供給是過多還是過少呢？現行的制度安排之下形成的價格給出了回答。因為在可競爭的市場里,價格總是趨于穩定的,供不應求會帶來價格的上漲,但同時也形成了增加供給量的激勵,如果房價持續上漲,則可以反證土地的供給是不夠的。

　　因此,中國房地產市場化的癥結就在于土地供給的政府壟斷,任先生的市場化主張應該著眼于此,很遺憾的是任先生的報告回避了這一問題。

　　一個更現實的根本性問題在于,現階段實現土地供給的充分競爭是不可能的,憲法規定了土地總體上屬于國家所有,只能由政府來充當惟一的賣方。同時任先生也強調了,居民的住房權必須得到落實。目前的事實是,只有8%的居民對現行房價有承受能力,也就是說,理論上而言,92%居民的住房權是得不到落實的,那么政府當然有責任為92%居民的住房權負責。悖論于是出現了,土地供給制度事實上是短期內得不到解決的,作為產品市場的房地產市場又是充分競爭的,

　　這個問題被拋給了政府,這就是,基于土地只能由政府一家供應、92%的居民買不起房、開發商無需為高房價負責這三大事實前提,政府應該如何調控？

　　如任先生在報告中也強調了,在住房保障制度沒有建立起來這一事實前提下,目前政府出讓土地、由開發商市場化開發的住房供給制度,事實上隱含了要通過市場化的途徑來落實社會保障的政策意圖。問題的癥結就在這里:既然現行的住房供給制度帶有實現住房社會保障的性質,住房的社會保障的要義是在于住房要人人有份、但不允許多拿多占,理論上而言一戶家庭只能購買一個單位,這與全面社保的不同之處只是在于獲得住房的過程是市場化的。

　　因此,政府在市場化地實行住房社會保障這一政策前提之下,邏輯的必然就是可以將以賣房為目的的炒房行為作為調控對象。當然,這一調控行為不能以直接干預價格的方式進行,也不能強制限制有房戶的買房行為,只能是通過市場化的手段來實現這一目標。比如對購買第二套房子進行按揭利率、按揭比例方面的限制。這事實上是制定了一個平等地對所有人開放的市場規則,這一規則的合法性在于,其并不針對任何具體的特定的人,只是為了改變購房者的經濟預期,激勵購房者放棄購買第二套房子。因此,以限制炒房為目的的調控政策,是現行制度安排之下的邏輯要求。

　　反過來說,開發商在競拍買地時,對今后的市場需求有一個自己的預期,由此來決定自己的報價水平,限制炒房會不會影響到開發商對預期可實現的需求做出錯誤判斷呢？不會,如果開發商能夠認識清楚目前的住房供給制度安排的特質,就應該可以對部分炒房者出局之后的未來市場需求有一個理性預期,競拍拿地時的報價就應該包含了這一預期。如果預期失誤造成買地成本過高,則應該由開發商自己消化,怨不得現行的調控政策。

　　因此,現行的調控政策根本不是以房價為調控對象,而是對有房戶設置了買房的市場準入限制,本質上仍然是制定市場規則的行為,并沒有人為地設定住房的價格標準。這種調控措施是具有正當性的,也是政府實施公共行政的職責所在。所謂房地產新政,是在土地政府一家供給、住房保障必須落實的特定的制度約束之下的必然要求,并沒有背離市場化的目標。

　　在報告中,任先生表現出了對房地產必須走市場化之路的堅定信念,但是,報告又有很多斬釘截鐵的分析結論是與堅持市場化主張背道而馳。最典型的是,報告著重強調了“房價是沒有理由下降的”這一核心觀點。任先生得出“房價是沒有理由下降的”的理由大致包括:經濟增長房價必定上漲、成本增長會推動房價上漲、住房品質上升會導致價格上升、土地稀缺會造成供給的緊張等理由。這些理由錯得離譜！

　　筆者去年曾撰文《“房價必定上漲”論實屬大謬》對此類論調進行過駁斥。如果說經濟增長、原材料稀缺、產品品質改進必定帶來商品價格的上漲,那我們可以看到,上世紀90年代以來經濟增長了多少,而電視機的品質上升了多少、價格又下降了多少？土地固然稀缺,但是難道顯像管就不稀缺嗎？為什么電視機的價格是在一路下跌呢？因為在長期內,隨著分工的深化、技術的進步,產品價格會呈下跌的趨勢。這是一個最基本的經濟規律,斯密在《國富論》開篇的前三章就揭示了這一道理。

　　香港、美國的市場化程度比中國大陸地區高得多,香港的土地制度與大陸類似,但香港的人均土地占有量遠低于大陸,為什么香港、美國的房價并沒有永遠地上漲呢？原因在于,市場里價格的漲跌是由供求關系決定的,供不應求則價格上漲,供過于求則價格下跌。價格的漲漲跌跌是最正常的市場現象,根本不可能出現所謂“房價必定上漲”或“房價必定下跌”之類的絕對性論斷。所謂房價必定上漲,既違背了經濟學常識,也違背于歷史事實,精通市場化道理的任志強先生何以犯這么低級的“選擇性錯誤”呢？

　　說到市場化,有一個細節不得不提。去年上半年,同為地產“大腕”的潘石屹公然在媒體上宣稱,要建立“房企聯盟”合謀拿地,制約房地產企業的隨意降價行為,以“維護行業利益”。所謂合謀拿地,是公然的反市場化行為。我國自2003年11月1日起開始施行《制止價格壟斷行為暫行規定》,其中第四條明明白白地指出, “經營者之間不得通過協議、決議或者協調等串通方式實行下列價格壟斷行為:統一確定、維持或變更價格；通過限制產量或者供應量,操縱價格；在招投標或者拍賣活動中操縱價格。”然而,潘石屹居然向媒體表示已與多家開發商“通過電話”以“尋求聯動”,這已經是走在了違法的邊緣。當其時,以捍衛房地產市場化為己任的任志強先生在哪里？為什么不對“小潘”的這種反市場且可能的違法行為予以抵制并堅決駁斥呢？

　　誠如任先生的發問——“房地產到底怎么了？”房地產沒怎么,只不過是現行的房價太高了,老百姓買不起房子了,加上炒家沒了,所以現在房子賣的不那么快了。怎么解決這個問題？經濟學給出的回答很簡單——降價,只要價格降低了,購買量就一定上升,這是隱含在“市場化”之中的顛撲不破的市場規律。可以理解的是,降價是會損害到開發商的利益的,在任先生自相矛盾的言論和行為中,只能得出一個結論,任先生對市場化避重就輕的質疑,固然是打著市場化的旗號,其實不過是為高房價尋找合理性罷了。

　　(作者系