有兩個依據：一個是房價會回到2004年的水平，因為2003年之后房價出現了不正常的上漲。另一個是2004年商品房完全市場化剛剛啟動，那時候還是以自購房、自住房為主，投資住房很少。但當時的房價與當時的收入水平相比是偏高的。到了2012年，人們的收入水平在上升，再加上通貨膨脹因素，房價與收入的比例在一線城市應該是6倍左右，三線城市是3倍左右，這樣的比例是比較合理的。

　　現在，中國經濟增長都是虛假的增長，是股市、房地產泡沫導致的增長，形成了整個經濟的死局。我們可以看到，目前賣房的成交量50%是假的，虛假的銷售數據，虛假按揭，所有的風險都轉嫁到了銀行。現在經濟找不到突破口，還在下行，這個趨勢很明顯。按照這個趨勢發展下去，明年的經濟就會很糟糕，房地產再不走低價路線，只有崩盤。

　　牛鳳瑞：未來房地產的主要矛盾是供不應求

　　現在房地產的主要矛盾是人們的住房需求與提供的住房生產能力之間的矛盾，所以，我判斷未來幾十年，中國房地產的主要矛盾是供不應求。增加有效供給，是我國房地產政策的一個基本保障。國家在房地產宏觀調控上涉及三個領域：一是房地產產業政策，二是房地產市場的穩定，三是住房保障體系建設。房地產的調控重點不應該是房價，房價的漲漲落落是市場配置資源的基本形態，如果沒有價格變動，還講什么市場和經濟。價格是分配住房資源最有效的手段，這是我的基本理論體系。曹建海沒有讀懂我的意思，所以就沒有討論的基礎。他也可以亂說，說2012年房價會下降50%，很多人愿意聽這個話，我要是準備買房也愿意聽這樣的話，但要符合事實。作為學者，要有社會責任，要描述真實的事實，同時給予專業的解釋。而不是一種價值判斷，主觀的判斷不是一個真實的判斷。

　　自建房可行嗎

　　我國的房地產行業確實存在問題，還需要改進，需要完善。如果拋開現在的房地產制度，拋開政府的參與，自建房是否可行

　　曹建海：自建房并不是理想化

　　任何國家都以自建房為最優先，這個跟餐飲一樣，有大規模的餐飲，也有自己家里做的。大規模的餐飲會給你提供盒飯，還有更好的品質和服務，價格稍微貴一些大家能接受。市場化的前提是給消費者帶來更好的產品和服務，但現在的房子是強買強賣。如果說我反對強買強賣都是過于理想化，那么，這個國家是一個什么樣的國家？根上的問題是政府的掠奪性，把農民的權利看得一文不值，政府是這個產業鏈中的重要環節，是商業性的。最近搞的廉租房規劃就很荒唐，解決700萬戶夠干什么的？全國有2億農民工，根本沒人管，這些人是推動未來中國消費增長的巨大動力，必須把這些人考慮在內，中國未來才有出路。

　　牛鳳瑞：自建房不符合社會分工趨勢

　　想自建房或合作建房，這個愿望無可厚非，但不符合社會分工的大趨勢。就像我們可以坐汽車、開汽車，但我們不能自己造汽車。因為成本很高，質量也無法保證，我們自己不是專業化生產。同樣，合作建房或自己建房，要支付很多學習成本。而且，自己建房一般建的都是別墅，我們有那么多土地嗎？所以，城市中大部分人是無法自我建房的。

　　有人說，既然城市土地歸全民所有，土地就不應該有價值，這是一個非常幼稚的說法。土地全民所有，就像北京的天安門廣場是屬于13億中國人一樣，城市中的少部分人占用了公共資源，就要通過支付相應的成本來取得這個資源，稀缺資源最有效、最公平的分配方式就是通過價格來分配，而不是通過福利政策。實踐證明，近十年來我們的住房改革成果顯著，居民的住房條件已經大大改善。我們改革的基本方向是正確的，盡管在這個過程中我們遇到了很多問題，還需要改進、需要完善，這是一個操作層面的問題，但我們不可能再回到原來的老路上去，這是不需要論證的。

　　2007年，國家高調推出住房體制建設，這恰恰是對住房改革在保障性住房體系建設上的一種彌補。但這里又出現了一個對于保障性住房建設合理度的把握，是對科學發展觀根本方法的統籌兼顧，又是一個具體操作問題。有人提出讓大多數人買得起房子，在發展中國家誰敢這么說。美國搞了一個次貸，讓所有窮人都能買得起房子，結果引發了全球金融危機。在這個問題上，美國政府在操作次貸的過程中，犯了一個致命的錯誤，金融危機暴露的問題，與其說是美國政府的金融監管不力，不如說是美利堅合眾國的失敗。窮人本來買不起房子，美國政府非讓窮人買房子，最后的結果就是讓全世界埋單。美國政府在這個過程中逃脫了自己給窮人提供住房保障的社會責任，這恰恰是我們應該理性認識的。

　　鄒東濤：讓13億人自由建房就亂套了

　　土地是人民的，不是國家的，不是政府的，但也不是誰想建房就建房，想建在哪兒就建在哪兒的。我去溫州考察建房問題，溫州那個地方比較富，高樓大廈，一個村一個鎮都建設得很好。但房子建得都是橫七豎八的，自行車都騎不出去。那里的人都在外面做生意，建了房也沒人住，都是擺設。如果讓全國13億人都自由建房，那不亂套了。

　　學者該站在什么立場上說話

　　作為中國上層社會的學者，作為關注國家大局的人，到底應該從什么角度看問題？到底應該站在什么立場上說問題？民意是否代表真理？這個問題似乎已經成為當今社會的關注焦點

　　曹建海：違背了公眾的意愿，政府和企業的存在都是有害的

　　要把握全局，政府和企業都是為公眾服務的工具，應該站在公眾的角度，站在人類發展的角度做事。如果違背了公眾的意愿，政府和企業的存在都是有害的，在西方國家民主投票每人都有一票。所以，永遠站在絕大多數人的立場上，站在人類社會發展的立場上，就是一個正確的力量。在政府、企業與公眾和諧的前提下，政府的立場就是站在公眾的立場，企業的立場就是站在消費者的立場。但現在政府和企業是強勢的，你站在這一邊就是為自己謀利益，如果不是謀利益，那至少你的觀點偏頗了。

　　牛鳳瑞：真理從來不取決于投票

　　我希望無論媒體還是公眾，能接受我的理性判斷，而不是情感的宣泄。中國的學者，現在還是革命黨的情結過重，執政黨的理念過于單薄，這種情況不利于我們構建和諧社會。我們不怕吵、不怕爭論，但我們要有一個共同的機制，而不是要把利益博弈的一方消滅掉。假設把開發商都槍斃掉，地方政府都是腐敗分子，都應該抓，這種討論不利于我們達成一個社會的共識。房價的高與低不取決于道德的判斷，也不取決于政府的呼吁，更不取決于學者作秀，真實的價格是市場形成的，是供求雙方經過博弈、談判產生的。

　　房價之所以引起爭議，是因為它超出了一部分人的購買心理預期，不是真實的購買力。比如北京，同樣的樓盤如果降價一兩千元，馬上會引起哄搶，這就是刺激。發達國家真正的房地產蕭條是沒有人買，與中國的情況完全不同。所以，研究中國的問題，要把握三個邏輯：一是中國的特殊國情，二是中國特殊的發展階段，三是中國的大國經濟政策。房地產是一個區域性市場，住房產品又是一種個性化非常強的產品，每個城市都不一樣，每個樓盤也不一樣，你可以說某個樓盤降價了，也可以說某個樓盤升值了，但不能代表整體。我相信，隨著市場的實踐和變化，我有足夠的信心證明我的觀點，這有利于構建一個和諧社會，有利于各階層心平氣和地討論問題，而不是一種情緒化。

　　如果我想讓媒體或者想買房子的網民捧我幾句，我也可以順著他們說一些話，但那不是我選擇的方向，真實的世界是什么，要告訴讀者，盡管他們不愛聽。真理從來不取決于投票，而取決于實踐的檢驗，這就是我信心百倍的地方。經過這場爭論，我還是堅持我的觀點，實踐會逐漸證明我的觀點是正確的。

　　鄒東濤：房地產的主要問題是

　　政策缺位

　　房地產的問題主要是國家政策缺位，世界上大部分國家包括中國，在住房問題上都存在結構性問題。房子的市場價格政府不干預，有錢人可以買房，低收入階層住政府提供的廉價房。在澳門、臺灣都不鼓勵每家都買房，對于低收入的家庭還可以不收房租。

　　現在北京也在搞城區改造，但這需要一個過程，包括國家的政策，不可能一次到位。房價偏高的根源是土地價格太高了，這涉及到地方財政問題，一些學者、老百姓都認為地方政府賣了土地把錢裝進了自己腰包，這種事情肯定有，但不能說都是這樣。

　　一個市長上任以后，首先要解決財政問題，誰當官不想要政績？我最近遇到現任湖北省社科院院長，他曾經在某地當過縣長、市委書記，是全國地方改革風云人物。他剛到一個城市的時候，這個城市的財政收入才2300萬元。很多單位連工資都發不出去，沒辦法，只好賣地蓋房子，搞了五年，后來被評為改革風云人物。他在任期間，當地的經濟發展很快，也經受了很多次審查，他沒有貪污一分錢。所以，考慮問題要全面，不能以自己的利益來判斷政府，判斷房地產。作為一個學者，一個了解國家全局的人出來亂說話就不合適了。老百姓肯定是關注自己的切身利益，這是天經地義的，不能說老百姓就不顧國家大局，不從國家的利益出發。但作為中國上層社會的思想者、學者，在網絡上推波助瀾，煽動對政府的不滿情緒，這就不合適了。把開發商都槍斃了，那誰來建房子。開發商也是需要極高智商和有抵御風險能力的人。有很多開發商也是做了幾十年，經過了大起大落才成功的。開發商不是誰都能做得了的。

　　社科院的水平是什么標準

　　學者之間的辯論，往往分不出輸贏。作為聚集全國高端思想者的中國社科院，學者之間出現分歧非常正常，因為每個人都有自己的思考體系，每個人都有自己的理論基礎。無論這場辯論的結果怎樣，事實總會說明一切

　　曹建海：“藍皮書”無法代表社科院的水平

　　一個平民的預測也會對一半，“藍皮書”連一半都沒對。所以說，他(牛鳳瑞)的水平是低于平民的，更多是出于自己的意愿，是一種完全唯心的自滿，經不起任何的推敲。通過這個事，也引起了很多人對這本書的關注，應該不是壞事。我想，明年再對房地產市場進行分析預測的時候，他們會慎重一些。我不希望睜著眼睛說瞎話，這就是我的目的。站在社科院的角度，“藍皮書”只有一本，應該吸收更多的觀點。預測要科學，這才能經得起推敲，才能真正代表社科院。通過這場辯論，我更堅定了自己的信心，也驗證了我對他們的批評是對的。

　　牛鳳瑞：社科院的人

　　不一定都能說對

　　曹建海也是社科院的人，不僅是他，易憲容也一直在喊房價應該降。易憲容在2004年就說房價要下降30%~50%，但全國平均房價至少上漲了60%，有五六年他沒喊對，還是我說對了。如果說預測下個月房價會不會漲我不好說，但要說兩年后會不會漲，我可以說，肯定會漲。如果房價上漲幅度低于支付能力，那么，這種增長可能是我們能接受的；如果房價的上漲速度快于我們的支付能力，大家就不好接受。

　　但只有房價較高，房地產才有更多的利潤，才有更多的要素進入房地產領域，才有下一輪更大規模的房地產開發，滿足更多人的需要。只有房價較高，政府通過開發才有較多的財力用于城市公共基礎設施建設，而公共基礎設施的改善又會使城市人民受惠，這是另外一個利潤循環點。

　　但并不是說房價越高越好，房價過高會造成生活指數的上升，生活指數的上升必然導致工資的上漲，工資上漲必然導致用人單位的成本增加，這就意味著用人單位的競爭力下降。如果一個城市的企業競爭力下降，那么，這個城市的整體競爭力和活力就會下降。所以，房地產背后是一個復雜的社會再分配關系，不是簡單的一句話就能了結的，也不是說說、出出氣就可以解決問題的。

　　通過這場辯論，更增加了我的信心，我們不怕批評，可以通過批評發現我們的不足，從這個方面來說，我得感謝曹建海。

　　實際上，正是一些不正確的理論造成了社會成本的提高，但我們恰恰是缺少一個正常的渠道。通過討論找到一個成熟的道理，達成一個社會共識，這有利于社會的健康發展，也是我們共同的想法。

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