文/本刊記者  李 斌

　　背景  從2004年至2009年，由中國社科院主編、中國社科文獻出版社出版的《房地產藍皮書》(以下簡稱“藍皮書”)已連續出版六年。2009年5月12日，社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發表博文——《荒唐的六年預測》，稱“藍皮書”年年預測年年錯，并站在了開發商的角度，這立刻引起了社會的關注。隨后，“藍皮書”主編牛鳳瑞、“藍皮書”終稿簽發人鄒東海與曹建海一同被邀請至和訊網，三人面對面地就“藍皮書”的內容進行了爭論。

　　“藍皮書”事件發生后，《新財經》記者仔細讀了三位當事人的爭論之詞，雖然大家討論了很長時間，但這場爭論似乎沒有結束的跡象。2009年6月4日，記者分別采訪了這一事件的三位當事人曹建海、牛鳳瑞和鄒東濤。雖然這段時間他們頻繁被很多媒體“騷擾”，但三位學者均沒有拒絕記者的拜訪，而是非常配合地極力想重申自己的觀點。

　　“藍皮書”符合事實嗎

　　社科院三位學者爭論的焦點，恰恰是社科院自己出的《房地產藍皮書》。這本引發爭議的“藍皮書”，到底在哪些方面惹火了三位學者

　　曹建海：“藍皮書”充滿了開發商的意愿

　　我發現每年的“藍皮書”都很荒唐，今年不得不說。今年的“藍皮書”說下半年房價會上漲，這是一個荒謬的觀點，是完全脫離實際的，充滿了幻想，充滿了開發商的意向。很多人在這樣的預測下就會買房子，這對開發商有利。而站在公眾的角度，這種意愿完全相反�！八{皮書”預測了六年，都反映了一種強烈的意愿，但最后都是脫離實際的。

　　現在一些學者在研究一個行業的時候，太容易站在企業層面看問題了，以跟企業交往為榮，以影響企業的方向為榮，真正能站在公眾立場上，為老百姓說話的人太少了�，F在網上在搞民意調查，70%的網民是支持我的，我想在這些網民中有一半是有房的人，他們沒有簡單考慮自己有房就覺得房價應該漲，房子貶值就要罵娘。

　　牛鳳瑞：局部現象不代表整體

　　很多人沒有仔細看這個“藍皮書”，這是非常麻煩的事情，沒有一種共同探討的語境。說“藍皮書”代表開發商，但在書中寫開發商的篇幅大概不到十分之一，主要還是對中國房地產市場的客觀描述，以及對于這種描述的解釋。說“藍皮書”每一次預測都不準，說我們依據的統計局數據是假的，這樣說的結果，讓大家沒有了討論的基礎。

　　小曹(曹建海)說2008年房價降了，他只看到了局部，某些樓盤房價下降了，并不代表整體下降。就像說汪精衛是漢奸，汪精衛是中國人，那么就說中國人都是漢奸，能這么推理嗎？現在小曹的推理就是這樣，這是沒有道理的，也很難討論。

　　在我們沒有爭論這件事之前，有人勸我不要回應這個事，提高了別人的聲望。我覺得沒必要，我一個老人，提攜年輕人是我的責任。

　　鄒東濤：學者不能只考慮私利

　　“藍皮書”做了六年了，前幾年基本是風平浪靜，今年對這本書的反饋意見比較大�，F在房價偏高，老百姓不滿意，在這個時候大家對這本書發表意見很正常。六年來，這本書的主編和主要撰寫人員沒有變過，應該說，這些作者把一個專題做了六年是有經驗的，他(牛鳳瑞)對于房地產的價格也是清楚的，從老專家的角度，至少他不會亂說。

　　至于(曹)說書中的參考資料是統計局的，是虛假的，這個誰也沒法說。不用統計局的資料用什么？難道用某一個專家的資料，用某一個學者自己編的資料？做“藍皮書”首先要求的就是數據真實，依據就是國家公布的數據。如果懷疑統計局的數據是假的，那么，其他所有的資料都沒辦法做了。

　　作為這本書的出版人，從第一版到第六版的審稿都是我，現在說這本書有嚴重問題，我不能不表態。我們是一個大出版社，每年出版的書將近上千種，還沒有出現過像這樣對“藍皮書”發起挑戰的現象。說我們是站在開發商的立場說話，說難聽點就是開發商的走狗。但實際上，按我的想法，我也希望房價能降下來，我現在是有房子，但我女兒結婚了，也有小孩，她是工薪階層，也買不起房子，只能在我的資助下貸款買房子。如果房價能大降，我女兒也能買得起房子，也不用我資助了。所以，我是知道房地產的問題的。但作為一個學者，在研究的過程中不能只考慮私利，房價太高，大家都罵開發商，但開發商也是國家的一個階層，總不能把開發商都消滅了。

　　房價升降會危及國家安全嗎

　　對“藍皮書”的爭論核心離不開房價，房價的高低不但與老百姓的生活息息相關，也關系到整個國家經濟的發展。那么，房價的高低是否會影響到國家的安全

　　鄒東濤：房價降一半是國家的災難

　　第一，開發商與銀行是關聯單位，開發商的大部分資金都是銀行貸款，如果房價降一半，開發商怎么承擔？只能拖欠銀行貸款。開發商如果關門了，銀行也會破產，這難道不是國家的災難嗎？第二，如果開發商關門了，建筑工人就會下崗，這么多人下崗，問題就出現了，城市的犯罪率增加，這樣就危險了。第三，開發商破產了，與房地產有關的關聯產業比如建材產業等，就會跟著破產，這些相關產業的工人也會大批失業，社會問題就會更加突出。難道這不是國家的災難嗎？

　　曹建海：房價漲一倍更是災難

　　房價如果再漲一倍的話，更是國家的災難，目前已經是災難了，已經形成了國民經濟的死局。消費是經濟增長的最終動力，關于醫療和教育的消費，嚴格說應該由政府來承擔。在老百姓的吃穿住行四大消費需求中，目前看可以獲得突破的，能帶動中國經濟發展的，還是住房需求。可高房價把大家的需求都限制住了，所以，中國的消費不可能獲得突破。唯一能突破的就是強制性拆遷，這樣可以獲得新的住房需求。現在的舊城改造，就是把老百姓從原來的地方攆走，多數不能回遷，即使回遷，也都被安排在品質差的房子里。這樣做的結果就形成了被動需求，原來的房子被拆了，老百姓必須要有房子住，這就是現在房地產的一個剛性需求、強制性需求。

　　而那些高價房，對于低收入人群來說毫無吸引力�，F在，中國的城市化率是45%，如果刨除2億農民工和家屬在城里的臨時居住，城市化率只有30%。城市化率就是人口的增長速度，但人口的實際增長速度遠遠低于城市建設的速度，遠遠低于商品房的建設速度、竣工速度。在這種情況下，城市的房子只由少數人占有，大部分房屋是空置的。

　　“藍皮書”描述的現狀與實際不一致，預測的東西脫離實際。2005年說房子供不應求是一個長期大趨勢，2004年說房地產是支柱產業，這是不符合實際的�，F在有170萬人從事房地產行業，把它做成支柱產業，意味著很多社會財富都在這170萬人手上。除非把老百姓自建房、單位建房、國家建房都包含在內，甚至把建筑業也包含在內，那才算是支柱產業。上世紀的日本、本世紀之后的美國都因為房地產泡沫，經濟深受其害。現在房價漲了幾倍已經是國家的災難了，只有把房價降下來，才能消除這個災難。

　　2012年房價：升VS降

　　對“藍皮書”質疑的核心，在于對房價的預測上。所以，對未來的房價走勢，雙方的意見一定是大相徑庭。究竟誰對誰錯，只能等到2012年能見分曉

　　曹建海：2012年房價會降到谷底

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