細分市場和集中差異化戰略

　　房地產企業應當意識到細分的消費市場、擁有固定的客戶群、穩健的財務管理與精良的專業素質，才是渡過嚴冬的不二法門。不同的開發商或以高端住宅、或以不同品級的寫字樓、或以中高收入的白領、或以普通工薪層為目標消費群體制定戰略，才能有效避免企業之間的惡性競爭。

　　迎合市場與降價自救

　　當前房地產企業要更多地靠銷售回籠資金，提供企業現金流，但現階段銷售困難重重。房地產企業應通過對歷史客戶情況具體分析，結合目前市場行情有針對性地銷售。

　　降價自救對部分房地產企業來說是一個非常有效的出路。但要明確何時降價，在何地降價，即使是降價自救也要用得恰當。

　　開拓融資渠道

　　房地產企業目前的融資渠道狹窄，主渠道就是銀行，房地產企業要靠新的金融創新來解決現存問題，如發行一些房地產基金。另外，隨著銀行貸款利率進一步降低，房地產企業可以采取借新還舊的方式優化企業資本結構。但對于高息融資理應保持足夠的謹慎態度。

　　政府應充當何種角色

　　地方政府在房地產市場上始終扮演著舉足輕重的角色。在當今的形勢下，要保持房地產市場穩定健康發展，政府需從以下幾方面著手：

　　首先，應著力緩和由房地產行業所激發的社會矛盾。必須采取一切可采取的措施，具體包括：政府的減稅力度尚需進一步增強，一些可能的退稅措施應盡可能落實；增加低價商品房、保障房的供應；鼓勵房產開發企業投入低價商品房、保障房建設；嚴格規范商品房上市、交易、流通等環節行為；加大打擊囤地、囤房的力度，著力減少商品房空置率；嚴格規范經濟適用房、廉租房的投放等。

　　其次，促進房地產行業進行深層次變革。具體可采取的措施包括：鼓勵和促進房地產行業整合，對兼并或重組的房地產企業提供可能的政策和金融支持；改革商品房開發許可制度；盡快出臺房地產行業標準；變革土地供應策略；減少二級市場交易費用，活躍房地產二級市場。

　　第三,引導媒體做出理性、正確的新聞導向。如對住宅產品進行明確定位,引導民眾進行理性房產消費;引導房產商理性經營,積極應對市場變化,合理定價等。

　　事實上，縱觀到目前為止各地政府出臺的救市政策，均是以維護房地產市場平穩運行為名，行維護當地房價之實。現在僅憑地方政府的力量想徹底挽救房價，實屬不易。政府應該何時出臺何種宏觀調控政策以及宏觀政策的調整范圍，值得仔細考量。

　　需要關注的是，目前中國正值經濟增長模式轉換的關鍵時刻——從依靠出口轉向依靠內需，應當充分警惕過去數年一味依賴房地產拉動內需的積弊，從而對房地產市場實施保壓適度的政策。

　　地產行業是一個多個利益相關者充分博弈的場所，當前惟一可以確認的是，一些房地產企業的資金鏈緊張將是行業資源并購整合的天賜良機。2007年的行業競爭集中表現為土地競爭，2008年以及隨后的年度，行業競爭將集中表現為資金競爭。當下市場已進入角力期，在僵持后的后期回落調整不可避免，但對中長期而言，房地產市場仍然可保持謹慎樂觀。中國樓市的出路是讓國內房地產真正成為一個居民消費為主導的市場，一個居民能夠買得起房的市場。

　　作者單位：中磊會計師事務所

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