王柏東 裴禮鏡/文

　　在過去的近一年時間里，上海房地產業乃至整個中國的房地產行業出現了多空兩種截然不同的態度，行業前景撲朔迷離。

　　近一段時間以來，政府刺激房地產市場的政策頻繁出臺，力度和頻率不斷加大，其對房地產市場的影響究竟有多大，尚需一番考量。盤點2008年，展望2009年，房地產市場的不確定性不斷增強，如何正確認識房地產政策，房地產企業又該如何過冬以及各級政府在其中應當扮演何種角色，值得深思。

　　已出臺的房地產相關政策

　　從2008年9月份開始，政府部門的政策方向從以前的踩剎車改為猛加油門，從多方面采取一系列防緊縮的宏觀調控政策，相關政策連續出臺：

　　——2008年9月16日-12月22日，在短短百日內，中國人民銀行連續5次調低人民幣貸款基準利率，其中一年期人民幣貸款基準利率從7.47%降到5.31%。

　　——2008年10月22日，財政部宣布從2008年11月1日起，調低普通住房的契稅，免征印花稅，同時降低貸款利率的下限和最低首付款的額度。

　　——2008年10月23日，上海出臺14條樓市新政，從契稅、營業稅、首付款額度等方面降低購房成本和費用。

　　——2008年12月21日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。其主要內容包括:加大保障性住房建設力度；進一步鼓勵普通商品住房消費；引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。

　　——2008年12月27日，上海市住房保障和房屋管理局等5部門聯合發出通知，提出要拓寬保障性住房建設資金籌措渠道、鼓勵購買第二套住房并且符合條件的可以辦理公積金貸款、確保保障性住房和普通商品住房的土地供應、鼓勵金融機構對開發商信貸支持等。

　　政府宏觀政策影響幾何

　　政府宏觀調控政策頻繁出臺，如何正確把握其對房地產市場的影響呢？應當綜合考慮宏觀經濟發展的趨勢、政策出臺的目的和實際功能，以及房地產市場本身的狀況和基本趨勢，從長期和短期兩個角度來分析。

　　長期趨勢判斷

　　從一個較長的時期看,上海房地產市場仍然呈現樂觀的發展趨勢，原因是:上海經濟持續快速發展是最重要的支撐，經濟增長會形成持續購買能力;上海的對外開放不斷深化為房地產市場帶來了強大的外來需求;上海居住條件改善需求有利于房地產業進一步增長;房地產作為一種投資產品，長期而言，相對于股票和其他投資產品能夠較好地抵抗通貨膨脹。

　　短期影響

　　當前因宏觀經濟下行趨勢明顯，欲購房者在房價大幅回調的期待中持幣觀望；另一方面，房產投資、投機性購房需求受到強烈遏制。當自住和投資需求都被壓抑時，就表現為需求大幅下降。

　　因此就短期而言,當政府的宏觀政策刺激力度足夠時,市場回暖定可預期。而且,目前的減稅政策包括增值稅的改革以及金融政策適度放寬有利于減輕房地產企業生存壓力，但企業間優勝劣汰加速態勢并未改變。

　　政府政策調整作用的顯現需要實體經濟的支撐和市場理性的回歸,實體經濟的支撐需要能力,市場理性的回歸需要信心，而這兩者目前來看均為房地產市場所缺少。

　　房地產企業的應對之道

　　一個行業只有在出現動蕩之后才會有所調整。正處于漩渦中心的房地產企業該如何應對這次寒冬呢？主要應從以下幾個方面著手:

　　資金和成本管控

　　現金流對房地產這個特殊行業更為重要。房地產企業應當加強直接了解和控制企業現金流走勢的力度，從而很好地提前預警和調控資金和成本狀況。

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