【導讀】中國鐵路總公司涉足房地產領域，未來將建鐵路城鎮綜合體，以地養路力求破解融資瓶頸。經濟之聲評論：盤活資產，“鐵老大”如何捧起“金飯碗”？

　　央廣網財經北京5月19日消息 據經濟之聲《天天315》報道，“鐵老大”要進軍房地產開發，這件事兒又傳出新的進展。媒體報道，今年鐵路土地綜合開發被列為鐵路資產經營的重中之重。為盡快支持鐵路土地開發取得突破，由國家發改委牽頭起草的鐵路土地綜合開發方案已經獲得國務院同意，最快將于本月底出臺。數據顯示，截止到去年9月30日，“鐵總”的總資產4.84萬億元，但是負債水平高達3.06萬億元，巨額負債已經嚴重拖累鐵路發展，“錢難借，債難還”。

　　經濟之聲特約評論員、中國農業銀行首席經濟學家向松祚[微博]對此評論。

　　經濟之聲：開發房地產，這是鐵總目前擺脫高負債最好的出路嗎？

　　向松祚：能解決一部分問題，還要看實際運行的效果。這個方案在2013年的7月份國務院常務會議就已經決定，當時也是面臨鐵路綜合改革，特別是鐵總大規模的負債壓力，當時出臺了幾個辦法，其中包括土地開發還有包括定價改革，還包括在未來引入多樣化的融資渠道，包括可能部分的資金、民間資本、私人資本等等整個一套綜合的方案。這些方案現在正在逐步的實施，不過要看到效果還需要相當長的時間。

　　中國的鐵路是非常非常復雜的一個系統，它可以講是一個王國，它覆蓋了很多的地方，而且資產是非常非常復雜的。這個土地綜合開發現在提的口號或者目標叫以地養路，但地本身能不能賺錢是一個最大的疑問。如果它本身不能賺錢，或者說有一些項目不能賺錢，它又會成為一個新的負擔。而且，這個土地開發錢本身從哪里來的？

　　另外，鐵總現在建設的資金非常欠缺，今年一季度發了幾百億的債，未來還能不能通過發債為建設項目為這些土地開發籌集資金呢？如果不能發債籌集資金，那它資金本身從哪里來呢？

　　所以，這里面還有一系列的疑問，也就是說銀行是不是還愿意跟土地開發綜合建這個鐵路城鎮綜合體系提供融資等等，這都是一個也非常細致也非常具體的問題，效果怎么樣還要再觀察。

　　經濟之聲：現在大家有一些擔心，因為我們目前看到的房地產出現一個趨勢性下滑的走勢，您覺得在這個時間點鐵總進軍是一個好的時間點嗎？

　　向松祚：當然不是一個好的時間點。鐵總進軍房地產面臨幾個根本性的問題。第一，現在房地產市場已經出現了調整，有些地方的調整還是非常的劇烈；鐵路所涵蓋的地方，從房價從吸引力上來講，它能和這個城市的中心區域或者綜合區域相比嗎？這是一個巨大的問題。第二，關鍵是它的資金來源，鐵總是虧損的，今年一季度就虧損了接近60個億，這個負債率如此之高，它每年還本付息，大體上還本付息可能到今年接近3000億。鐵總要開發城鎮綜合體這個資金從哪里來，從哪里融資？這是很大的問題。

　　第三，它未來建寫字樓也好，還是住宅也好，它能不能夠盈利？或者很順利的銷售出去？在我們國家很多房地產已經普遍出現過剩的背景下，那能不能銷售出去？如果銷售不出去，它這個18個項目或者組建的18個公司有可能自身就陷入一個經營的困境。這個事情是要事先提出預警，甚至要高度關注的，如果它自己本身也陷入困境，那又成為了一個負擔。

　　所以，對于這個事情不能過度樂觀，特別是在銀行體系來看，對這件事情還是應該相當相當慎重的。

　　經濟之聲：也就是整體這個項目對于鐵總能不能還債或者整體鐵路城鎮綜合體這個項目，您還持一個懷疑態度？它能不能盈利還很難說？

　　向松祚：這個需要觀察，整個房地產的大勢目前確實在發生變化，我們國家很多地方的房地產過剩是不爭的事實。鐵總這么龐大的負債，說要依靠房地產來開發，這就有點像地方政府依靠土地財政來解決財政問題一樣，雖然可能是一個辦法，但是這絕對不是一個長遠之計。中國鐵路還需要根本性的改革，投融資體制要進行根本性的改革，大量的吸引社會資金，吸引民間資本、吸入私人資本參與鐵路的建設和運營，改善服務提高運價這些綜合措施，這才是最根本的辦法來解決它的高負債。