在房地產(chǎn)交易低迷的情況下，唯有通過(guò)降價(jià)自救。也只有通過(guò)降價(jià)促成奧運(yùn)后期效應(yīng)，這樣才能使得低迷的市場(chǎng)逐漸回暖

　　文/郭田勇 蔣蛟龍

　　近來(lái)，在房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)低迷的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如坐針氈，甚至拋出“銀行比房地產(chǎn)企業(yè)先死”的高論，號(hào)召各房地產(chǎn)企業(yè)做“豬堅(jiān)強(qiáng)”，媒體也不斷爆出“斷供潮”的出現(xiàn);有學(xué)者開(kāi)始提出需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取“救市”措施，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)噪聲四起。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際上仍然在高位運(yùn)行，這種“量跌價(jià)高”的情況顯然已經(jīng)打亂了市場(chǎng)供求機(jī)制。筆者認(rèn)為有四個(gè)因素促成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)之怪現(xiàn)狀，與此同時(shí)，這四個(gè)支撐房地產(chǎn)價(jià)格高企的因素又具有高度的不穩(wěn)定性。

　　● 第一，奧運(yùn)效應(yīng)。從各國(guó)舉辦奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)來(lái)看，由于奧運(yùn)需要大量的場(chǎng)館建設(shè)和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這不僅對(duì)商品房?jī)r(jià)格帶來(lái)“示范效應(yīng)”，同時(shí)，由于這些奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)要擠出一部分住宅土地，另外，還有奧運(yùn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)，這三方面的因素都會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。只是相對(duì)于其他國(guó)家來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的奧運(yùn)行情漲勢(shì)更猛、更快。因此，在中央政策制定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮的政策以后，房地產(chǎn)企業(yè)仍然以?shī)W運(yùn)行情作為支撐保持高企的房地產(chǎn)價(jià)格。但隨著奧運(yùn)的結(jié)束，奧運(yùn)效應(yīng)將逐漸消失，房地產(chǎn)企業(yè)不得不開(kāi)始降價(jià)銷售，最近一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始打折銷售正好作為印證。

　　同時(shí)，奧運(yùn)效應(yīng)不僅有前期效應(yīng)，還有后期效應(yīng)，即在奧運(yùn)前期效應(yīng)的刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)暴漲，這時(shí)候購(gòu)房者采取持幣觀望，但是潛在需求仍在，只要價(jià)格出現(xiàn)一定的回落，這部分潛在的需求就會(huì)變成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買。而這部分潛在的需求者又恰恰把奧運(yùn)會(huì)看作房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的分水嶺，因此，持幣等待奧運(yùn)以后再行購(gòu)買，這也就造就了所謂的奧運(yùn)“后期效應(yīng)”。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)然知道這一點(diǎn)，因此，即使目前資金璉開(kāi)始出現(xiàn)危機(jī)，但還是保持高價(jià)格等待奧運(yùn)“后期效應(yīng)”的爆發(fā)。

　　截止到奧運(yùn)會(huì)開(kāi)始為止，奧運(yùn)前期效應(yīng)基本消失，目前只存在奧運(yùn)的后期效應(yīng)。但是奧運(yùn)的后期效應(yīng)是建立在購(gòu)房者預(yù)期奧運(yùn)以后房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌的基礎(chǔ)之上，所以只要奧運(yùn)以后房?jī)r(jià)不出現(xiàn)下跌，那么這種奧運(yùn)后期效應(yīng)也就會(huì)立即消失。因此，在價(jià)格難以下來(lái)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)幻想奧運(yùn)后期效應(yīng)能夠帶來(lái)爆發(fā)式的需求勢(shì)必成為泡影。

　　● 第二，最近外貿(mào)政策的調(diào)整給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)“示范效應(yīng)”。隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化以及我國(guó)外貿(mào)企業(yè)出現(xiàn)的倒閉現(xiàn)象，中央高層高度關(guān)注，頻頻對(duì)這些地區(qū)進(jìn)行調(diào)研，在中央政府把經(jīng)濟(jì)調(diào)控方針由“兩防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ豢亍焙螅�針�?duì)外貿(mào)企業(yè)的緊縮立即出現(xiàn)放松，即放緩人民幣升值速度、回調(diào)部分行業(yè)的出口退稅。按照這個(gè)邏輯，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)企業(yè)如果出現(xiàn)了危機(jī)，顯然就會(huì)得到政府的救助，因此這次外貿(mào)政策的調(diào)整給房地產(chǎn)企業(yè)的高層們起到了很大的鼓舞作用。在這種“示范效應(yīng)”下，房地產(chǎn)企業(yè)千方百計(jì)制造諸如“銀行比房地產(chǎn)企業(yè)先死”、“房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)綁架銀行”、“斷供潮”等等恐怖氣息，再一次把房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的危機(jī)搬到前臺(tái)引起中央政府的關(guān)注，甚至想通過(guò)制造恐怖氣息來(lái)掣肘中央的調(diào)控政策。