主持人 羅峰

　　投資要點

　　房地產板塊很多個股跌幅有70%或80%以上，技術調整充分、部分中報靚麗、行業利好頻傳，使板塊有較強的技術反彈要求。具體到資金鏈，現在盡管嚴重缺乏接盤但房地產商都仍在努力維持現有房價。估計在今年底或明年上半年，房價會有一個較清晰的下調。

　　主持人：近期證券市場頻添利好傳聞，房地產板塊跟隨股指塊短線逞強，您如何分析房地產板塊的強勢？

　　民生證券 張志民：近日房地產板塊跟隨大盤反彈上攻，這更多基于技術面因素。首先，房地產板塊整體調幅已非常深了，很多個股跌幅有70%或80%以上，應該說房地產板塊已先于現貨市場有了非常充分的調整，股市永遠是打提前量的。其次，經營業績看，08年確實不是房地產行業的嚴冬，很意外看到很多上市公司08年中報大增。技術調整充分、部分中報靚麗、行業利好頻傳，使板塊有較強的技術反彈。階段性看，房地產板塊的充分調整，已經將2008年房地產行業可能出現的困境基本上都體現了，短期來看房地產板塊架構水平將取得暫時平衡。

　　國盛證券 陳榮慶：房地產板塊的整體跌幅已超過70%，目前估值也已合理，行業2008年整體動態市盈率不足15倍，2007年靜態市盈率為25倍，已處于歷史較低水平。若下半年通脹回落和信貸緊縮政策放松，我們認為行業有望在今年年底、明年初結束調整，行業將重新步入理性發展的正軌。據測算，房地產行業對經濟增長的直接貢獻在18%左右，如果加上對鋼鐵、建材、家居等其他行業的拉動，貢獻度將達到25%左右，因此保證經濟增長將離不開房地產市場的穩定健康發展，而成交量的持續萎縮和房價的大幅下跌決不是房地產市場健康發展的表現。我們認為，要滿足正常合理的房地產信貸需求，對于房地產的信貸政策有結構性放松的可能，主要是滿足個人購房自主性需求的住房貸款政策放松值得期待。

　　主持人：近期關于房地產市場即將成為第二個股市的說法甚囂塵上，有人預言，房價將加速下跌。對此，您如何分析？如果預言成真，這是否會把房地產業帶入冬天？

　　民生證券 張志民：應該說，2008年房地產行業已經入冬，但還不是最寒冷的冬天。目前房地產商仍在努力維持著資金鏈，所以房價還維持在較高價位。但這種有價無市，是一個很危險的信號。按市場規律說，應該會出現價格下落過程，一直回落到低位有接盤為止，所以房價目前還不是最低位，對房地產企業來說，目前也不是最難過的時候，就此，房地產市場即將成為第二個股市的說法有一定道理。 從調控力度和取向看，房地產價格應該還有一個明顯的下跌過程，簡單來說，房地產現貨市場會有滯后反應，具體到資金鏈，現在盡管嚴重缺乏接盤但房地產商都仍在努力維持現有房價。這個反應估計有可能會在今年下半年或明年上半年，到時房價會有一個較清晰的下調，也會出現一批中小房地產開發商難以為繼賤賣項目的現象。

　　主持人：房地產板塊其實前期已經跟隨股市大幅調整，是否接下來還會跟隨樓市出現調整？

　　民生證券 張志民：盡管房地產股票價格已深跌至很低的價位，但如果樓市出現較清晰的下跌，再考慮2008年整體的業績水平，不排除房地產板塊仍有進一步下跌。因為房市低迷、信心不振肯定又會傳導到股市上來。在房地產行業不景氣時，產品要降價，企業運營資金缺乏，現金流很緊，這些都會導致估值水平下降，以萬科A為例，在熊市估值和行業低迷雙重壓力下，二級市場股價水平也多次徘徊于3元多的低水平。當然，萬科A并不一定會重新跌回歷史低位，但這起碼說明，一個較長的時間段，房地產板塊會處于低位震蕩需求底部的過程，等待將低迷不利因素化解掉，重新進入景氣周期，投機性資金又大規模重回房地產市場，再配合股市走出熊市的陰影，房地產板塊才有可能再度掀起波瀾壯闊的大牛行情。目前可以適當參與房地產板塊隊反彈行情，注意控制進出節奏，階段性獲利及時離場才能保證投資成功。

　　國盛證券 陳榮慶：從整個行業來看，我們認為一些能夠準確把握市場、管理出眾的公司將仍能確保業績的穩定增長，比如招保萬金等龍頭公司；而經過資產重組之后脫胎換骨的公司則很有可能憑借置入的優質資產的較好盈利能力帶來業績的爆發性增長，如上實發展、首開股份等。當然，從風險的角度來看，我們也要避開那些去年高價拿地、而今年銷售項目又非常有限、預收賬款不足、現金流相當緊張的公司。