京滬樓市三月成交回升，價格高位依然延續(xù)

　　文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：樓市的價格又漲了，市場出現(xiàn)的異動使得不少投資者對近期房價會否再現(xiàn)“又一波”產(chǎn)生了不小的擔憂。不過綜合各方面因素分析，目前市場仍將保持高位盤整的態(tài)勢，而觀望期中我們也要留意捕捉其中存在的購房機會。

　　樓市“又一波”成懸疑

　　老吳是位上海人，這兩年一直有著一個購房計劃，所以近一段時間來他也一直關(guān)注著房地產(chǎn)市場的變化情況，不過近期市場出現(xiàn)的一些新變化卻讓他有些忐忑不安。他說：“3月樓市的成交量出現(xiàn)了明顯上升，有很多人都在說市場可能出現(xiàn)‘又一波’上升勢頭呢！這真把人搞得有點心慌慌的。”應該說老吳的擔憂是不無道理，去年5月過后房價出現(xiàn)的快速上升走勢可真讓他有點措手不及。而現(xiàn)在時間又再次跨入了4月，離5月的時間“敏感點”已經(jīng)不遠了，由此未來市場何去何從無疑成了一個最大的懸念，去年的那一幕是否會再度重演呢？

　　老吳對市場的觀察還真是不無道理，近日，上海市房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站——網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月24、25兩日的新房成交均超過1000套。上海中原副總經(jīng)理陳宇玨認為，新房成交量的激增主要有以下兩點，近期新增樓盤放量明顯，供應的增加客觀上給了購房客戶更大的選擇余地。二是由于近期政策和市場都較平穩(wěn)，給了客戶較大信心，開始逐漸走出觀望出手購買，前兩個月客戶的積累使得三月的成交出現(xiàn)了明顯的高潮。根據(jù)上海中原對旗下180余家分行的統(tǒng)計結(jié)果顯示：3月份各家門店看房客戶量是2月份的3倍左右，達到每家門店日平均10組。此外，不少分行經(jīng)理反映近期客戶對目標房源下意向的速度也明顯加快。上海中原閘北區(qū)區(qū)域總監(jiān)程曦表示，2月份時，多數(shù)客戶看了5套推薦房源后都沒有看中的房源，即使有意向也遲遲不愿意下意向金。進入3月后，購房客戶目的性較強，平均帶看3～4套后就會有中意房源，并且一般1至2日內(nèi)就會付意向金，成交周期縮短。根據(jù)上海中原CTM(三級市場交易)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，3月份上海中原整體買賣成交量相比2月份上漲了2倍。

　　而在成交量上升的同時，一些高檔優(yōu)質(zhì)樓市的成交則更為引人關(guān)注。根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，上海3月前30天均價3萬元/平方米以上的高檔房源(以下簡稱高檔房)共成交了247套，是2月54套成交量的近5倍。在成交上升的同時，市場上喊漲聲開始多了起來，一些媒體甚至認為上海后市可能再度出現(xiàn)暴漲的情況，而在剛剛過去的3月份，上海甚至誕生了平均成交單價8.3萬元/平方米的別墅。

　　市場延續(xù)高位盤整態(tài)勢

　　市場似乎又再次出現(xiàn)了“不詳”的征兆，由此許多購房者關(guān)心的就是，未來市場的走勢究竟會是如何呢？綜合各方面的分析可以這樣認為，未來市場將延續(xù)高位盤整的態(tài)勢。顯而易見的是，在各種因素的作用下，市場上行和下行都會遇到阻力，而將維持在原來的臺階上盤整。

　　總體來看，通過上一輪的漲升，京滬等地的房價已經(jīng)上了一個臺階，而在相關(guān)調(diào)控政策出臺后，價格實際上并未出現(xiàn)明顯的“松動”。在上海，尤其是一些高檔房源則表現(xiàn)得更為明顯，比如像2006年11月上市，在2007年間熱銷的御翠園六期，總共33棟別墅的平均成交價僅為54597元/平方米。一年半時間之后的，七期就賣到83539元/平方米，漲幅達到53%。萬科的蘭喬圣菲別墅3月也以47459元/平方米的單價成交13棟別墅，而該案06年8月的開盤價僅為2.6萬元/平方米，不到二年就漲了83%。曾經(jīng)被廣受關(guān)注的古北豪宅御翠豪庭，以3.5萬開盤時被叫天價，卻在一個月內(nèi)連排兩批房源，都被搶購一空。該案3月21日推出新一批的174套房源，報價近5萬，已成交的48套房源平均價格42392元/平方米。

　　而在北京，購房者普遍感覺房價沒有下降，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，北京新建住房銷售價格2月仍以16.5%的漲幅處于70個大中城市中的第五位，且這一漲幅超過了70個大中城市11.8%的平均漲幅。對此，萬年投資集團萬年長興置業(yè)總經(jīng)理黃璽慶表示，北京房價并沒有下降：“打折僅僅是一種營銷手段，并不意味著價格松動。考慮到北京住房的剛性需求，北京房價下降不太可能。”而在廣州，由于前期房價拉升太快，目前出現(xiàn)的則是一種理性回歸的態(tài)勢，一位業(yè)內(nèi)人士這樣認為：“ 目前房價的調(diào)整，是對去年廣州平均房價大幅上漲36.2%后的一種理性回歸。36.2%的平均漲幅意味著有的區(qū)域或樓盤價格甚至可能有50%至80%的上漲幅度，這是一種非理性的上漲。”

　　可以這么說，目前京、滬、穗等地的房價都已經(jīng)上了一個臺階，而3月成交量的大幅上揚，其實也與近期供應量的增加不無關(guān)聯(lián)。從上海的實際情況來看，根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，3月供應量環(huán)比飆升了125%，而4月更有33個住宅項目推出新房源。而北京的情況同樣也是如此，從3月上旬開始，北京樓市新入市項目數(shù)量驟然增加，同時北京住宅銷售簽約量也開始逐步增加。業(yè)內(nèi)普遍認為，北京樓市在經(jīng)歷長達5個月的銷售疲軟后，市場成交量明顯出現(xiàn)回升跡象，3月份部分純新盤低價入市引發(fā)的市場搶購現(xiàn)象，說明北京樓市購買力仍舊非常強勁。

　　不過，雖然樓市3月春風里的“量價齊升”讓期待買房人不安，但總體分析來看，在市場繼續(xù)保持向上發(fā)展勢頭的同時，今年卻將難再重演去年的暴漲行情。2007年春節(jié)前后樓市交易冷清，房價在春節(jié)之后的第二周達到當時的最低點，一些樓盤開始以送裝修等形式暗折促銷。但進入3月后，隨著新盤上市的增多，成交逐漸放量，市場迅速回暖直至熱銷，等到5月中下旬，房價出現(xiàn)報復性反彈，直至9月底央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的房貸新政策出臺，市場才漸次趨冷。而現(xiàn)在差不多也是在2008年春節(jié)后，樓市成交萎縮到低點，不過戴德梁行泛城綜合住宅服務(wù)董事岳鋒鋼對此分析，但眼下的情形與去年不同的是，第二套房按揭貸款首付、利率理論上須從緊從高，貸款首付款比例不得低于40%，同時，政府對中國樓市降溫的態(tài)度十分明顯，從緊的宏調(diào)政策不改。在這種情況下，如果市場再度出現(xiàn)類似去年的快速上漲行情，無疑會受到政策面的明顯壓制。