高斌

　　上周末去了趟燕郊。由于鄰近北京，這個河北小鎮的房價近年來也是一路瘋漲，短短兩年功夫，房價已經翻了一兩倍，不論是價格，還是上漲幅度都已遠超省會城市石家莊，堪稱河北最牛的鄉鎮。

　　筆者所到之處，塵土飛揚，除了越蓋越高的樓房，這里簡陋的公共設施和其他中國農村毫無二致。從這里到最近的北京市區，汽車在高速公路上要走一小時左右。

　　但就是這樣一個地方，普通住宅的期房售價已經到了每平方米5000元以上甚至更高。售樓員還再三向筆者推銷說，燕郊房產具有升值潛力，他所售的樓盤日后將漲到每平方米8000元以上。

　　筆者對

燕郊未來房價的走勢不做猜測，也無意評判售樓員的話有多少可信度。但筆者注意到，燕郊的房地產商已經對貸款購買第二套住房者提高了首付比例。也就是說，央行與

銀監會于9月27日發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的有關事項通知》已經開始實施。該通知主要精神是，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%。

　　當美國的房地產次級債抵押貸款危機爆發后，許多財經觀察人士都認為，中國央行也會采取相應措施，以避免可能出現的金融風險。

　　由于中國沒有典型的房地產次級抵押貸款市場及其衍生的金融產品來規避風險，因此一旦房地產市場有個風吹草動，整個銀行系統都將被拖入因此引發的危機當中，后果不堪設想。在這種情況下，央行大幅度提高首付比例和房貸利率既在意料之中，對防范可能發生的金融風險也十分必要。

　　美國房地產次級抵押貸款市場出現的基礎在于，該國房地產價格在長達數年里持續上漲，以至于許多人都把買房當作投資，而不是生活需要；再加上美國經濟穩定增長，人們對未來的收入有樂觀的預期，因此許多人樂于從貸款利率更高、并呈幾何數字增長的次級抵押貸款公司手中貸款。而美國的次級抵押貸款公司也愿意把錢借給“房奴”們投資，因為在一個房價持續上漲的市場，其違約風險幾乎可以忽略不計。

　　這一背景與當下中國的房地產市場環境何其相似。由于房價猛漲，貸款買多套住房者大有人在。

　　筆者在燕郊看到的一些樓盤，房子早已賣完，但真正住在那的人并不多。售樓者稱，購房者大多是出于投資目的。但在這個生活不便，又缺乏就業機會的鄉下小鎮，房屋很難出租，其增值保值只能依靠房價上漲來推動。

　　如果以投資為目的的購房者在房地產市場已經占據到一定比例，那么央行此次的房貸新政可謂是一劑猛藥。考慮到接下來央行可能繼續加息，以及出臺幾無懸念的物業稅，炒房成本將大大增加。如果房價不進一步大漲，投資房地產的收益將明顯降低，甚至與投資風險不成比例。

　　而一旦壓倒房地產市場的最后一根稻草出現，大批投機資金都將奪路而逃，房價的下跌就不可避免，那些以投資為目的的購房者就會成為最大做空力量。

　　美國的次級抵押貸款市場危機清晰地說明了這一點。由于從去年開始，美國房價開始下跌，“房奴”違約現象大量出現，并最終導致了一場波及全球的金融風波。

　　美國“房奴”們在這場危機中，既是受害者，也是始作俑者，正是他們的瘋狂行為將房價不斷推高，并最終為自己的不理智“埋單”。

　　在私下里，許多業內人士也對當前如火如荼的房地產市場又愛又怕。一位地產從業人士告訴筆者，在并不算長的中國房地產市場歷史中，曾在1997年和2003年出現過兩次低谷，因此很多房地產人士擔心時間之窗時隔六年之后再次出現。

　　2008年北京奧運會閉幕以后，一些北京房地產項目將會陸續開工，城市拆遷量減少、房屋供應量增大的局面將肯定出現。加之歷史上，主辦奧運會的城市悉尼、雅典，在奧運會開始的前幾年房價都大幅暴漲，但在奧運會結束之后，房價又出現了大幅度下降，加劇了人們的這種擔憂。如果北京的房價下降，很可能在全國的房地產市場引發連鎖反應。

　　該人士還告訴筆者，當前的房地產市場的投資者和股民心態十分相似。大家都知道，市場調整遲早都要來臨，不過沒有多少人愿意在調整之前退出，都以“搏傻”的心態來“擊鼓傳花”。但在這個擁有眾多參與者的游戲中，誰又該是最后一位“接棒者”？-

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