房地產行業利潤率揭秘

　　在采訪中，有同意通過不具名方式透露內情的

　　非上市企業嘴上說利潤不高

　　目前，絕大多數的房地產企業并沒有實現上市，相比于上市公司，這部分企業的財務透明度不高，因此，在談到利潤率問題，這部分企業說法最為多樣。

　　4月初，在北京舉行的一次房地產界活動上，有地產大腕表示，該企業的凈利潤率“一年下來也就7.7%”。此前，與網友聊天時，SOHO中國董事長潘石屹表示，“房地產的極限凈利潤率是26．6％，媒體上常常有90％、50％利潤率的說法，都是沒有根據的”。

　　2005年中，國土資源部通過調研數據，曾對房地產商的利潤率問題進行過分析，結論是北京市房地產開發利潤占房價的比重平均達到17.1％，其中最高的在二、三環之間，達到了20.4％。目前，全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10％以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30％～40％。這種暴利使得社會各行業紛紛進軍房地產開發，為獲得土地競爭激烈，導致炒作之風盛行。

　　上市企業面上說利潤不少

　　非上市企業由于財務的不透明，或許說法不一，進行諸多掩飾，但已經上市的企業在利潤率的問題上則無可回避。按照規定，上市公司必須公布相應的財務數據，從相關報表看，部分上市房地產公司的利潤率正好符合國土部的調研結論。

　　從2005年的財務報表數據來看，萬科2005年的房地產主營業務利潤率為29.22%，相比于2004年增長了3.47%；招商局的房地產主營業務利潤率為23.67%，比2004年增長了5.72%；金地集團的毛利率為38.04%，比2004年上漲了10.78%；業務主要集中在上海的中華企業主營業務利潤率為30.98%，該利潤率比2004年還回落了4.21%；北京城建房地產銷售利潤率為22.13%，比2004年增長了5.02%；陸家嘴在土地使用權轉讓業務上的利潤率為66.92%，比2004年上漲了15.5%，在房產銷售方面的利潤率為20.01%，該利潤率比2004年還回落了10.29%。

　　上述數據均選自具有相對代表性的上市房地產企業，從上述來自房地產公司報表的數據可以看到，近兩年上市房地產公司的利潤率普遍在30%左右。

　　分析師說財務報表或藏利潤

　　30％的利潤相對于其他行業，已經是非常高了。但是面對上市房企財務報表披露的30%左右的利潤率水平，相當一部分證券分析師也表示了不同看法，多認為有房地產公司通過種種財務手段，對企業的真實利潤率進行了調整，隱藏了部分利潤。

　　3月中旬，萬科發布了該公司的2005年度報表，報表顯示公司2005年實現銷售面積231.8萬平方米，增長41.5%；銷售收入139.5億元，增長52.3%。年末，公司結算面積176.9萬平方米，結算收入103.8億元，已售未結面積達65.7萬平方米，金額計48.7億元。

　　有幾位證券分析師對記者表示，萬科算是國內房地產企業中最規范的了，但2005年該公司的已售未結金額達48.7億元，比2004年出現了大幅增長，這并沒有任何不符合財務制度之處，但或多或少讓部分利潤轉移到了2006財務年度。

　　另有分析師表示，從財務報表分析，相當部分公司都紛紛加大了土地儲備的力度，土地儲備對房地產企業的重要性不言而喻，但這種增加土地儲備的做法實際上也在降低當期的利潤率。上市公司將大把利潤投向地皮，而這些未來的成本，往往就被打入本期的財務報表中。

　　有企業私下說賺錢賺到手軟

　　相比于財務報表披露的利潤率水平，一些開發商私下透漏的信息，更讓人驚訝，其在個別項目上的利潤率水平高達100%以上。

　　4月10日，在全國都有項目的一位開發商對記者表示，2005年初，