經濟適用房還是廉租房

　　在解決城市低收入者住房問題上，很多城市執行的是經濟適用房方案，實際上，最經濟最能滿足低收入者需求的方案是廉租房

　　□劉正才

　　解決低收入者住房問題已成為社會各界關注的熱點。對于大型中心城市來說，解決

低收入階層的住房問題更為緊迫和嚴峻。前一段時間北京經濟適用房暴露出來的諸多問題，引起了廣泛爭論，觀點不一。

　　國家建設部目前也意識到了經濟適用房的問題，并以積極的態度向全社會征集“城市中低收入人群居住解決方案”，這種做法無疑給人們留下了更多的思考空間。

　　遵循資源節約原則

　　誠然，市場經濟是社會經濟發展的強大動力，但市場競爭又是無情的，它數倍放大個人之間能力的差異，使部分人成為市場競爭的犧牲者，變為難以自立的低收入階層。市場經濟的這種缺陷是它自身無法解決的，只有通過政府的有形之手才能加以彌補。

　　因此，解決低收入階層的貧困問題，當然包括住房問題，是政府義不容辭的責任。

　　在解決低收入者的住房問題上，政府要更多地動用行政手段。但是，這些解決手段必須符合市場經濟的做法。應該基于成本和收益的考慮，遵循資源節約的原則。

　　目前，中國解決低收入者住房問題的具體方案有三種，提供租房補貼、廉租房和經濟適用房。到底采用哪種辦法才更有效率，各個地方應該有所不同，因為住房缺乏流動性，具有很強的區域性特征。

　　相比較而言，提供租房補貼是最容易操作的辦法，而提供廉租房和經濟適用房則需要花費更多的人力、物力和財力。

　　對于廣大中小城市來說，甚至是許多內地省會城市，由于房價和租金較低，目前住房問題并不突出，提供租房補貼是最有效的解決辦法，這種做法既能解決低收入者住房問題，又是耗資最少的辦法。

　　然而，對于少數大型中心城市來說，尤其是上海、北京和廣州這樣的大城市，僅靠提供租房補貼解決不了問題。

　　這些城市的住房需求旺盛，房價和租金比較高，而且上漲的速度比較快，住房問題較為突出，僅靠租房補貼將使政府處于被動地位，背上越來越沉重的財政負擔。

　　所以，廉租房和經濟適用房就進入政府的視野。不過，實際情況是，不少地方政府倡導和實踐的是經濟適用房，廉租房被暫時擱置或沒有引起足夠的重視。

　　中國一些城市也開展一些廉租房的工作，其做法是把部分老公房作為臨時性的廉租房，數量有限，而且沒有把提供廉租房作為一項常規性的工作來抓。例如，上海市目前打算把那些廉租的老公房將出售給廉租戶，固守我國“居者有其屋”的傳統觀念。

　　廉租房才是有效方案

　　提供經濟適用房和廉租房都是政府直接采取的行政手段。

　　但是，政府動用行政手段提供住房的主要目標，不是幫助那些暫時買不起住房的人解決住房問題，而是幫助那些租不起房子的人解決住房問題。這部分人是真正的低收入者，他們長期買房無望，即使給予適當補貼也很難解決租房問題。

　　因此，政府動用行政手段提供住房理應把中等收入以及偏中等收入的人員排除在外。

　　經濟適用房的諸多弊端多有披露，它背離了動用行政手段提供住房的主要目標，沒有真正幫助那些最需要幫助的人——低收入者。

　　盡管經濟適用房以低于市場數萬元的價格出售，但真正的低收入者是無力購買的，結果購買對象被不斷擴大，不少被賣給了中等收入的人員。甚至被中上收入的人士騙購，加劇了轉移支付的不公。

　　中等收入人員數量巨大，如果把提供經濟適用房的政策常規化，那就需要不斷地建造更多的經濟適用房，這無疑是一種替代市場的做法，將使政府越來越被動，背上更多的罵名。

　　經濟適用房雖由政府提供，但轉售給私人，看似運用了一些“市場”的手段，其實不然。因為它不能在市場上自由買賣，分配權力掌控在政府的手里。

　　所以，提供經濟適用房的做法實質上是一種基于計劃經濟的思維，耗費了大量資源卻沒有真正解決問題。有些人認為，只要加強監管就可以解決問題，恐怕這只是一個良好的愿望。

　　從世界先進國家或地區已有的做法來看，提供廉租房是解決低收入者住房問題的通行做法，中國香港采取的是廉租房的做法。

　　由于廉租房屬于公屋性質，它只是用于出租而不出售，不像經濟適用房那樣需要連續不斷地大規模建造，往往“一次性”建造就可以解決低收入者住房問題，并通過收取有償使用的租金就可以解決常規化的管理和維修。

　　因此，在地價和租金上漲較快的中心城市，提供廉租房就可以使政府處于主動地位，不僅能夠有效解決低收入者住房問題，而且能夠大大減少政府的財政負擔，有利于規避地價和租金上漲的風險，它符合市場經濟的效率法則。

　　作為政府，我們必須拋棄我國“居者有其屋”的傳統觀念，真正把提供廉租房作為一項常規性的工作來抓。

　　化解廉租房的弊端

　　盡管廉租房是解決中心城市低收入者住房問題的有效手段，但它也存在一些弊端，比如貧民窟問題以及廉租房的監管問題，這需要政府和全社會共同解決。

　　廉租房不能太集中，要適當地分散建造，這有利于廉租房區域的管理。當然，在我國還可以把部分現有老公房改建為廉租房。

　　要幫助廉租房的租住者脫貧，尤其要動員全社會關心低收入者的子女教育問題，幫助他們樹立信心，提高個人

　　要加強監管，不僅要監管廉租房的招標和建造過程，而且還要監管廉租房的使用和管理過程，以防止腐敗行為發生。在發放適當租房補貼的前提下，要尊重低收入者的個人選擇，不能強迫他們居住廉租房。

　　另外，不能隨意擴大廉租房的適用范圍，要避免廉租房成為培養懶惰和依賴思想的溫床。

　　(作者為上海師范大學商學院教師)