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由于政策效應，期房禁轉讓，二手房的供應減少，有關營業(yè)稅的規(guī)定抑制了住宅投資和投機行為，買家和賣家的預期均有所變化
龍斌近期廣州的住宅市場有什么特點？從6月1日地產“新政”正式實施到現(xiàn)在已經過去整整4個月有余，“新政”是否給住宅市場帶來了相當大的沖擊呢？針對這些市場關心的問題，我從宏觀的角度談談自己的看法。
很明顯，“新政”給住宅市場帶來較大的影響。這是第一個判斷。從一些關鍵市場指標的統(tǒng)計數(shù)據(jù)變化情況，如房屋竣工面積大幅度減少，市場成交縮量，投資增幅減速等，可以得出上述結論。業(yè)界的經營“6·1”后遇到不少困難，行家們的感受也都支持這個判斷。影響是全國性的，不僅僅在廣州市場是這樣。不久前我有機會去華東幾個城市如杭州、南京、上海等參加市場調研考察，發(fā)現(xiàn)這幾個城市的住宅市場在“新政”實施后都發(fā)生較大的變化，例如上海的住宅市場成交縮得相當厲害，市場觀望氣氛濃厚，供應和需求同時銳減，各種判斷都有。那么，廣州住宅市場所受的影響究竟如何？屬于良性反應，還是趨勢已經改變？一手、二手市場分別有什么特點？這些關鍵性的問題值得進一步分析、研判。
二手市場所受的影響大于一手市場。這是第二個判斷。“新政”實施后二手市場縮量明顯。第三季度的二手住宅交易量為133.4萬平方米,較去年同期減少2.5%，比第二季度189.5萬平方米的交易量大幅度下跌29.6%，較第一季度140.7萬平方米的成交量相比下降5.2%。由于政策效應，期房禁轉讓，二手房的供應減少，有關營業(yè)稅的規(guī)定抑制了住宅投資和投機行為，買家和賣家的預期均有所變化，交投減少，打破多年來成交持續(xù)上升的通道，第一次出現(xiàn)掉頭向下的情況。從一手住宅市場的情況看，成交也受到一定程度的影響，第三季度交易量為210.9萬平方米，比第二季度、去年同期都有一定下降，幅度分別為8.7%、5.3%，但比第一季度204.1萬平方米的交易量增加3.3%，故影響相對小些。而且，一手市場有個不同的特點，即寫字樓市場和商鋪市場的情況明顯好于住宅市場，在第三季度新建寫字樓和商鋪的成交放大不少，抵消了一部分住宅市場的影響，表明整個一手市場的總需求有所增加。二手市場則是住宅、商鋪、寫字樓三塊都表現(xiàn)出同樣的成交下降的特點。
不論一手市場還是二手市場，房價仍然保持升勢。這是第三個判斷。在二手住宅方面，盡管第三季度二手住宅成交均價為2944元/平方米，較第二季度3049元/平方米的價格下降3.5%，但如果進一步分析，就會發(fā)現(xiàn)其實并不意味著房價下跌，原因就在于“新政”使得二手房的結構產生變化，一部分近兩年開發(fā)的、高價的商品房被迫退出市場，從而拉低了成交均價。實際上，第三季度二手房成交均價與去年同期2856元/平方米相比還保持小幅增長的勢頭。
從一手住宅來看，近期一手市場存在供應減少的特點。如從竣工面積這個指標看，至8月的房屋竣工面積累計較去年同期減少33.9%。從第三季度批準預售量看，批準預售量為146.4萬平方米，較去年同期減少超過50%，比第一、第二季度都有所減少，這表明新房實際供應市場的量有限。
二手住宅市場穩(wěn)步恢復，而這個過程其實也是市場更加規(guī)范，大型中介獲得更大市場份額，更具競爭優(yōu)勢的過程。這是第四個判斷。分析多種渠道反饋的信息可以發(fā)現(xiàn)，目前二手市場正在積極、穩(wěn)步地恢復。6月是市場最痛苦的一個月，萎縮的成交反映在官方7月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中。7、8、9三個月的二手住宅市場成交量分別為40.7萬、43.2萬、49.5萬平方米，8月成交量較7月增加6.3%，9月較8月增長15%，幅度逐漸加大，市場良性恢復的跡象明顯。從一線市場了解的情況看，近來買家入市活躍，一些投資客明顯增多。所有這些都說明市場正在轉好。
政策變化和市場波折自然會影響到中介市場，事實上，大型中介公司在此次調整中成為贏家，如從“滿堂紅”的成交情況看，近期成交量一直保持著上升趨勢，如果僅僅看公司數(shù)據(jù)，絲毫看不出企業(yè)正在經歷“新政”的洗禮，也看不出整個市場成交有縮量現(xiàn)象。這說明，一方面，大型中介公司在市場調整中表現(xiàn)出良好的抗風險能力，市場操作越來越規(guī)范，主動應變的結果，不僅業(yè)務所受影響不大，反而因為順勢收拾被淘汰者的市場，所占市場份額較“新政”前有所擴大。另一方面，從整個中介市場看，任何可能導致市場虛假泡沫的成分，在嚴厲的調控措施面前都難以存活下來，市場變得更加有序。市場這兩方面的變化印證了所謂“壞事變好事”的辯證法。
預計廣州市場將進一步轉強，發(fā)展趨勢難以改變。這是第五個判斷。綜合廣州住宅市場最近動態(tài)特點，可以得出這樣一個重要結論。最大的依據(jù)還是廣州房地產市場的內在運行特點決定了“新政”的影響是有限的。“滿堂紅”研究部曾在上半年市場分析報告中提出“廣州是一個自住需求主導的市場，比較理性，相對成熟”的觀點，這種類型的市場完全能夠在比較短的時間內消化“新政”帶來的影響，基本不可能出現(xiàn)“投資或投機需求主導的市場”的那種劇烈不良的反應癥。
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