公寓商鋪的產權投資陷阱

　　本報記者許慧穎發自北京

　　袁以明近來急于把自己的房子賣出去,因為他投資的新世界一期公寓租金不升反降，從最初2300美元降到目前的人民幣8000元。“我現在根本沒辦法再見一些老朋友了，我自己賠了不說，連累我的朋友們也賠了錢。”

　　和他一樣處境的投資者在北京為數眾多，一位來自于臺灣、從事了十年房地產投資的趙女士告訴記者，北京除個別別墅項目之外，在2002年以前開發的外銷房和一些高檔公寓已經全線貶值。也就是說，北京早期外銷房的投資客，幾乎全線潰敗。而商鋪、酒店、寫字樓的投資成功率也是微乎其微。外銷公寓投資之失

　　袁以明是香港某集團駐京辦首代，來京多年，非常看好北京

　　“最初有一段時間，我的房子最高月租金可以達到2300美元，而現在三分之一都不到。”提起彼時，他有些恍然。據他介紹，北京新世界一期公寓于1994~1995年在香港展出進行宣傳推廣，1996年底落成。當年因為內地的政策有內、外銷房的區別，因此，陳先生在購買這套建筑面積100平方米的房子時，總共花費了200萬港元，相當于每平方米2萬港元，折合人民幣當時的市值是222.6萬元。

　　2002年之后，北京取消了外銷房和內銷房的區別，外銷房這一名詞從此消失，外籍人士也可以購買普通的商品房。由此，價格差距逐漸拉平。陳先生說，雖然我們也因此受到了一些損失，但是取消外銷和內銷的區別可以為今后更好地吸引外籍人士來內地投資房地產或者長期居住產生推動作用，這應該更有利于高檔公寓的發展。

　　然而，北京新世界一期公寓的日子卻越來越難過，物業價值持續貶值。新世界現在一共開發了三期，二期比一期物業費低，三期比二期更低。而一期的物業費在當時乃至今日相對而言都是最高的。這樣就給他們的心理造成了很不好的影響，說明他們投資新世界這個項目是貶值的。

　　近來物業公司常常很便宜地把房子出租給一些旅行社，只要不突破最低底價。可想而知，旅行社的客源魚龍混雜，這會影響出租氛圍。

　　由于袁先生的上一個外地房客搬走之后，已經好幾個月沒有將房子出租出去，高昂的物業費讓陳先生已經無力承受。無奈之下，不久前他將房子出租給了一個辦事處。“我不想這樣做，但是現在這里的環境和出租情況，讓我很為難。”陳先生說著，無奈地聳了聳肩。有一些當初的投資者因為不能接受過低的出租價格，就會閑置，最后無奈之下將其低價出售，無形中也降低了公寓的檔次。

　　趙女士表示，早年投資北京的小投資者們現在幾乎都陷入了困境。在這樣一個低迷的市場里，當年那些高檔公寓雖然都在走下坡路，但是高昂的物業費卻始終保持不變。一位王太太對記者說：“損失都加在了小業主的身上。”她分析說，這完全取決于一個圈子和圈子里的人，管理的到位，保證了居住者的整體地位和檔次，那么它的物業價值自然就會得到保值和增值。商鋪投資的陷阱

　　相對于投資新世界等高檔公寓的投資者來說，投資商鋪失敗的投資者損失則更加慘重。

　　“業主每天可獲每平方米4元的租金收入，算來一個標準攤位一年可收入1.9萬余元(稅前)。”這是碧溪家居廣場的收益回報承諾。而且，如果業主全款支付有困難，銀行還可以提供五成5年或者六成10年的按揭。

　　但時至今天，4000個商鋪鋪位、人民幣6億元的巨額投資，全成為泡影。2003年9月，碧溪家居廣場先在北京繼而在全國打出廣告，宣傳“16萬元產權商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業面積，分成每個13.34平方米的標準攤位，以每個攤位16萬元的價格向外發售。

　　王晨是商鋪投資的一名受害者。她所購買的碧溪家居廣場的一個攤位和巨庫的一個攤位均可能讓她血本無歸。在她購買這兩個攤位一年多之后，碧溪家居廣場與巨庫先后關門大吉。

　　開發之初，碧溪方面以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元。隨后,碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。而碧溪在向業主出售商鋪時，隱瞞了這一消息，這導致了以前碧溪方面承諾的產權問題無法辦理。到了去年底，回報無法繼續兌現，無奈之下，碧溪家居廣場只能和業主攤牌。

　　在購買商鋪時，商家曾出具三項保證：一是將整個碧溪家居廣場的營業收入作為保證；二是將碧溪集團的其他收入作為保證，即碧溪溫泉飯店的營業收入；三是將碧溪家居廣場二期工程的5萬平方米作為擔保，在前兩者一旦經營不善、投資者租金得不到保證的情形下，業主可以直接行使權力，將該房產處置。

　　事實上，以整個碧溪家居廣場和碧溪溫泉飯店的營業收入作擔保并不能確保回報，因為任何企業經營都存在風險，營業收入具有不確定性，遇到營業情況嚴重惡化時，擔保勢必難以執行。而以碧溪家居廣場二期工程的6萬平方米作擔保,只有當碧溪家居廣場對該房產享有完全產權，同時確定該工程沒有申請在建工程抵押貸款時，這6萬平方米的工程才具備擔保資格，否則就是無效擔保。

　　而與一般置業不同的是，碧溪家居廣場的業主購得產權后并不能切實地占有攤位，自行經營支配，而要把攤位委托給北京騰飛物業投資有限公司，由后者進行統一經營管理。王晨甚至沒有見過自己買的鋪位“長什么樣子”。至今，包括王晨在內的業主仍未得到賠償。

　　(應被采訪者要求，文中業主姓名以化名代替。)

　　記者點評

　　碧溪家居廣場、巨庫、第五大道的教訓仍歷歷在目，而承諾包租和高回報的項目，北京市場上仍有數十個。面對高額回報和

　　事實上，只要地段尚佳，開發商就不愁資金回籠的問題。不過，也恰恰是這上游環節的過度放松，導致了隨后商鋪項目中存在一系列經營管理難題。偉業顧問董事總經理蔡宇翔認為，之所以出現類似的

　　投資型項目的后期管理是對中長期投資者強有力的信心支持，如果將這個環節提前到商業項目的前期階段，與銷售同步運營，往往會給予投資客更強的長久性的投資信心。

　　專家分析，此前之所以有如此多的商業項目陷入投資回報的窘境，與模式不成熟有直接的關系。而那時的投資客大都處在不成熟的階段，沒有意識到這種模式對于后期經營管理所帶來的困難。因此，隨著投資客的不斷成熟，專業機構管理先行介入的模式將會被越來越多的商業地產開發商利用，從而逐漸形成商業地產的主流模式。