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作者：李樂
10月18日，國稅總局“舊話重提”。一份名為《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》(以下簡稱《通知》)被下發到各地方地稅機關。《通知》再次要求，對于二手商品房的交易須征收20%的個人所得稅，而在今年4月七部委下發的《通知》當中，二手房個稅也有涉及。
然而，記者從海淀區建委“房屋產權交易中心”了解到，二手房交易20%的個稅仍尚未作為辦理產權過戶的前提條件。北京市建委一位官員告訴記者，在目前的二手房交易過程中，“先稅后證”的程序并未實施。如此，20%個稅的前途再生懸念。
征收本無懸念
對于中大恒基董事長劉義良而言，10月18日國稅總局下發的《通知》并沒有讓他過于意外。劉義良在北京從事二手房中介工作已經將近10年，他告訴記者，2003年，二手房交易須繳納個稅便已“定案”。
“當時的稅率標準也是20%�！� 劉義良向記者回憶，而就在《通知》下發引發各方爭議與關注的時候，中大恒基的二手房交易量卻沒有絲毫的波動，仍保持在15套／天的水平，因為國稅總局的《通知》并未真正執行。
北京市地方稅務局個稅處處長商尚告訴記者，2003年對二手房交易須繳個人所得稅的“定案”，是由當時的稅收、財政、房產管理部門聯合下發《關于個人出售住房征收個人所得稅有關問題的通知》確定的，“當時確定的稅率就是20%，這個規定一直就有，并不是新規定�！彼蛴浾邚娬{。
2005年4月，當一場專門針對房地產行業的政策調控到來的時候，國家稅務總局局長謝旭仁在內部講話中多次指出，要發揮稅收杠桿對房地產行業的調控作用。此時，20%的個稅與5%的營業稅再次同時提出，在政策頻出的當時，前者被外界普遍認作是又一項“新政”，現在看來，這完全是一種誤讀。
“不管是強制征收，還是自行申報，從《個人所得稅法》的角度來說，只要是超過起征標準的個人收入，都會被征繳個人所得稅收，這是沒有商量余地的，是定性的問題；至于如何征收才能保證到位，是技術層面的問題�！痹诮ㄔO部政策研究中心的一次內部研討會上，商尚如是說。
顯然，二手房須繳個稅本沒有懸念。本次國家稅務總局下發的《通知》中再次明確了這一點，并要求各地方稅務系統不得以任何借口拖延、抗拒執行該項稅收政策的執行，其措辭之嚴厲，遠遠超過此前的文件。
先稅后證瓶頸
盡管稅務系統多次發力，試圖強化二手房交易個稅的征管工作，但長期以來卻并未取得效果。北京、南京、蘇州都曾在前述方面做出過不小的努力，但最終卻仍然是在原地踏步，強化房產交易個稅征管舉步維艱。
北京市地稅局的一位官員表示，瓶頸出現在“先稅后證”的環節上，“我們現在實行的基本上是個人申報——征收的模式，在產權交易部門那里，完稅(個稅)并不是辦理產權過戶的前提條件�！�
為突破這一制約，相關部門并非沒有做出努力。2005年6月，當政策調控“棋至中盤”之時，北京市朝陽區和東城區相繼在二手房的產權過戶工作當中，施行了“先稅后證”。此舉普遍被外界看做是房產交易個稅“全面”開征之前的“試點”，但隨后，北京市建委和北京市地稅的官員先后向記者否認了這一說法。
我愛我家總經理助理要嘉佳告訴記者，這家中介機構在上述兩區的門店，在辦理過戶業務時，確實遇到了“先稅后證”的政策要求，不過，這種程序要求都只執行了不到一周就停止了，背后的原因不得而知。不過，地稅方面始終向記者強調，他們并未向這兩個門店做出前述內容的政策要求。
“我們查閱了近些年來的相關政策，沒有發現任何有關個稅‘先稅后證’的政策精神，”北京市建委一位官員告訴記者，她強調，目前的政策中除了契稅繳納完稅與產權過戶掛鉤的要求之外，并未有其他規定。這一說法記者也從商尚口中得到了證實。
一位不愿具名的地稅官員向記者表示，僅靠稅務系統本身，實質上難以完成房產交易個稅的征繳工作。他認為，房屋產權轉移以及轉移所產生的個人收入，都由房產主管機關掌握，如果缺乏建委系統的有效配合，執行的難度顯然十分巨大。
直到國稅總局最新下發的《通知》當中，仍然沒有出現突破“先稅后證”這一瓶頸的具體措施。
梯級市場牽制
受到稅收政策影響牽連最大的，無疑是二手房屋的交易市場。劉義良顯然不希望這一政策在市場中嚴格執行，畢竟這會在相當大的程度上影響到企業的運營。不過，建委方面更加關心會對梯級市場的形成產生影響。
在接受記者采訪時，北京市建委副主任苗樂如表示，建立一個完善的梯級消費體系是北京市穩定房價和房地產市場工作中的重點。“經濟實力強的人在新房市場解決居住需求，實力差一些的在二級市場解決，低收入者在三級市場也就是租賃市場解決基本居住問題�！�
言外之意，建立一個完善的梯級消費市場是分流需求，是穩定房價的重要途徑和手段。而20%個稅的征收，似乎對于二三級市場的打擊過大。按照這樣的邏輯，大量需求將全部集中在一級市場，對于穩定房價的影響顯而易見。
這或許可以解釋在國稅總局的不斷“施壓”之下，各地方政府頻繁出臺稅收優惠或減免政策。而國稅總局方面也似乎對此有所忌憚，謝旭仁就曾在內部講話中提到，對于房產交易產生稅收征管，要貫徹有保有壓的原則，避免對二級市場產生過大影響。
因此，在今年8月，北京市財政、地稅、建委聯合下發通知，對房改房、已購公房以及購買5年以上的二手房上市交易，免征個人所得稅。北京市建委的一位官員透露，現在北京二級市場的交易中，上述類型房屋的比例可以占到80%，因此，二級市場的主體在個稅方面已基本豁免。
如此，在強化房產交易個稅征收過程中，梯級市場的牽制性作用也不可忽視，畢竟穩定住房價格是最重要的核心問題。
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