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在全國房價一片大起大落的躁動中，長沙樓市卻保持了一份獨有的平穩(wěn)。
本刊記者 周紅玉
經(jīng)過今夏這輪高舉高打的房地產宏觀調控之后，全國大多數(shù)城
市的房地產市場都出現(xiàn)了不同幅度的波動，而長沙卻是一個特例。早在6月份，建設部副部長劉志峰率督導組對長沙房地產市場進行調研時就發(fā)現(xiàn)，長沙房地產市場在地產新政出臺后，仍呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，這在全國各大城市中是不多見的。
而長沙房地產市場的這種平穩(wěn)并不是近期才有的現(xiàn)象，而是早已持續(xù)了相當長的時間。近些年來，當其他城市的房地產市場持續(xù)沖動，價格不斷走高時，長沙的房價一直在2500元/平方米左右徘徊，與上海、杭州等城市火箭式上漲的房價形成鮮明對比，即便是與武漢、鄭州、合肥、南昌、貴陽、昆明、南寧等周邊省會城市比較，也是最低的，在中部地區(qū)構成了一個巨大的“房地產洼地”。
那么這樣的房價走勢，對于目前的長沙房地產市場到底產生了怎樣的影響呢？造成這種狀況的原因又都有哪些？未來長沙的房價又將如何？帶著這些問題，9月底至10月初，記者用了20天的時間蹲點長沙，試圖尋找問題的答案。
樓市無泡沫
對于國內房地產市場的判斷，中央早已表明了態(tài)度：目前房地產投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，結構不合理，市場秩序比較混亂。
然而，這樣的評判對于長沙房地產市場似乎并不十分適合，據(jù)長沙市政府《關于貫徹落實國家宏觀調控政策切實穩(wěn)定住房價格的情況匯報》顯示，1998年至2004年，長沙市商品房竣工總面積為1974.63萬平方米，銷售總面積為1358.69萬平方米，市場供求關系基本平衡。從商品房銷售均價來看，1998至2004年間，長沙商品房均價年均漲幅為4.26%，增幅低于全國平均水平，其中1998年和2003年分別為每平方米2155元和2468元，2004年為2738元，比較而言，西安、重慶、武漢等周邊省會城市2004年的平均房價都略高于長沙。武漢2836元/平方米，重慶3268元/平方米，西安2950元/平方米，只有合肥2797元/平方米的平均房價與長沙比較接近。這樣的房價，扣除建材、地價和拆遷成本上漲等因素，基本保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)房價的虛高和泡沫現(xiàn)象。
長沙市房屋產權管理局局長陳立湘曾表示，長沙房地產市場的發(fā)展一直比較健康，供求基本平衡、價格基本穩(wěn)定、結構基本合理。這樣穩(wěn)定的房價走勢，可以有效避免購房者因擔心房價大起大落而引起的恐慌，并為房地產市場的健康發(fā)展提供了保障。這一點在本輪宏觀調控中得到了證實，相對于一些城市出現(xiàn)的不穩(wěn)定局面，長沙房地產市場的表現(xiàn)要平穩(wěn)得多。這也是建設部對長沙房地產市場給予的評價。
在分析長沙房地產價格對市場產生的影響時，長沙市房屋產權管理局副局長魏建超認為，長沙的房價一直低于全國水平，這輪房產新政主要是對部分一線城市“房價泡沫”的調控。因此對長沙的影響非常有限，相反，房產新政的實施，對于長沙房地產市場的品牌企業(yè)來說，應該是一個新的發(fā)展機遇。
在經(jīng)歷了本輪宏觀調控之后，當不少投資者對房產投資心存顧忌時。房產專家們卻普遍認為，房產長線投資的價值依然存在，特別是中西部地區(qū)的省會城市。而長沙由于目前房價水平偏低，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿τ州^大，將有很好的成長空間。
投資者對長沙房地產市場的信心，從長沙市房地產交易中心發(fā)布的“一季度長沙市場形勢分析”中可以顯示，2005年一季度，長沙市完成房地產開發(fā)投資43.27億元，新開工面積214.73萬平方米。此外，2004年全年，長沙市共完成房地產開發(fā)投資175.54億元，同比增長43.23%。
另外，值得注意的是，各類資本介入長沙房地產市場的熱情也在高漲。今年4月，李嘉誠旗下的和記黃埔來到長沙，注資5000萬美元(約3.9億港元)進行商品房開發(fā)。比和黃更早些時候，綠城集團、深天健、珠江實業(yè)、陽光100、融科智地、北京美林等都已在長沙有所動作。其中，聯(lián)想控股全資子公司長沙融科智地，繼去年在體育新城邊拿了一塊210畝的土地后，近期又在市中心區(qū)域的東塘附近再次拿了一塊地，而且很快會有所動作了。北京的陽光100也早于2003年就在長沙拿了998畝地，陽光100(湖南)置業(yè)發(fā)展有限責任公司副總經(jīng)理林一談起當年的拿地經(jīng)歷時興奮地表示：“那可是當年的大新聞，對于河西的土地，每畝41萬的價格在當時是很高的。”目前在該地塊上建設的陽光100國際新城一期已完成銷售，二期銷售也已開始。而浙江的綠城集團，也正在長沙開發(fā)綠城、桂花城和青竹園別墅項目。
“從目前長沙的房價來看，不理智的成分幾乎沒有，對于我們來講，現(xiàn)在進入這個市場，應該說沒什么風險。”林一的話應該代表了大多數(shù)進入長沙的房地產開發(fā)商的心態(tài)。
微利房地產
硬幣總是有兩面的，長沙的房價一方面固然因為其穩(wěn)定性而規(guī)避了投資者的風險，但同時，也有房地產開發(fā)商表示，在各種開發(fā)成本不斷上漲的情況下，房價如果繼續(xù)保持不變，將會嚴重影響他們的利潤，進而會影響房屋的品質，而最終則會影響到房地產市場的良性循環(huán)。
房地產業(yè)的利潤一直是比較高的，雖然一些開發(fā)商公開聲稱利潤率在10%～15%之間。而據(jù)新華社的報道，一些房地產開發(fā)商自曝行業(yè)利潤黑幕說“實際的利潤都在25%以上”，并坦言“沒有高利潤，誰做房地產！”
不過這樣的暴利在長沙似乎并未存在，“長沙的房地產不存在暴利，房地產的暴利是指價格遠遠超出正常利潤。現(xiàn)在長沙的樓盤利潤已經(jīng)相當?shù)土耍骄荚?%～10%左右。”湖南美林地產總經(jīng)理常青這樣表示。
有業(yè)內人士計算過，目前長沙市內一個售價3000多元/平方米的樓盤，其成本構成基本是，每平方米1400元的土建成本和配套設施，加上700多元地價，再加上將近20%的規(guī)費，硬成本已達到了2500多元，再加上營銷成本，人員工資等其他雜費，利潤只可能在5%～10%或多一點。而在郊區(qū)的樓盤也可以照此法推算，利潤與市區(qū)樓盤相差不大。這樣的利潤已經(jīng)相當薄了。
在談到長沙的房價時，長沙融科智地房地產開發(fā)有限公司總經(jīng)理劉蔚認為：“其實一個城市的房價偏高和偏低都是不正常的，就如通貨膨脹和通貨緊縮都對市場不利一樣。對于長沙來說，目前的房價就偏低了，有一項針對全國37個主要城市的房地產統(tǒng)計，長沙人均收入排名15名，而房價排名僅僅23名，這顯然是不正常的，這樣的房價難以對投資者產生吸引力，因為房地產說到底更是一種投資品，只有在價格上漲的時候，投資者才會買進，進而形成良性循環(huán)，獲得的資金再重新投入到房地產市場，生產出品質更高的樓盤。而低房價和低利潤導致的結果則恰好相反，最終影響到的是樓盤品質。”
據(jù)了解，利潤超過5%的行業(yè)就可稱得上是高利潤行業(yè)了。為什么對于房地產行業(yè)來說，平均10%的利潤還讓開發(fā)商有諸多抱怨呢？
有長沙的開發(fā)商表示：做不到這么高的利潤，開發(fā)商根本就別想活下來。一個項目下來，少說也要蓋十幾個公章，每蓋一個公章都要打點一番，何況還有那么多不明不白的稅外費用。開發(fā)商做一個樓盤，需要經(jīng)過國土局、規(guī)劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門，逢年過節(jié)，就是與主管部門領導聯(lián)絡感情的最佳時機。主管部門提供的幫助不同，打點關系的好處費也就不同。
就連魏建超也曾在多種場合公開表示，房地產市場不能陷入價格低、品質低的泥潭。品質優(yōu)異的樓盤將拉動價格的上揚，而上揚的價格也將促進樓盤品質的提升。惟有如此，長沙房地產市場才能持續(xù)、健康地發(fā)展，而整體房價才會平穩(wěn)、適度地上升。
尷尬的商品房
對于長沙的房價，連主管的政府部門也在納悶，為什么漲不起來？5年前，長沙的房價還和杭州的房價在同一個起跑線上，而現(xiàn)在早就不可同日而語了。
那么，造成長沙目前房價現(xiàn)狀的因素到底是什么呢？長沙市房管局的有關領導認為：“長沙房價之所以能夠保持平穩(wěn)，很重要的一個原因是自1998年以來，長沙市住房供應總量基本平衡、結構基本合理，尤其高度重視經(jīng)濟適用住房和廉租房建設，1998年以來，長沙施工建設經(jīng)濟適用住房1037.36萬平方米，近5年經(jīng)濟適用房占商品房住宅建設的比重年均為33.75%，有效緩解了中低收入家庭的住房困難，也起到了平抑房價的作用。此外，長沙市建立了廉租住房供應體系，組織建設了近10萬平方米的廉租住房，為最低收入居民提供了住房保障。政府的有效調控，消費者理性消費，以及住房保障制度建設，避免了房價的過快上漲。”
而除了這些原因之外，長沙房價不高的另一大原因是非市場途徑上市的住宅太多，拉低了整體房價。一業(yè)內人士表示，長沙公務員收入比較穩(wěn)定，應該成為長沙市住房消費的中堅力量，但是目前這部分人不但不買普通商品房，而且單位福利房還以低價沖擊了長沙市場。
據(jù)常青介紹說，目前，長沙市政府或是區(qū)政府搬遷后都會建一些福利房，以低廉價格賣給各級公務員。政府雖然原則限制公務員轉手交易，但沒有任何實質性措施。因此很多公務員會以每平方米加幾百塊錢轉手，有的甚至直接賣號。
“公務員小區(qū)建筑質量有保證，物業(yè)費低，價格比市場上商品房便宜，所以大量公務員小區(qū)入市對新建商品房價格影響很大。不是不可以建公務員小區(qū)，而是定價應該高點，這是一種抑制房價的不合理做法。”有開發(fā)商無奈地表示。
位于長沙市烈士公園附近一省直機關的經(jīng)濟適用房，總建筑面積2萬多平方米，剛剛交付使用，這里每戶面積不等，大的200多平方米，小的也有160多平方米，售價在2000元/平方米左右，而與該樓盤鄰近的一品質相似的普通住宅項目，每平方米市場售價為3000多元。“在烈士公園，中南地區(qū)最大的城市森林公園旁邊建經(jīng)濟適用房是一種資源浪費。在其他的一些城市，土地控制是相當嚴格的，而在長沙，批地一批就是一兩千畝，蓋經(jīng)濟適用房、公務員小區(qū)。”有業(yè)內人士認為。
而一些被長沙人稱為“小國土局”的修路開發(fā)商的存在也是導致房價不高的一個原因，近些年，在長沙市政府“經(jīng)營城市”的宏大方針下，為了搞好城市基礎建設，當?shù)卣貌怀鲎銐虻腻X修路，于是就給修路的開發(fā)商大量土地補償。
“長沙大道上萬畝，金星大道上萬畝，火星大道上萬畝，雨花大道兩千多畝。這些都是政府補償給修路開發(fā)商的土地。”有房地產商表示。“他們拿的地，成本低，自己又不做開發(fā)，所以轉讓的價格往往是跳樓價。”
還有業(yè)內人士表示：“湖南本地開發(fā)商資金實力不雄厚，為了資金快速回籠，定價不高，也是長沙房價不高的原因；另外，長沙的購房需求絕大多數(shù)都是剛性需求，投資比例很小，這也與長沙人的消費心理有關。長沙年輕人更看重平時的娛樂消費，年輕人很少有存錢買房的想法，而且年輕人對房價的承受能力也比較脆弱，因為沒有人可以接盤，使得外地炒家很難進入長沙市場。因此，浙江、上海等地的炒房者更喜歡就近選擇江西、安徽等省份，南昌的人均收入水平雖然低于長沙，但是目前南昌房價比長沙要高出300元～400元/平方米，主要是浙江、上海等地的炒房者托高了房價。”
在談到造成長沙房價現(xiàn)狀的這些原因時，劉蔚認為：“這么多的低價房出現(xiàn)，說明長沙的房地產市場還沒有完全市場化，商品房與福利房的比例不合理，福利房實在太多了，這也是一種住房結構的不合理。”
上升空間較大
“今年以來，長沙房價呈現(xiàn)出大面積上升的勢態(tài)。尤其是河東，近60%樓盤的均價每平方米超過3000元，這與去年長沙房價均價在2500元左右相比，出現(xiàn)了較大的上漲幅度。”一位業(yè)內人士在經(jīng)過調查后表示。
一些媒體對長沙市民進行的調查也顯示，大多數(shù)人認為長沙房價會繼續(xù)上漲。這主要是由于，原材料和土地價格上漲會進一步提高商品房的成本，另一方面整體物價也在繼續(xù)上漲，給房價上漲提供了基礎。
長沙的房地產開發(fā)商們也均認為，在成本壓力下樓價將上升。林一分析說：“長沙房價不高的原因之一是地價上漲緩慢，然而自去年以來，長沙的地價開始上漲，陽光100在2003年拿地時，每畝42萬的價格已經(jīng)很高了，而短短兩年的時間，現(xiàn)在的地價已經(jīng)漲到了每畝70萬，漲了60%，這一部分成本將在未來兩三年內體現(xiàn)在房價上。此外，房地產開發(fā)的建筑成本也在不斷增加，這些都使房價上漲的趨勢難以抑制。”
除了成本的因素外，必須承認，房價的漲跌最終取決于供求的變化。常青認為：“長沙的消費水平與住房需求非常強勁，巨大的消費牽引力，使長沙成為內陸城市中消費水平最高的城市之一，而住房消費也正在成為市民消費結構中的‘重頭戲’，從長沙目前整體經(jīng)濟形勢分析，預計房地產業(yè)仍將是長沙最具活力的行業(yè)之一，目前，長沙市的住房有五大潛在需求：首先是城市擴張的需求，長沙的城市規(guī)模將擴張到310平方公里，這預示著長沙每年將增加城市面積10平方公里，城市的拓展為房地產開發(fā)提供了廣闊的前景；第二是主動型住房的需求，據(jù)統(tǒng)計資料顯示，從1998至2004年間，長沙進城人口年均增長5.93萬人，長沙目前外來人口購房的比重約為15%，已經(jīng)形成了一個穩(wěn)定的購買群體；第三是改善型住房需求，據(jù)統(tǒng)計，從1998年至2004年，長沙市人均居住面積從9.79平方米增加到14.14平方米，人均居住面積年均增長1.64平方米；第四是城市的拆遷需求，2004年長沙的拆遷量達到了67.93萬平方米；第五是投資型需求，隨著房產物業(yè)增值空間的明朗和居民投資理財意識的增強，更多的長沙人將可支配資金投入到住房市場。這些都是長沙房地產市場保持上升勢頭的堅實基礎。 ”
陳立湘也認為：“在長沙，房地產市場的發(fā)展空間還是比較大的。近些年，長沙的整體經(jīng)濟形勢不錯，據(jù)統(tǒng)計，2004年,長沙的GDP總量突破1000億元大關、全部工業(yè)總產值突破1000億元大關、社會消費品零售總額突破500億元大關、城市居民人均可支配收入突破10000元大關，一系列具有標志性意義的“關口”在去年實現(xiàn)跨越。2004年長沙市完成地方財政收入104.33億元，比去年增加25億元，增幅達31.52%。此外，這幾年長沙的城市發(fā)展較快，市政建設逐步完善，并按照國家標準進行城市規(guī)劃，擴大城區(qū)面積。所以，隨著城區(qū)面積的擴大，城市人口的增加，住房條件的改善，在今后幾年，每年的上市量仍然會保持在500萬平方米左右，這是符合市場需要的。”
而隨著長沙經(jīng)濟的快速發(fā)展，該地區(qū)的就業(yè)機會不斷增加，大量外來人口朝長沙聚集，房屋的租賃價格將可以維持在一個比較理想的水平，這一點對長線投資非常重要。據(jù)統(tǒng)計，長沙房地產7%～8%左右的租金收益率在華中地區(qū)是最高的，在全國范圍內也是比較高的。由于這兩年長沙房價上漲幅度不及周邊的武漢、南昌等省會城市，房價泡沫也少很多，這使得投資長沙的房地產幾乎沒有什么風險。
誰來領跑
看似平穩(wěn)的長沙房地產市場，其實遠不如表現(xiàn)出來的那般風平浪靜。在殘酷的市場競爭和沉重的資金壓力下，已經(jīng)有一些開發(fā)商感到了力不從心。“他們只能通過轉讓項目和合作開發(fā)的辦法，引入新的投資者完成面臨資金困難的項目。未來的長沙房地產市場將是幾個大集團主導的豪門盛宴。”有業(yè)內人士這樣表示。
市場觀察人士總結，可能成為未來長沙地產主導的開發(fā)商一定是實力派的品牌企業(yè)，這既包括本土龍頭，也有外來軍團。
據(jù)長沙市建委的統(tǒng)計，近年來外地有50余家知名房地產企業(yè)進入長沙落戶。陽光100、融科智地、珠江實業(yè)、浙江南都、浙江綠城、和記黃埔等大牌開發(fā)商都已經(jīng)在長沙操作項目或者拿地。而且一個普遍現(xiàn)象是外地開發(fā)商操盤的項目以中高端住宅為主，一種前所未有的壓力，壓向歷來比較安逸的長沙本土房地產企業(yè)，但同時也為長沙房地產市場的發(fā)展帶來理念的變革。
湖南綠城置業(yè)投資有限公司營銷總監(jiān)祝海認為：“外來開發(fā)商的涌入，將在產品品質方面展示其優(yōu)勢，更會開來許多新的理念和思想。”
那么，面對這些外地的品牌企業(yè)的挑戰(zhàn)，長沙本土的開發(fā)商又是如何反映的呢？長沙咸嘉房地產開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理張長軍認為，外地開發(fā)商在長沙確實有品牌優(yōu)勢，但目前其操盤數(shù)量不多，對本地開發(fā)企業(yè)沖擊不大。雖然外地背景樓盤定價一般偏高，但本地開發(fā)企業(yè)也有自己的優(yōu)勢，對于生于斯長于斯的本土開發(fā)商，在拿地時能夠對地塊價值有更深厚的理解，在選地上有自己獨特的眼光；此外對本地人的消費習慣了解更多，在項目定位上并不會隨外地開發(fā)商定價水漲船高。
然而，不管是哪里的開發(fā)商，在經(jīng)歷了多重洗禮，市場正日趨成熟的長沙房地產市場上，只有憑自身實力規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)才能立住腳，而一個企業(yè)對資金的控制水平和項目的運行節(jié)奏，將最終決定其是否能留在長沙的房地產市場上。
隨著土地拍賣制度的強化，以及政府持續(xù)打擊土地腐敗運動，房地產行業(yè)最后一塊非市場化領地正在被改造。對于即將出現(xiàn)的完全市場化的長沙房地產市場，那些能適應市場化運作模式的品牌開發(fā)商將最終成為市場的領跑者。
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