經濟適用房政策向何處去

　　文/蘇振華

　　經濟適用房是一個“怪胎”、是計劃經濟的產物,經濟適用房供應應該取消。這是開發商和有關“專家”新近鼓吹的一種論調。目前的經濟適用房政策的確是存在很多問題,但是否就應該取消經濟適用房的供應呢？這是一個值得深入分析的問題。

　　政策關乎基本人權

　　政府通過實施某種政策將房價控制在居民可承受的范圍之內,是保障“適當住房權”得以實現的必然要求

　　目前,經濟適用房政策的最大問題是,經濟適用房事實上幾乎盡數被富有階層收入囊中,中低收入階層辛辛苦苦排隊還是買不到房子,原本是想惠及無錢無房群體的政策目的并沒有真正實現。問題是出在哪里呢？張五常先生提出的“租值耗散”理論可以令人信服地解釋這一現象。在供給量既定時,商品市場上會形成一個均衡價格,在均衡價格之上,商品正好全部實現銷售。如果政府進行價格管制,在管制價格低于均衡價格時則會帶來供不應求,造成供給的短缺,反之則是供給過剩。進而,當管制價格過低時,就存在以管制價格購買商品然后在“黑市”上銷售的套利機會。在這種情況下,買家就會采取如賄賂官員、雇人排隊等種種手段來獲得購買機會攫取套利利潤,最后,買家為獲得購買機會而支付的成本必定等于套利的利潤,事實上仍然要支付均衡價格,根本不可能以管制價格買到商品。目前經濟適用房的定價是一種低于均衡價格的管制價格,因此低收入階層是不可能真正買到低價房子的,而富有階層擁有更廣泛的“人脈關系”,現實中經濟適用房被富有階層盡數買走是一點也不奇怪的事。

　　據此是不是就應該取消經濟適用房的供應呢？另一個事實是,政府作為土地一級市場一家壟斷，造成了土地供應的不足,使得目前的住房價格遠遠超出了居民的購買能力。據浙江省城調隊對全省11個市1300戶城市居民的抽樣調查,有84.6%的市民表示難以承受當地的房價,表示還可以承受的占14.9%,表示完全可以承受的只占0.5%。現在的平均房價與浙江省城鎮居民同期收入比已高達15倍左右,遠遠高于國際市場上3-6倍的標準。就此帶來的問題是,占絕對高比例的居民是既買不起商品房,又買不到經濟適用房,將不得不面對居無定所的窘境。

　　一個和諧的社會,必須是人民可以安居樂業的社會。在房價日益走高的今天,基于絕大多數人買不起房子這一事實,有一個概念必須馬上進入政府的視野,這就是人的“住房權”。在國際社會, “適當住房權”早就被公認為重要的基本人權,適當住房權在如《世界人權宣言》等一系列國際公約中得到明確承認。我國是《世界人權宣言》的締約國家,《世界人權宣言》明確指出,“人人有權享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的生活水準,包括食物、衣著、住房、醫療和必要的社會服務。”確立住房權規范的法律文本固然并沒有要求確保每個人都享有華屋豪宅,但是諸如租地使用權的保障、可負擔的住房、大眾參與對住房資源的控制、有可居住的適當住房等等都是住房權的題中之意。在當下的中國,在政府一家壟斷土地供給的制度安排事實上不可能發生改變的前提之下,政府通過實施某種政策將房價控制在居民可承受的范圍之內,是保障“適當住房權”得以實現的必然要求。

　　落實住房權,不適合再采取吃大鍋飯的政策,其中的弊端無需贅述。由此,管制住房價格則成了政府不可逃避的職責所在。在此之下,經濟適用房是一個不錯的制度設計:一方面是市場化地向居民發售,一方面可以保證銷售的低價格。至于目前經濟適用房供應中存在的種種弊端,完全可以在保證低價的前提之下,通過相應的制度設計、修正現行的政策體系予以規避。

　　政策修正才是解決之道

　　在絕大多數居民買不起商品房的今天,經濟適用房的供應根本取消不得,應該考慮怎樣改進制度安排,以實現經濟適用房真正為民所有

　　現行的經濟適用房準購政策,是一種“收入歧視”政策。這里所謂的“歧視”并不含有貶義,其真實含義是定義了一種“選擇機制”。如杭州的經濟適用房準購政策規定,家庭年收入在4萬元以下可以獲得購買資格,超過4萬元只能購買商品房,其他地區的政策與之大同小異,但基本立足點都是一樣的,這就是依據收入的高或低來界定購買資格。這種政策是對超過4萬元年收入家庭的歧視,其荒唐性顯而易見。一項政策的有效性,必須是在效率與公平之間達成一種均衡。比如對于年收入40001元的家庭而言,多掙的這1元錢,并不能就讓他們具備購買商品房價格的能力,但就是這1元錢,卻使他們失去了購買經濟適用房的資格,這哪里有什么公平性可言呢？無非就是官員們拍腦袋決策的結果。在這一政策之下,有能力獲得40001元收入的家庭,要獲得購買資格,就必須減少自己的工作時間,讓自己少掙這1元錢。假如年收入10萬才有能力購買商品房,此項政策的實施就會形成一種負向激勵,激勵這類家庭減少工作,將自己的收入降低到4萬元之內。

　　有效率的政策應該是激勵居民們努力工作獲得更高的收入,這同時也就是創造了更多的社會財富,但現行政策卻成了一種鼓勵懶漢的政策,毫無效率可言。而且一項有效的政策,應該可以很方便地得到推行,可是在收入歧視之下,居民們會想方設法隱瞞自己的真實收入水平,這必定加大信息甄別的成本,是對社會財富的一種浪費。倘若不計代價地推行這種政策,則是迫使高收入階層去購買商品房,商品房高售價的背后是高地價,事實上這是強迫高收入者為高地價買單,這對高收入階層也是不公平的。

　　住房是一種生活必需品,屬于社會保障的范疇。目前的住房供給體系包括商品房和經濟適用房兩塊,商品房價格太高,具有奢侈品的性質;經濟適用房實現限價供應,事實上是承擔了住房社保的功能。社保類產品應該是對所有公民平等地開放,施以任何形式的歧視都是不合理的,確認經濟適用房的準購資格,應該是依據公民身份,凡共和國公民,均應有購買經濟適用房的資格。但由此會不會帶來供不應求、尋租等問題呢？如果在制度設計上予以改進,是完全可以消除現行政策之下的種種弊端的。

　　第一,將經濟適用房的面積限定在一定的范圍之內,比如說按照人均20平方米建造,以戶為單位申請購買。由于經濟適用房的面積偏小,可能不能滿足高收入階層的住房要求,而高收入階層完全可以放棄經濟適用房而選擇購買商品房。任志強先生不是宣稱只為富人造房子嗎?如此一來,購買任某人房子的必定都是富人,不是正好為任某人實現他的人生價值追求提供了制度上的保障嗎?

　　第二,按照申購順序排隊購買,先到先得。正如價格是分配資源的一種方式,事實上分配資源的方式有很多種,比如排隊、抓鬮、以長相美丑為標準,均可以作為分配資源的方式,認為價格配置資源是惟一的方式,不過是一種思維定勢罷了。政府應根據申請人的多少盡快規劃經濟適用房的供給,保證居民的需求。

　　第三,政府限定經濟適用房的基準價格,制定一定的質量標準,將開發權以招投標的方式發包給開發商。以基準價格為參照競價,出價最低的開發商獲得開發資格,這樣可以引入開發商之間的競爭,有利于挑選出最具成本控制能力的開發商,降低開發成本。開發商不是一直在呼吁要“市場化”嗎？開發商應該學會對“市場化”的全面理解,價高者得是“市場化”,價低者得也是“市場化”。

　　第四,目前低收入階層之所以買不到經濟適用房,是因為在二級市場上轉讓經濟適用房有獲利空間。解決這個問題的辦法是,限制經濟適用房的轉賣對象,規定經濟適用房只能以當時的價格為參照賣給房管中心,房管中心回購之后再轉賣給申請人,這樣可以消除其尋租空間,也保證了經濟適用房真正為低收入階層所有。同時還可以規定凡要購買商品房者,須將已經購得的經濟適用房賣回給房管中心,以防止經濟適用房挪為他用,比如用于出租而背離了經濟適用房的社保性質。

　　上述制度安排,核心是保證效率與公平的同步實現,保證居民的住房人權得到落實。在絕大多數居民買不起商品房的今天,經濟適用房的供應根本取消不得,而是應該考慮怎樣改進制度安排,以實現經濟適用房真正為民所有。這些制度設計并不復雜,實施起來也毫無困難,很難相信精明過人的開發商、滿腹經綸的“專家”看不到這一點。開發商與“專家”們之所以緊緊抓住現行政策中的漏洞, “大力呼吁”取消經濟適用房的供給,無非是要讓購房者無處買房,只有任其宰割、任其敲骨吸髓罷了。

　　(作者為