二手房市場：一萬億很近也很遠

　　在目前和未來可預見的時間里，二手房市場是否值得巨額資本投入？難以預料的政策風險是否會成為這個行業一顆定時炸彈？

　　文/馬 磊

　　2005年9月初的一個社交場合，主持人把“野心家”的帽子扣在順馳老總孫宏斌的頭上

，一向鋒芒畢露的孫宏斌卻用玩笑的方式為自己解脫：“因為在新房市場斗不過他們，只好去搞二手房。”

　　9月12日，在深圳萬科樣板間里，王石和孫宏斌這兩位多年冤家握手言和的傳奇，也被業內解讀為孫宏斌求同存異避免樹敵過多轉移戰場的信號。項莊舞劍，意在沛公，孫宏斌此次南行目的，除了緩和與王石的萬科系的關系之外，更希望通過此行改善全國擴張的二手房業務：“我們在華南的二手代理業務目前做得不是很理想，這次來希望能夠跟本地同行溝通交流，多取取經。”孫宏斌說。

　　上月底，轉讓了22.5%股份給軟銀和凱雷兩大風險投資商的順馳置業更名為了“順馳(中國)不動產網絡集團”。對拿到4500萬美元后怎么花，孫宏斌表示：“順馳計劃未來三年內在國內超過40個城市開門店4000家。” 用規模取勝是孫宏斌輕車熟路的商業模式，這位“地產狂人”的目標很明確：豪賭二手房巨大的市場潛力，在行業尚不明朗的狀況下迅速完成行業擴張，成為地產代理全國第一品牌。

　　在目前和未來可預見的時間里，二手房市場是否值得巨額資本投入？難以預料的政策風險是否會成為這個行業一顆定時炸彈？從業內專家和一些同樣與順馳一起翻滾在“二手房”風浪中的競爭者的觀點中我們看到，盡管有很多分歧，但其對這個市場未來將達到一萬億的規模卻都充滿信心。

　　大市場能否出大企業

　　在中國

　　“我愛我家”副總胡景暉也認為，從資本逐利的角度來看，海外資金能把錢投給順馳，說明這個市場的確有很大吸引力。因為盡管外資投向中國房地產市場不是什么新鮮事，但是投向房地產經紀公司卻是首例。

　　“我們也認為未來二手房市場潛力很大。”胡景暉基本同意孫宏斌對未來銷售量的估算：年交易量在1萬億左右。從目前“我愛我家”的情況來看，去年交易量是3900套，20萬億元到25萬億元左右。而從北京市場分析，8月份市建委、市統計局、市國土局、市發改委四部門聯合發布的數據表明，截至8月底，全市空置一年以上商品房面積385.4萬平方米，同比增長23.7%，增幅比上年同期高30.8個百分點。胡景暉認為，北京的二手房年增長速度應該在6倍左右。

　　而最新統計數據表明，北京代理行內部現有310萬套的存量房已經進入北京市場進行流通，而北京二手房市場的供求比例基本維持在1∶5左右——增長的答案是肯定的，而其他城市的二手房市場發展也呈現高速增長的態勢，交易量都是成倍地翻。

　　鏈家地產市場總監金育松對二手房市場前景同樣是利好判斷。他說，從北京市場交易來看，去年成交量是4萬套，今年受宏觀調控的影響5月、6月交易降至冰點的情況下，到年底也能達到8萬套的交易量，“后年達到12萬套的交易量應該只是保守估計。”

　　市場前景可觀，但是會不會出現銷售收入百億級的企業呢？

　　金育松認為很難測算，一方面是各公司公布數據的真實性，另一方面，目前還沒有這么大的市場。而胡景暉也表示，盡管成交量在逐年增長，但是目前只有50%～60%的交易是通過中介來完成的。而在美國，這個數據是90%，打破這種局面尚需時日。

　　“我們在全國9個城市300多家連鎖店，3000人。”胡景暉在談到“我愛我家”規模的時候表示。而這個數據則遭到了其他代理行的質疑。金育松說，代理行發展的瓶頸不在于資金和規模，而在于管理和人才。從鏈家來看，在完全不盈利的情況下，開一個分店純成本就幾十萬元，而一到兩個月就可以實現盈利，但是企業仍然不敢快速發展。一方面，隨著店面增多，管理成本隨之上升，如果沒有合適的管理模式，擴張會引發很多問題；另一方面，包括經紀人和店長在內的人才培養能不能達到擴張的需要。因為整個社會房地產經紀人培訓系統還不成氣候的情況下，單靠企業自身的培養是遠遠不夠的。

　　對此，孫宏斌也承認大企業更難做，因為盈利周期更長、要求管理水平更高，但他對順馳置業的信心十足。“我們的網絡化管理體系有利于擴張和做大，而我們29個城市儲備的人才也完全可以確保全國化戰略的進一步推進。”

　　存疑

　　順馳贏得風險投資的一個重要概念是“網”，孫宏斌對這張網充滿信心。大量的終端客戶是代理行成功的核心，這被視為對傳統店面營銷手段的顛覆和革命。不過對此，代理行業內的聲音并不是和諧的。

　　胡景暉認為，從目前傳統營銷模式來估算，二手房利潤在15%～20%之間，“這個利潤應該達不到風險投資的要求。”所以，順馳用網絡交易的形式來減小成本，以期達到投資方的要求。

　　金育松認為，如果有房源可很快捷地查到,網絡最大的功能應該是信息交流平臺。在房地產代理行發展比較成熟的美國，有一種名為MLS的系統，中文譯為“多重上市服務”，它是一種互聯網上的房源數據庫解決方案，提供經紀人專業管理運營工具及社區服務網絡，含義是房地產業內房屋銷售及行銷的信息共享。在幾個國家或一個國家不同區域的房產中介可利用MLS這樣一套專業軟件以及Web形式進行房屋銷售與房源信息的交流，并通過互聯網直接管理MLS系統的數據庫，這樣，具有資格的經紀人就可以通過網絡進行查詢，實現了房產交易的透明化和安全化。

　　“但是，這種網絡信息平臺搭建的一個前提是必須實現房源的獨家代理制，否則就不能真正實現平臺信息的共享。”而目前在中國，一套房源一般都是在幾個地方進行登記，加上虛假信息等問題，信息的有效性受到嚴重制約，二手房交易仍處在刀耕火種時代。目前二手房市場發展的良莠不齊則直接制約了企業的健康發展。

　　不過，孫宏斌和他的順馳在中國千姿百態的房地產業的確是異類，在順馳瘋狂拿地的時候多數聲音都是批評的，然而手里有地心頭不慌，一個“8·31”讓孫宏斌一下子底氣十足，誰敢斷言這次順馳就是純屬燒錢呢？

　　政策颶風

　　2003年面世的Ruico報告在當前房地產行業信息嚴重不對稱的環境中稱不上完全客觀，但是它對政策風險的預測卻獲得業內的一致嘉許。中國的房地產市場發展到目前為止仍逃脫不了政策的“五指山”，就像中國城鄉經濟研究所所長陳淮嘴里的“臺風”比喻一樣：“我不會預測臺風何時會來，但是我告訴你臺風一定會來。”被戲稱為“國八條”始作俑者的陳淮表示，“我們的政策儲備是非常充足的。”

　　每一年，都有一場政策颶風刮過中國的房地產市場：

　　2003年，央行的“121號文件”金融政策緊縮銀根，要求房地產開發企業必須“自有資金在30%以上，且四證齊全”方可到銀行貸款；

　　2004年國土資源部出臺“8·31”土地政策緊縮地根，要求8月31日之后所有土地全部用“招拍掛”形式出讓，不得再以協議方式出讓；

　　2005年，宏觀調控打出了一系列“組合拳”，從央行兩次加息到新舊“國八條”以及隨后的稅收政策，目的都是擠壓房地產市場可能存在的泡沫。

　　種種跡象表明，以增量住宅為特征的“中國形態的房地產”面臨的政策環境有點冷。那么，二手房對政策的敏感度如何？

　　一個簡單的數字變化可以給出問題的答案。今年一季度，宏觀調控政策效果初現端倪：市場觀望氣氛日漸濃重，消費者持幣觀望待購，其結果是增量房(新房)市場的嚴重萎縮。與之形成鮮明對比的是京城二手房交易的異常火暴——據“我愛我家”統計，該公司一季度二手房總交易量突破12000套，比去年同期增長70%以上；中大恒基的統計結果是成交量在15000套左右，比去年同期增長79.9%；鏈家統計數據表明二手房成交量比去年四季度上漲17%，而比去年同期更是上漲96%。

　　當時的宏觀調控政策唱主角的是金融政策：“3·17”央行上調房貸利率。據一家代理行統計數據表明，二手房供應當中，公房沒有明顯增量，而二手商品房成交額卻大幅提升。在賣房人當中，約30%的人是多套住房的擁有者，他們選擇拋售存貨的原因，是由于市場將進入一個利率上升周期。

　　6月份，稅收政策的出臺卻立即使火暴的二手房交易市場降到了冰點。5月中旬，七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》規定：(1)自6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；(2)個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；(3)對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。其中普通住房和非普通住房之間的面積界定由各地方視情況而定，北京上限是140平方米。

　　七部委新政對二手房市場的打擊是空前的。“我愛我家”提供的交易數據表明，該公司5月份的二手房綜合指數為1150.89點，比上月1132.19點下跌了41.27點，比去年同期上升139.03點；環比下降3.46%，同比增長13.74%。而比去年同期上升的一個法律解釋更加證明了政策對市場的強大影響：2003年底最高人民法院審判委員會通過了《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第七條明確指出,業主抵押自己所有的房屋,如果該套房產是屬于業主的唯一可以居住房產，那么，即使抵押權人(通常為銀行)向業主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債，業主可以繼續居住。

　　調查表明，2004年將近70%到80%的置業者希望通過銀行貸款買到二手房，但是京城二手房成交客戶中，只有將近35.88%的人群通過銀行貸款完成投資置業，因為銀行在房貸時要求購房人出示“第二住所證明”，而且必須是直系親屬的住所證明。

　　對于廣大希望通過購買二手房完成首次在異地置業的年輕人來講，無異于天方夜譚。

　　2005年7月，“我愛我家”的二手房綜合指數卻比上月上升了15.23點，比去年同期上升33.37點；環比上漲1.38%，同比增長3.07%。該公司分析認為，北京地稅部門在月初中止了將繳納個稅和過戶掛鉤的做法，使得市場上因“兩稅”政策造成的濃厚觀望氛圍有所緩解，部分前期被抑制的真實購買需求被逐步釋放出來。

　　市場交易曲線的一波三折表明，目前中國的二手房市場還是政策市，對于全國化的大型地產連鎖企業，任何戰略失誤或管理不善都可能帶來致命的危險。從這個意義上說，順馳的 “蜘蛛俠”夢想并不遙遠，但他必須能夠戰勝自己。