商業(yè)地產發(fā)展隱憂

　　在西方發(fā)達國家是先有商業(yè)再有地產，而在中國卻是先有地產再有商業(yè)，這種先后順序的倒置，極大地降低了中國商業(yè)地產項目的成功率。

　　進入金秋的北京，秋風送爽，陽光明媚。與這種天氣相匹配的是北京一些新的商業(yè)地產項目仍在如火如荼的發(fā)展，但與此相反的是，一大批原本被市場所追捧、推崇的商業(yè)地產項目卻紛紛遭遇了經營危機，有些項目在危機中徹底消沉，有些則在危機中做最后的努力，

試圖重獲新生。

　　這一現象引起了國家有關部門的重視，從7月開始，由商務部牽頭會同中國城市網點建設管理聯合會、中國商業(yè)地產聯盟等部門對廣東、廣西、廈門、上海等十幾個城市的商業(yè)設施建設情況進行了摸底調查，這是商務部首次對全國的商業(yè)地產所組織的一次專項調查行動，該行動現已降下帷幕，結果如何？

　　據領導這次調查行動的中國商業(yè)地產聯盟秘書長王永平透露，基本的看法有兩個：一是目前商業(yè)地產的結構性問題相當突出，二是商業(yè)地產空置率居高不下。

　　王永平指出，當前我國商業(yè)地產的結構性矛盾主要體現在兩個方面，一是傳統(tǒng)的大型社區(qū)商業(yè)設施項目一定程度的過剩與新建社區(qū)相當匱乏的矛盾。一個好的商業(yè)布局應該是大中小項目協調發(fā)展，這樣的商業(yè)生態(tài)鏈才能保證不同的消費群體在不同區(qū)域都能得到最方便、最高效的服務。便民商業(yè)設施的匱乏不僅僅體現在大社區(qū)，在高檔的

　　關于商業(yè)地產的空置率，據國家統(tǒng)計局今年6月份的統(tǒng)計數據，我國商業(yè)地產的空置面積達已達到2788萬平米，比去年增長21%。目前全國每年新增的商業(yè)地產面積占到整個商品房市場增量的10%-15%，但是積壓的面積卻占到整個商品房積壓量的25%以上，從2004年商品房總體情況來看，在商品房的空置面積總體下降的情況下，商業(yè)地產的空置率卻在上升。

　　缺乏有效規(guī)劃

　　“不管是開發(fā)商還是國家政府層面，對城市的商業(yè)規(guī)劃都應該給予高度的關注”，這是中國城市商業(yè)網點建設管理聯合會主任韓健徽先生在“中國商業(yè)地產論壇”上的發(fā)言。一起參加這一論壇的王永平先生也表達了同樣的觀點，他說：“規(guī)劃是影響商業(yè)地產發(fā)展的一個非常重要的問題，國內目前的商業(yè)物業(yè)缺乏有效的規(guī)劃，中國在很長一段時間里，是誰想建就建，想建多大就建多大，想建哪兒就建哪兒，而國外，包括日本、美國，都有很完善的商業(yè)網點規(guī)劃”。

　　其實，早在2001年，為了推動我國城市的商業(yè)網點規(guī)劃工作，國家經貿委就頒布了《關于城市商業(yè)網點規(guī)劃的指導意見》。2002年，國家經貿委更加重視城市商業(yè)網點規(guī)劃工作，頒發(fā)了《關于進一步做好中國大城市商業(yè)網點規(guī)劃通知》，該通知明確要求各個直轄市省會城市盡快做好城市網點的規(guī)劃，并且提出要制定城市商業(yè)網點規(guī)劃，實行聽證制度，作為推動城市商業(yè)結構調整的主要措施之一。可在城市商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)地產的賽跑過程中，商業(yè)規(guī)劃工作總是慢了半拍、稍后一步。當時部分城市的商業(yè)地產，特別是大型商業(yè)地產重復建設，盲目發(fā)展，資源浪費等情況仍十分嚴重。

　　為了進一步遏制商業(yè)地產中不良現象的蔓延，2004年商業(yè)部、建設部聯合下發(fā)了《關于做好地級城市商業(yè)網點規(guī)劃的通知》。截止到2005年7月，在全國范圍內，已經批準實施商業(yè)網點的城市有41個，待批準的城市有200多個。據商業(yè)地產聯盟的有關人士透露，這個數據還有可能提高。

　　王永平告訴《中國科技財富》記者，新的《2005年城市商業(yè)網點規(guī)劃草案》現已上報國家立法機構，我國第一部關于商業(yè)網點規(guī)劃的法規(guī)有望出臺。這標志著從2001年到2005年，中國的商業(yè)網點規(guī)劃正在逐步向深入化、法制化和科學化邁進。據內部人士透露，該《草案》有這樣的規(guī)定：大型設施必須由發(fā)改委、建設、規(guī)劃、行政管理、交通、環(huán)保、生態(tài)、交流協會、行業(yè)組織、專業(yè)學者，包括所在的區(qū)、街道等各代表來參加項目聽證，這是該草案的主要特點和內容之一。開發(fā)商經過聽證后，再拿出建設規(guī)劃，方可辦理相關行政手續(xù)。此外政府還將把商業(yè)網點的統(tǒng)計納入到法定的統(tǒng)計范圍。在此基礎上對商業(yè)網點進行動態(tài)監(jiān)控，及時向社會發(fā)布信息，引導企業(yè)、銀行以及個人投資者進行科學的決策，以避免開發(fā)的盲目性。

　　“但愿我國即將頒布的有關商業(yè)網點規(guī)劃的規(guī)定，將以開放、競爭、統(tǒng)一有序的，以滿足市場需求，提高人民生活水平為出發(fā)點，以優(yōu)化市場布局和調整市場結構為主線，避免低水平重復建設和無序競爭，最終促進社會和城市的發(fā)展。”這是韓健徽先生在論壇上發(fā)表的對即將出臺的《商業(yè)網站規(guī)劃條例》的期望。

　　在此，不妨參考一下國外發(fā)達國家的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)之間的關系是如何處理的。比如，新加坡的商業(yè)網點共分為五級：中央商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、小型商業(yè)中心、邊遠商業(yè)中心和鄰里商業(yè)中心。新加坡的商業(yè)網點是由城市局來統(tǒng)一負責，其任務是確保有限的土地資源能夠得到充分利用。新加坡方面嚴格規(guī)定：每個商業(yè)中心對網點的選址、規(guī)模、商品等都有明確的要求，也規(guī)定新增的商業(yè)設施不能影響已有的商業(yè)中心。同時，要嚴格遵守交通藍圖規(guī)劃，任何人無權擅自改動，如果要改動就要提出足夠的理由，并且要經過法定的程序。新加坡的商鋪非常發(fā)達，整個城市的發(fā)展也十分有序，這不得不歸結于其前期整體的良好規(guī)劃。這與我國很多城市的情況不一樣，我國的一部分中小城市根本就沒有規(guī)劃，即使是一些大城市有了規(guī)劃但也不能夠嚴格的執(zhí)行，隨意變動性很大。更有甚者，為了拿到工程的規(guī)劃許可證和開工許可證，以住宅的名義進行申報，并且也以住宅的名義向銀行進行借貸，以造成商業(yè)地產的事實，然后通過各種關系或以很低的違規(guī)成本繞過政府的規(guī)劃和政策的管制。出現這種現象一方面體現出開發(fā)商對政策的不嚴肅態(tài)度，另一方面也體現出政府規(guī)劃政策的有效性很差。

　　再來看看英國。英國是個發(fā)達資本主義國家，其商業(yè)地產非常發(fā)達，遍布城市、農村、邊遠小鎮(zhèn)。英國把商業(yè)規(guī)劃提升到了這樣的一個高度：認為商業(yè)網點規(guī)劃是促進城市經濟、商業(yè)自身健康、協調、可持續(xù)發(fā)展的重要手段，并經過議會形成正式的法律文件。為了使商業(yè)網點的發(fā)展達到規(guī)模適度、布局合理、結構優(yōu)化，英國政府征求社會各界意見，制定了規(guī)劃程序，并且在實踐中隨著本地區(qū)經濟的發(fā)展情況，不斷擴展與修訂。與此同時，英國在商業(yè)發(fā)展中還有一個顯著特點，即英國對大型商業(yè)設施規(guī)劃實行嚴格管理，對本國和外商企業(yè)的規(guī)劃采取同樣的政策，沒有區(qū)別對待，更沒有專門針對外商的規(guī)定。而在我國某些城市卻把招商引資作為頭等大事，并為此修改我們的規(guī)劃，制定特殊優(yōu)惠政策。從經濟的角度看，商業(yè)網點連接著產品的生產和銷售，從社會的角度看，商業(yè)網點連接著百姓的日常生活，商業(yè)資源應該是社會的公共資源，為何不公平對待？

　　倒置的開發(fā)順序

　　“我認為做商業(yè)地產項目是做所有地產項目中最難的，做住宅項目是最容易的”，北京莊勝廣場總經理鄧智仁先生這樣告訴記者。他認為，從地產開發(fā)商角度講，做地產項目從易到難的順序一般是這樣的：住宅——公寓——別墅——辦公樓——商業(yè)。只有住宅等前幾個順序的項目做得很成功，最后做商業(yè)地產項目才有成功的可能，不然很可能會失敗。

　　目前國內的地產商存在兩個認識誤區(qū)：一是認為商業(yè)地產盈利高，故都想來做商業(yè)地產，但高盈利同時也存在高風險。二是認為有很大市場需求，因為2004年中國零售業(yè)全面開放，國外有許多零售商將來中國開店。但令人擔心的是國內的地產商未能真正了解零售商對商業(yè)物業(yè)的要求，自主地建設了很多商業(yè)物業(yè)，而又不能滿足廣大零售商的商用要求。

　　在西方發(fā)達國家是先有商業(yè)再有地產，而在中國卻是先有地產再有商業(yè)，這種先后順序的本末倒置，極大地影響了中國目前商業(yè)地產項目的成功率。內地地產商的開發(fā)程序是：買地——設計(按地產商的主觀要求)——建設(按地產商的要求)——分割出售或出租(中小投資者購買)——回籠資金——開發(fā)新項目(用回籠的資金)。其實正確的開發(fā)程序是：招商(與零售商等商家簽好合同后)——設計(按零售商等商家的要求)——建設(按零售商等商家的要求)——分割出售或出租(中小投資者投資購買)——物業(yè)管理(開發(fā)商或第三方)——長線經營——開發(fā)新項目。

　　在前一程序中，到分割出售或出租階段后就會出現一系列問題：一是難以統(tǒng)一經營。在商業(yè)地產發(fā)展初期，廣大中小投資者會在地產商廣告承諾8%-20%的高回報率誘惑下熱情購買，但由于地產商的分割出售或出租，缺乏整個商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一經營，各業(yè)主各行其是，有可能開飯店的與開藥店或與開展服裝店的在一塊經營，會亂成一團。如新恒基集團公司(以下簡稱：新恒基)在北京長安街上建的恒基中心，從建成到現在，一直在做經營調整，目前還是很沒有人氣，不斷的有商戶搬進又搬出，很難穩(wěn)定經營。二是供給與需求錯位，中小投資者遭殃。目前地產商為了避免不能統(tǒng)一經營的問題，采用了售后返租的銷售模式，即在投資者與地產商在簽定房屋買賣合同的同時，還要簽定一個投資者將其購買的商用物業(yè)返租給地產商或雙方委托的第三方的租賃合同。這樣，投資者只享有其購買物業(yè)的產權和收益權，而不享有經營權，其經營權由地產商或雙方委托的第三方享有。但由于地產商所建的商業(yè)物業(yè)是按自己意圖所建，不能很好地滿足零售商的要求，就會出現招商難以成功，向投資者的回報率承諾也就難以實現，而地產商已賣完物業(yè)收完錢走人了，最后受損的是廣大中小投資者。最終，一個可怕的后果是：廣大投資者對商用物業(yè)產生信任危機，不愿再投資商業(yè)地產項目，地產商、零售商和投資者就會因此陷入惡性循環(huán)的困局。而采用后一程序，就會避免這一系列問題。

　　內地的商業(yè)地產商偏于短線投機盈利，沒有長線經營意識。一方面是由于目前融資渠道比較單一，多數項目的開發(fā)資金組成大部分來源于銀行貸款、小部分屬于自有資金和預售資金，由于銀行貸款提供的資金數量和使用期限都有嚴格限制，地產商有急于回籠資金向銀行還貸的壓力。另一方面是由于內地的商業(yè)地產商多半路出家。一批原本做住宅的地產商轉型做商業(yè)地產，而住宅地產與商業(yè)地產開發(fā)有很大的差異，前者以售出為終結，是一種明顯的短期業(yè)務，而后者則是通過租賃運營獲得長期回報為目的。有的地產商繼續(xù)沿用開發(fā)住宅地產的方式，抱著“賣完就走”的經營思路，將風險完全留給了中小投資者。住宅地產主要以銷售情況好壞為標準，而商業(yè)地產主要是以后期經營情況好壞為標準。

　　首創(chuàng)資產公司所做的“巨庫”和“第五大道”的失敗就是一個典型案例。當時風光無限的賣場緣何開業(yè)僅半年就風光不在？首創(chuàng)資產管理公司總經理楊曉斌總結：“這主要是因為一貫從事住宅地產開發(fā)，在商業(yè)地產方面還沒有什么經驗，住宅地產開發(fā)只需要考慮

　　成功秘訣

　　做商業(yè)地產的難度和學問這么高，還有人能做得到嗎？鄧智仁先生說，英國的太古有限公司(以下簡稱：英國太古)、香港恒基集團有限公司(以下簡稱：香港恒基)等英資機構做商業(yè)地產相對而言是十分成功的，在香港做一個成功一個，但他們沒有在北京做項目。另外，香港長江集團有限公司和新恒基集團有限公司是偶爾才會成功一個項目，還是失敗的多。后者只是與內地的商業(yè)地產商相比稍好一點，但與英資機構相比，還是有很大差距的。

　　那英國太古和香港恒基他們成功的奧秘到底是什么？鄧智仁先生說：“他們當然不會教你了，只是很多年我覺察到一些而已。”他認為主要的奧秘有：一是找最好的設計師，并給設計師足夠的費用和時間。而中國的開發(fā)商在找設計師時，主要看設計師的名氣而不是其專長能力，而且總是希望設計師用最快的時間完成設計工作。二是舍得花較多的錢去賺更多的錢。中國的開發(fā)商總是想用最少的錢辦最多的事，但這是一幻想，實際上是做不到的，采用省錢的方式往往導致失敗，這是做商業(yè)地產中一種很致命的錯誤理念。三是合理的面積利用率，不是可利用面積越大越好，而是要求科學。英國的開發(fā)商所開發(fā)的商業(yè)項目的面積使用率在35%，他們很講究空間和人流以及購物環(huán)境。而中國的開發(fā)商認為面積越大越好，因為面積越大賣的錢也就越多，但很有可能缺乏科學性。目前中國的開發(fā)商所開發(fā)的商業(yè)項目的面積使用率在50%-65%，以前甚至到了70%的使用率這就更離譜了。建筑設計師也已摸清了中國開發(fā)商的喜好，盡量向面積大的方向設計，卻不知他們在和開發(fā)商一起犯一個可怕的錯誤。四是

　　可見，英資機構的成功是與他們的商業(yè)經驗和商業(yè)運作模式是掛鉤的。他們在人才方面的要求是管理層人員大都在國內外受過高等教育，資金方面的要求是至少自有資金1萬美金/平米(比如要開發(fā)8千平米的商業(yè)地產，則需要有8千萬美金)，而不是向銀行借貸或其它融資方式所取得資金，在經驗方面的要求有開發(fā)住宅、公寓和辦公樓的成功經驗。內地的地產商在這三方面都是沒法與之相比的，做商業(yè)地產開發(fā)就不能想當然了。有豐富經驗和強大資金實力的開發(fā)商都很難成功，那沒有經驗和資金缺乏的開發(fā)商失敗完全是在情理之中，所以首創(chuàng)資產公司所做的“巨庫”和“第五大道”項目的失敗也是必然的。

　　縱觀全國幾個大城市，上海和深圳的情況好一點，鄧智仁做了一個大膽估計：“北京的商業(yè)地產開發(fā)商至少還要交3年學費，才會明白什么是商業(yè)地產。雖然中國商業(yè)地產前景很好，但內地的商業(yè)地產商的成功機會率不會超過10%；可能會有10%的內地地產商馬馬虎虎、免強經營；而另外80%的商業(yè)地產商是會十分辛苦的。因為內地大部分開發(fā)商目前資金和經驗都不夠，不是開發(fā)商主觀上想做到在客觀上就能做到，雖然有中國人口很多這個客觀條件，但其所做的項目沒有吸引力，同樣沒有人氣，出現冷場局面”。

　　在鄧智仁眼中商業(yè)地產的價值因素又有哪些？他告訴記者主要有三個：一是地點，地產項目的地域性很強，不同地點的人流和車流是不同的，就會有不同的商業(yè)氛圍。二是設計，這是一個商業(yè)項目的硬件因素，設計要非常合理、非常有深度，這是極其重要的，如果一個商業(yè)項目即使有了很好的地理位置，但設計師在設計整個項目的人流、環(huán)境和交通做得不好，就會影響到整個項目的人氣和成功與否。三是經營，這是一個商業(yè)項目的軟件要求。是出租、出售還是租售結合，都要求有十分周密的考慮。

　　開發(fā)商到底要達到一個什么樣的水平才能做商業(yè)地產？本社記者帶著疑問繼續(xù)采訪了鄧智仁先生。他再次強調，一個開發(fā)商應該具有做住宅——公寓——別墅——辦公樓種種從易到難的成功經驗后，才能去做商業(yè)地產。就如一個孩子一樣，應該從幼兒園——小學——初中——高中——大學——碩士這樣一個成長歷程，有什么樣的知識才能擔任什么樣的工作，如果讓一個小學生去做應該是大學生去做的工作，那當然是做不好的。開發(fā)商業(yè)地產之所以失敗就是這個道理。

　　關于內地地產商可學習的外國經驗，他指出，對做百貨商業(yè)物業(yè)來講，英國模式比較適合做高檔的商業(yè)地產項目，日本的模式比較適合做中檔的商業(yè)地產項目。因為英國比較講究高檔和貴族化，日本人比較講究禮貌，典型東方人的風格。他很自信地告訴記者，他所做的莊勝廣場南館是采用的日本模式，比較適合中國目前大部人的購買力。他們先做崇光百貨，經過了7年時間，從最初沒有很多人流到去年營業(yè)額卻達到了16個億，今年可能到20個億，居全北京首位，但其面積卻不到8萬平米。位于崇文門的新世界是13萬平方米，其營業(yè)額不到10個億。

　　他的經驗總結是：一定要先是商業(yè)經營成功后才能做商業(yè)地產開發(fā)，而目前中國內地的開發(fā)商大都是先做商業(yè)地產開發(fā)然后才做商業(yè)經營，或者甚至不管后期經營。

　　不能有效保障中小投資者權益

　　從2004年到現在，國家所出臺的一系列對房地產的宏觀調控政策，其中對住宅市場的影響要大于對商業(yè)地產的影響。于是，廣大富裕的民間資本就轉向投資于商業(yè)地產，鄧智仁先生指出，投資者跟地產商一樣要遵循其難易程度的順序，因為即使做住宅投資很成功，但不一定做商業(yè)投資就會成功，也要求有一個從易到難的成長經歷。否則，肯定會失敗的。

　　目前，商業(yè)地產所采用的分割出售后再售后返租的經營模式。即地產商把地產項目分割成若干單元，并按項目需要以若干平米數劃為一單元(如17平米為一單元或25平米為一單元)，投資者購買其中一單元或若干單元，并擁有其產權，但在地產商與投資者的買賣合同中，同時附有投資者必須把其購買的商業(yè)面積出租給地產商或第三方，這是為了達到商業(yè)物業(yè)產權與經營權相分離的目的，主要是地產商避免傳統(tǒng)的分割出售方式帶來的統(tǒng)一經營問題。一般地產開發(fā)商會承諾給投資者8%-20%的回報率，在三年內若達不到雙方約定的回報率，地產商必須以原價或雙方商議的價格向投資者回購。

　　對售后反租中的回購問題，本社記者特地采訪了頤合律師事務所律師呼愛軍律師。他指出，原本投資者把地產商的回購承諾當成是一種保障，其實對投資者根本沒有什么保障作用，因為在實際操作中非常難，對一次性付清的投資者來說操作還有可能實現，但對大部分以辦理銀行按揭方式的投資者來說是很難的。因為在辦理完產權手續(xù)后，銀行對該物業(yè)產權具有抵押權，一旦當地產商不能達到當初給投資者承諾的回報率時，投資者就有可能拒絕向銀行還款。這時銀行就有可能行使抵押權，抵押權在法律中屬于擔保物權的一種，而地產商向投資者回購的行為是屬于債權行為。在法律體系中，物權是優(yōu)于債權的，即地產商真的愿意向投資者回購，也是要經過抵押權人銀行的同意，若銀行不同意其回購行為是實現不了的。

　　更進一步來講，地產商沒有給投資者當初承諾的回報率的資金，還會有用來回購物業(yè)的資金？簡直是天方夜譚！即使有資金回購，地產商也不會愿意回購，因為地產商不回購所引起的違約成本遠遠低于回購的成本，廣大投資者一定要算一算這個細賬。

　　呼律師認為，讓第三方為這個地產項目做擔保還算是一個保障，但要注意第三方擔保公司一定是要有實力的公司，若第三方擔保公司與地產商是關聯公司，就有可能成為地產商編的一個美麗謊言，這種擔保作用就會大打折扣。但對一個中小投資者來說，要知道第三方擔保公司是否與地產商是關聯公司是一件很難的事。

　　呼律師建議廣大投資者在進行投資購買商用物業(yè)時，要注意把地產商口頭承諾的內容寫進合同中，以防在引起法律糾紛時，缺乏書面證據。

　　中國商業(yè)地產聯盟發(fā)展部副主任劉博文指出，在商業(yè)項目未出售之前，其風險大都在地產商，在其出售之后，地產商就拿著錢樂呵呵地走了，又去開發(fā)別的項目了，大部分風險就轉嫁給廣大中小投資者了。他呼吁，目前廣大媒體報道對地產商關注得比較多，而廣大中小投資者相對于地產商而言，更是一個弱勢群體，更需要廣大媒體的關注。