非理性熱戀商業(yè)街

　　“商業(yè)街”建設熱潮中，只有那些定位明確，文化地域特點突出，能滿足實際商業(yè)需求的項目才能取得成功。

　　地產商拼命“造街”，投資人瘋狂“買街”，休閑族們樂呵呵“逛街”。最近，全國各地掀起了一股建設商業(yè)街的熱潮。

　　在北京，先是“國美第一商街”于6月份揭牌，其野心“昭然若揭”，意欲打造京東商業(yè)旗艦。70萬平方米的蘋果社區(qū)也在9月份推出了8萬平方米規(guī)模的二十二院商業(yè)街和蘋果社區(qū)商業(yè)街，定位則是“CBD后花園的商業(yè)中心”。京西大盤遠洋山水規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)街接近20萬平方米，目標是建立起京西的商業(yè)中心。此外，北京的北邊和南邊及京外的其它大中小城市，也都在緊鑼密鼓地涌進建街熱潮中。

　　一提到商業(yè)街大多會想到北京的王府井，上海的南京路，武漢的漢正街。但到底什么是商業(yè)街？其概念還比較模糊，并沒有一個明確的定義。比如，王府井叫商業(yè)街，但大部分開發(fā)商所建的商業(yè)街顯然和王府井商業(yè)街不是一回事，可卻都稱“商業(yè)街”。顯然，這只是很多開發(fā)商為了吸引更多的人來買房，把商業(yè)街當成一個“概念”作為一種炒作手段。

　　對于什么是商業(yè)街，中國步行商業(yè)大街秘書長董利指出，商業(yè)街就是服務業(yè)的多種類型、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機組合體，能滿足人們購物、餐飲、文化、娛樂、旅游、觀光等多種需求。目前的商業(yè)街有一些是由政府規(guī)劃的，有一些是由于歷史因素、經過多年的優(yōu)勝劣汰、自然集聚而形成的。

　　商業(yè)街的前世今生

　　縱覽歷史，商業(yè)街并非今世才有。古老的中華民族擁有著讓世界震驚的文化，在輝煌的歷史中，已經出現過商業(yè)街。《清明上河圖》就給我們形象地描繪出了中國歷史上繁華而喧鬧的商業(yè)街市。

　　橫觀世界，商業(yè)街并非某個地方的專利品。二戰(zhàn)后各國曾經擁有一個比較和平的時期，大力發(fā)展經濟，商業(yè)街便雨后春筍般地出現在世界各地，如美國有百老匯，日本有銀座，香港有中環(huán)，而更多的特色商業(yè)街更是數不勝數。

　　中國的商業(yè)街發(fā)展到目前，據中國步行街、商業(yè)街工作委員會的專家最新統(tǒng)計數據，全國縣級以上城市商業(yè)街總量超過3000條，步行街已經超過200條，全國城市商業(yè)街的累計已經超過1800公里，一些城市的商業(yè)街越來越長。以商業(yè)街、步行街命名的街道在全國已經超過千條，并且還在增加。

　　商業(yè)街是城市的窗口和名片，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。一座城市有一條著名的商業(yè)街可以成為商業(yè)和旅游的黃金結合點。如蘇州的觀前街，“先有觀前街，后有蘇州城”，特別是春節(jié)期間從蘇州觀前街潮水般的人流，可以看出商業(yè)街在旅游中的作用。又如北京的王府井、上海南京路不僅是中國品牌的窗口也是國際名牌的展臺。

　　董利指出，形成這種發(fā)展熱潮的原因大致有如下幾個：一是各級政府高度重視，把商業(yè)街的建設作為提升城市形象的必要手段，故成為政府關注的重要內容。二是為追逐高額利潤和國家宏觀調控政策多把矛頭指向住宅項目的同時，一部分地產商很自然地就轉向了商業(yè)領域，并意欲做強、做大、做美，媒體的關注之多也前所未有。三是商業(yè)街營業(yè)額占全市營業(yè)額的比重日益上升，一些城市的商業(yè)街零售總額占到本城市或者地區(qū)社會銷售總額的一半以上，有利于增加財政稅收。

　　造街熱潮中的并發(fā)癥

　　當各地正在興奮地建設和發(fā)展商業(yè)街之際，卻出現了一個心痛的現象：就是“喪業(yè)街”“不行街”的風聲漸形漸成、不絕于耳。

　　一位不愿意透露姓名的專家給本刊記者舉了一些例子，如武漢的江漢路，曾經被認為是經商的黃金寶地，當時商家為進駐該地是煞費心機。然而由于規(guī)劃和文化建設不足。使得大量的商戶流失，每天都可以看到商鋪轉讓的廣告，被當地的經商者稱為“喪業(yè)街”。

　　各地也相繼出現把“步行街”說成“不行街”的說法，如廣州的北京路步行街作為全國最早開通的步行街之一，曾經的輝煌如今變成了歷史，半數的居民對它不再滿意。因為其商業(yè)結構具有明顯的缺陷，不能滿足現代人觀光、休閑、娛樂的需求，其購物功能雖足，但是其他功能明顯缺失，在現代的商業(yè)競爭中逐漸趨于劣勢而萎縮。

　　像這樣，在已經建成的許多條商業(yè)街中，熱鬧幾許后冷落的有之，半死不活的有之，開業(yè)之初死掉的有之，而真正成功的少之又少。

　　雖然，商業(yè)街的形成是商業(yè)自身發(fā)展和社會進步的必然的產物，但是，我們也要必須認識和遵循商業(yè)街自身的發(fā)展規(guī)律，否則盲目的建造或跟風只會釀造出可怕的苦果。

　　董利指出，商業(yè)街開發(fā)建設有其特定的規(guī)律，很多新開發(fā)的商業(yè)街建成了鴿子籠，在長、寬、高等設計和規(guī)劃方面達不到商業(yè)的要求。使得建好的商業(yè)街，商家無法使用，也就難以吸引商家進駐，所以開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)街的時候，應更多研究對建筑結構的要求，多聽專家和商家們的意見，因為商業(yè)街的最終用途是商家使用。比如北方某一個城市，其開發(fā)商在城市中心的位置已建好一個15萬平米的商業(yè)街，三年招商不利，在去年的時候與幾個主力店簽約，這幾個主力店包括建材、家具、餐飲等，他們進駐的條件就是把這條商業(yè)街拆掉，完全重建。開發(fā)商為此付出了不小的代價，交了一筆高昂的學費。

　　還有就是不講優(yōu)生，只講整容的問題。由于前期為搞所謂的城市經營，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結果是項目啟動以后，人氣不旺，驅動力不夠，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。結果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿了因為各種原因招攬過來的參次不齊的經營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設步行街的初衷相距甚遠。經營單位由于建筑物已經建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據當地的情況進行整容。

　　WBSA(世界商務策劃師聯合會)地產策劃專家嚴忠明博士也對這一問題作了較為詳細的闡述。

　　他指出，一些中小城市在建商業(yè)街的時候過多地想的是市長而不是市場。這些中小城市的商業(yè)街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導向的研究基礎上的。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。如步行商業(yè)街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強大輻射能力。也就是說，其目標人群是全國乃至全世界。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風情萬種。但是中小城市就缺乏這種天生麗質。可笑的是，有的中小城市在建設步行商業(yè)街的時候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發(fā)送到人手一冊，希望建設像這樣高檔的商業(yè)氛圍，簡直就有畫餅充饑的味道。

　　另外，有些城市在建設商業(yè)街時沒有策劃只有規(guī)劃。許多商業(yè)街的規(guī)劃方案也是由一些著名規(guī)劃設計院設計的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現代的，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因為它并不是根據當地的市場生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設計的。比如，在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題的步行街，在大城市也需要相當的消費人群。嚴博士說：“我們曾見到某地的一條商業(yè)街，都是以整齊劃一的風格建設的，外觀很好看，但實際操作不好用。如果整條長達700、800米的街道全部做服裝，本地市場很難消化。如果做飲食業(yè)，又沒有考慮到廚房等相關的配套。如果做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問題。”所以，規(guī)劃漂亮，但由于沒有很好地策劃，沒有建立項目操作總譜，其后續(xù)的壓力在經營中就表現得非常突出。

　　還有，一些城市在建商業(yè)街時沒有“定位”只有“品味”。定位，指要根據當地商圈和城市特點、人文特點、消費能力和目標人群的情況，設計相應的物態(tài)。例如，在做步行商業(yè)街的人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素其一，是對兒童的吸引力問題。因為小孩在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素。因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣很重要的手段，但很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據當地的文化特點和節(jié)日活動的安排，可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人氣的一個很重要的因素。但有的步行街的設計只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結果就好像要讓全城的婦女按瑪麗蓮·夢露的模樣進行化妝一樣，不倫不類，很難產生共鳴，曲高和寡。步行街不能和當地的商圈以及市場緊密結合，嚴重背離市場導向，其結果就將被市場所拋棄。

　　探視國外經驗

　　從發(fā)達國家的經驗看，首先是要細分規(guī)劃對象并加強政府規(guī)劃的實施力度，這是商業(yè)街建設與發(fā)展的重要保證。如法國，其《商業(yè)法》明確規(guī)定：凡是在商業(yè)街上新設銷售面積超過300平方米的零售商店，或是銷售面積已經達到300平方米的零售商店的擴建，或是銷售面積已經達到300平方米的零售商店停業(yè)兩年后重新開業(yè)，以及銷售面積2000平方米以上商店對經營范圍的任何變更，都需要經過省商業(yè)設施委員會審查期限為4個月的審批，對審批程序和違法處罰也規(guī)定得很詳細。我國的商業(yè)街建設同輕視商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)思維有著直接的關系。雖然相關主管部門多年來一直在呼吁加強政府規(guī)劃的權威性，反對不顧政府規(guī)劃政策和實際需要盲目建設商業(yè)項目，但實際情況并不樂觀。

　　因此，我們在未來開發(fā)和建設商業(yè)街的過程中,不但要將商業(yè)街的建設納入城市整體規(guī)劃之中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，而且要將規(guī)劃政策分步實施、落到實處。

　　商業(yè)街的準確定位是影響其發(fā)展的又一重要因素。日本商界把商業(yè)街分為近鄰型、社區(qū)型和區(qū)域型三種類型，并根據不同的類型采取不同的經營方針，確保定位的準確性。

　　近鄰型商業(yè)街的主要服務對象是附近居民，商品以日用消費品為主，店鋪類型可以有一兩個超市，其余多為按商品分類的專業(yè)店，以及餐飲、洗染、理發(fā)等服務門店。這種類型的商業(yè)街店鋪結構類似，但根據鄰近居民區(qū)的不同收入水平，分別確定不同的商品結構和價格檔次。像東京武藏街的小山商業(yè)街。

　　社區(qū)型商業(yè)街要兼顧附近居民購物和旅游者觀光兩種需求，商店類型和商品品種檔次都要比近鄰型商業(yè)街更加豐富。社區(qū)型商業(yè)街可以是綜合性的，也可以建成銷售某類商品的專業(yè)街，便于消費者貨比三家。由于消費者并不居住在附近，應準備汽車停車場所，附近的

　　區(qū)域型商業(yè)街應把旅游者購物和本地顧客休閑購物作為重點服務對象。商店類型和商品品種、檔次，應比社區(qū)型商業(yè)街更為豐富，店鋪面積應該更大，

　　國內商業(yè)街是如何做的呢？以王府井商業(yè)街為例，其中主要有大型百貨店、鐘表眼鏡店、照相器材店、珠寶首飾店、旅游工藝品店、藥店、茶葉店、飲食店、服裝專賣店等，其經營業(yè)態(tài)重復而且沒有特色，商品重復率高達90%。給人留下的是“商店集中”的印象，很難體會其準確的定位。因此，我們在以后要建一條商業(yè)街時應有明確和精準的定位，建議發(fā)展主題鮮明,獨樹一幟的各類主題商業(yè)街，如以旅游為主題的商業(yè)街,以商務為主題的商業(yè)街,以會展為主題的商業(yè)街,以便民日常生活為主題的商業(yè)街等。

　　商業(yè)街的文化特色也絕不可少。“造一尊佛像，必須注入其靈魂。”這是一句日本諺語。用在商業(yè)街建設上即是指商業(yè)街要有文化特色，突出人文關懷。比如，日本方面在建設商業(yè)街時十分重視拱廊，一是可以遮風擋雨，二是可以突出文化氛圍。不同的商業(yè)街，其拱廊特點不同，當你看到某一特點的拱廊時，你馬上就會想到與其特點相對應的某一條商業(yè)街。如日本的大阪天神橋筋商業(yè)街，現大阪每到天神節(jié)時，就會有15萬人集中在天神橋筋商業(yè)街舉行活動。

　　因此，我們在改造和建設商業(yè)街的過程中,應體現“以人為本”、注重歷史文化與時代特征的高度結合,從街區(qū)整體布局到建筑風格,體現地域人文特色。