財富時報：暴利露出稅收黑洞 房產(chǎn)商遇信任危機(jī)

　　本報記者 張 良

　　支柱產(chǎn)業(yè)不是稅收支柱

　　日前，國家稅務(wù)總局計劃統(tǒng)計司與《中國稅務(wù)》雜志社共同發(fā)布了2004年度中國納稅百強(qiáng)排行榜，在這張榜單中，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠進(jìn)入前300強(qiáng)。

　　不僅如此，上海、廣州等城市地稅部門近日公布的企業(yè)欠稅名單顯示，來自房地產(chǎn)企業(yè)的欠稅占了欠稅總額的八成以上。這與目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率位居國內(nèi)各行業(yè)前茅的地位極不相稱，有分析人士指房地產(chǎn)暴利下存在著巨大的稅收黑洞。

　　這張榜單又一次讓房地產(chǎn)開發(fā)商卷入輿論的旋渦中。

　　“現(xiàn)在誰都可以批評開發(fā)商——任何人、任何媒體幾乎都在公開表達(dá)對開發(fā)商的不滿，開發(fā)商一旦對此表示不同的意見，就會招來一堆的批評。”華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)如此描述當(dāng)前開發(fā)商正在面臨的信任危機(jī)。

　　在房地產(chǎn)市場中，買賣雙方怒目相對的現(xiàn)象雖然十分普遍。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商如今落入“大眾公敵”的這般田地，還是超出所有人的想象。業(yè)內(nèi)人士指出，造成地產(chǎn)商和購房者關(guān)系惡化的主要原因是開發(fā)商由來已久的暴利思維。

　　暴利下露出的稅收黑洞

　　在2004年

　　在房地產(chǎn)暴利的背后是少數(shù)人的財富快速增長。

　　對開發(fā)商的房地產(chǎn)稅征收一直以來就存在不少“盲點(diǎn)”。據(jù)北京某律師事務(wù)所的負(fù)責(zé)人介紹介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的避稅行為多發(fā)生在企業(yè)所得稅和流轉(zhuǎn)稅這兩個環(huán)節(jié)。一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。

　　“在房地產(chǎn)所涉及的12個稅種里，營業(yè)稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅中的主體。這兩稅涉及環(huán)節(jié)多，征管難度大，因而成為偷逃稅的重災(zāi)區(qū)。有些時候是偷稅漏稅，有些則是合理避稅，特別是中小企業(yè)更容易操作。”著名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京國際投資發(fā)展公司總裁杜猛指出，如營業(yè)稅按營業(yè)額來計算，但目前多數(shù)房地產(chǎn)項目是在期房階段下銷售，收取定金，最初開具的是收據(jù)，并非發(fā)票，定金將不會被計入營業(yè)收入，而是計入往來賬款科目。當(dāng)預(yù)售形成大規(guī)模回款之后，如果有代理公司，開發(fā)企業(yè)可將預(yù)售款的一部分打入各類代理公司賬戶，其科目為“服務(wù)費(fèi)”。

　　這樣房企經(jīng)營收入自然就會減少，所需繳納的稅款自然也隨之降低。

　　開發(fā)商 統(tǒng)計方法有偏差

　　與上次對央行報告的態(tài)度一樣，任志強(qiáng)對這個榜單并不“買賬”。他把房地產(chǎn)企業(yè)沒有位居納稅排行榜前列的原因歸咎于行業(yè)的分散性導(dǎo)致項目公司納稅未能全部計入集團(tuán)公司內(nèi)，其矛頭直指稅制設(shè)置問題。他以萬科為例，指出集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)雖然在全國各地投資生產(chǎn)，但在稅收上是以該企業(yè)在各地注冊的項目公司分別納稅，最終稅收統(tǒng)計分散于產(chǎn)品生產(chǎn)地而無法集中。

　　萬科總經(jīng)理郁亮日前亦表示，該集團(tuán)2004年納稅額高達(dá)8.02億元，相當(dāng)于上市公司納稅百強(qiáng)第48位、中國納稅500強(qiáng)的第145位，但上市公司納稅百強(qiáng)和中國納稅500強(qiáng)排名的計稅方法不能完全體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅情況。

　　在萬科集團(tuán)的2004年度納稅明細(xì)中，萬科在全國各地的34個主要項目公司總納稅額為8.02億，據(jù)萬科的了解，全國房地產(chǎn)企業(yè)中無出其右者。萬科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理郁亮表示，上市公司納稅百強(qiáng)和中國納稅500強(qiáng)排名的計算方法，不能完全體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅情況；另外，產(chǎn)品地域特色濃重、企業(yè)規(guī)模較小也是制約房地產(chǎn)企業(yè)納稅額的兩個因素。

　　本次榜單的發(fā)布方《中國稅務(wù)》雜志社張木生社長則認(rèn)為，輿論對于房地產(chǎn)業(yè)是否納稅“清白”的質(zhì)疑自然有其現(xiàn)象依據(jù)。良性的開發(fā)企業(yè)肯定存在，但是在納稅上存在問題的同樣不少，國家稅務(wù)總局曾把房地產(chǎn)行業(yè)列為去年的專項納稅檢查工作重點(diǎn)。

　　還購房者知情權(quán) 讓公眾重拾信心

　　萬科企業(yè)股份有限公司總經(jīng)理郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)受尊敬程度確實(shí)不高。在這個年輕的行業(yè)中，目前只有一部分企業(yè)采用的是基于品牌的長期經(jīng)營模式，自律性較強(qiáng)；而有一部分開發(fā)商則采用短期的、投機(jī)性的經(jīng)營，甚至項目銷售完畢公司就不復(fù)存在。社會對這類企業(yè)失去信任，進(jìn)而對整個行業(yè)產(chǎn)生了不信任。

　　在開發(fā)商和購房者關(guān)系惡化的情況下，開發(fā)商只有擯棄原有的暴利思維，重新建立兩者的互信，房地產(chǎn)行業(yè)才能良性發(fā)展，開發(fā)商自身才能擺脫目前的尷尬局面。

　　國土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人在接受采訪時明確表示，“公布

　　這位負(fù)責(zé)人說，讓房價成本信息透明化，可以讓公眾了解開發(fā)商各個環(huán)節(jié)的真實(shí)成本，解決信息不對稱的問題，也有利于控制暗箱操作。也許有些開發(fā)商會嚷嚷，還有很多隱性成本沒打進(jìn)去，但事實(shí)上有些是浮動的成本，有些則是不合理的成本。

　　中國社會科學(xué)院研究員易憲容對記者說，房地產(chǎn)市場存在暴利和信息不透明十分明顯，這也是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要原因。一個很簡單的現(xiàn)象是富豪排名榜上房地產(chǎn)商的數(shù)量增長很快。為什么大家都在拼命地擠進(jìn)房地產(chǎn)市場？就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在暴利。作為“支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)占GDP的比重卻很小，稅收貢獻(xiàn)也很小。經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴太大，不一定是好事。依賴度過大，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險會加大，房地產(chǎn)的地位被過分抬高，開發(fā)商的話語權(quán)就會被人為放大，這樣金融風(fēng)險也加大，也有損于廣大消費(fèi)者的利益。

　　易憲容說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題是，一些政府部門“越位”和“缺位”的問題都較突出。現(xiàn)在房地產(chǎn)的定價機(jī)制，基本上由開發(fā)商單方面說了算。合理的市場定價機(jī)制，前提是信息充分公開。沒有這個前提，定價機(jī)制就有問題。讓公眾了解開發(fā)成本，開發(fā)商了解土地市場等各種信息，各方就都能更理性地判斷房地產(chǎn)市場，房價就能更趨理性。