資金掣肘 經濟適用房政策“搖擺”

　　作者：李樂，徐寶康 來源：中國經營報

　　針對“北京市經濟適用房已經‘退市’，目前僅銷售給拆遷戶”的說法，北京市建委不得不出面辟謠。建委下屬主管經濟適用房工作的開發辦主任孫乾日前向記者表示，上述說法并不屬實，“經濟適用房的銷售沒有停止。”

　　然而，記者從北京市建委內部獲悉，“經濟適用房僅出售拆遷戶”的政策方案確實存在，而且曾“無限接近”實施。甚至在北京三環新城、定福家園等經濟適用房項目中，這一政策已經開始執行。就在這一刻，主管部門的態度卻發生了“搖擺”，其原因就是經濟適用房“退市”之后“貨幣化補償”的困局與尷尬�！柏泿呕�補償”又被形象地稱作“補人頭”。

　　政策搖擺

　　從今年6月開始，一些購房者發現，部分

　　事實上，上述銷售政策確實曾經出現在北京市主管部門的日程中。當時，由于回龍觀“豪華經濟適用房”被曝光，主管部門在多方壓力下欲對經濟適用房的政策制度進行調整，調整的核心內容之一就是“經濟適用房只賣拆遷戶”。

　　按照一位市建委官員當時的說法，這個方案已經進行了討論并已排上了日程，而且很可能在2005年最后幾個月開始實施。據一位不愿具名的人士稱，天通苑等大型經濟適用房項目“都已經做好了執行新政策的準備”。

　　“這是一種更為細化的定向銷售，更方便購買資格的監管�！蹦俏皇薪ㄎ�的官員曾這樣向記者表示。主管部門顯然冀望這樣的調整能夠根治“違規購買”的問題。然而，最后時刻的態度搖擺，卻使一切都變成了“傳言”。

　　于是，開發辦才開始忙于“辟謠”�！拔覀兠刻於家�接不少的電話，都是詢問經濟適用房還有沒有賣的�！遍_發辦的一位工作人員告訴記者。此后，在開發辦主任孫乾那里，記者得到了“經濟適用房的正常銷售沒有停止”的答復。不過，他并不否認，目前，拆遷戶在經濟適用房的購買中擁有“一定程度”的優先權。

　　“補人頭”困局

　　一個“無限接近”實施的政策方案，何以在最后關頭“搖擺”？記者掌握的情況表明，這很可能與經濟適用房逐步“退市”之后，“補人頭”所面臨的困難密切相關。

　　一位知情人士告訴記者，當時主管部門在討論“經濟適用房定向銷售拆遷戶”的方案時，“補人頭”的方式也被考慮過�！敖洕�適用房賣給拆遷戶，非拆遷中低收入者的居住問題通過貨幣補償的方式進行�！彼�說。但這個方案最終沒能落實。

　　又是什么原因使上述配套方案難以落實？記者從主管部門內部了解到，核心的問題依舊是資金。北京市建委的一位官員告訴記者，目前政府對于經濟適用房項目的投入雖然很大，但主要是土地的劃撥，以及稅費的減免，真正的現金投入并不多。

　　顯然，實施“補人頭”無疑意味著政府要有大量“真金白銀”的現金投入。 “這個錢由誰來出？最終也沒有定論，畢竟數目太大了�！彼�說。

　　按照此前官方公布的數據，僅2005年上半年，北京經濟適用房就完成投資總額18億元，而這還是相比去年下降了33%之后的結果。如果將這18億元的投資總額，完全轉化為政府的貨幣補償，以“補人頭”的方式補償到個人，那么將意味著半年內政府至少要從財政中拿出18億元的現金。

　　更何況目前政府的經濟適用房制度并不是滿足所有的中低收入人群。而一旦“補人頭”全面施行，無疑將意味著所有的中低收入者都應該享有這一補償。這樣一來，需要政府投入的資金將呈現幾何級的增長，財政壓力無疑將十分巨大。

　　此外，“補人頭”標準的劃定以及監管也面臨著障礙�！拔覀儸F在無法知道每個人真實的收入水平，在這樣的情況下，怎么劃定享受補償的標準？”這位建委官員反問記者，“如果不能掌握個人真實的收入水平，僅憑用人單位的一紙收入證明，顯然仍會出現違規享受補償的問題。這和違規購買的道理是一樣的�！苯ㄎ�官員對記者說。

　　在“補人頭”的配套方案無法施行的情況下，主管部門忌憚于對“非拆遷中低收入群體”的不平等，自然會在經濟適用房制度的改革產生搖擺，這才是核心的原因。

　　記者觀察

　　厘清住房保障體系的邊界

　　在中國的房地產市場中，上漲的房價一直是廣遭詬病的焦點。而這一局面的成因，與住房保障體系未能健全密切相關。當中低收入者的住房問題不能在住房保障體系內解決的時候，商品房市場被迫承擔起了部分住房保障的職能。

　　在我國，經濟適用房是城市住房保障體系的主體。但恰恰在這一領域內，存在著嚴重的供求矛盾。以北京為例，全國工商聯住宅產業商會的一組統計數字顯示，按照家庭年收入6萬元以下的標準，有70%的北京居民擁有購買經濟適用房的資格。而2004年全年，經濟適用房的供給也只占當年住宅總量的10%。

　　實質上，從2001年開始，北京的經濟適用房開發量就一直高漲。2001年全年的供應量僅有150萬平方米，到2004年，這一數字已經上漲到300萬平方米。三年之間，供應量已經翻倍增長。

　　但即便如此，在這4年間，北京天通苑、回龍觀、

　　于是，大量的中低收入者被迫進入商品房市場解決居住問題，而商品房市場也被迫承擔起了住房保障的職能。商品房成了“帶著鐐銬跳舞的人”。

　　為了保證中低收入者的居住問題能在商品房市場解決，政府難免會對商品房市場進行行政干預，市場規律對于資源配置的基礎性作用則被相對削弱，進而形成了市場規律不能完全發揮、政府又無法完全控制的尷尬局面。面對高企的房價，中低收入者怨聲載道，然而似乎沒有人意識到，他們本不應該屬于這個市場。

　　因此，重新厘清住房保障體系的邊界十分重要。健全一個覆蓋盡可能多的中低收入者的住房保障體系已成為當務之急。

　　專家認為，變“補磚頭”為“補人頭”則可以解決經濟適用房成為少數人占有的現狀，使大部分中低收入者享有住房保障。這樣不僅有利于高收入者與中低收入者的平等，更有利于市場規律在商品房領域中發揮資源配置的基礎性作用，對于雙方而言都是一個更好的結局。

　　他山之石

　　韓國“嚴打”不動產投機

　　據《環球時報》報道，韓國經濟副總理兼財政經濟部長韓德洙最近宣布，為防止不斷上漲的房地產泡沫崩潰、打擊不動產市場的投機行為，韓國決定推出一項“不動產改革方案”。這套組合拳主要包括如下三大措施：

　　一是課罰重稅。從2007年起，對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅；對擁有三套住房的賣主，稅率增加至60%，不動產所有稅的起征點，從過去的9億韓元(約合9萬美元)下調至6億韓元，稅率為1%至3%；而且從2008年起，每年稅款將以5%的速度遞增。為打擊房屋倒賣，新政策還規定在出售住房時需交60%的交易稅。這樣一來，想通過房產倒賣獲取暴利的道路將被堵死，使投機者無利可圖。

　　二是優先向無房戶和低收入家庭提供住房和優惠貸款。新方案規定，政府將把解決無房戶問題作為首要課題。無房戶在購買住房時，銀行貸款利率由5.2%下調到4.5%。年收入在2萬美元以下的貧困戶，在購買住房時，可貸房價的70%，利率也從過去的5.2%下調至4.2%。而對于已擁有住宅的家庭，在其貸款另購新居時，不僅提高貸款利率，而且對貸款的金額也加強了控制。

　　三是加大新住宅建設的力度，擴大住房供應。政府決定在全國18個地區興建19萬套公寓。

　　韓德洙說，這些措施將控制房地產投機的資本收益，從而根除房產投機的現象。他還表示，如此一來，韓國房價有望平均下降20%。至于這項方案未來能執行到何種程度，現在還不得而知。