外資購(gòu)房比例高企 外管局出手地產(chǎn)調(diào)控

    作者：楊筱 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　人民銀行上海分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2004年四季度，境外投資資金占上海所有房地產(chǎn)交易的23.2%，遠(yuǎn)高于2003年第一季度的8.3%。

　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)風(fēng)聲鶴唳，調(diào)控的政策之弦卻并未松懈。

　　近日，國(guó)家外匯管理局資本項(xiàng)目管理部門有關(guān)負(fù)責(zé)人透露：外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占比例已近15%。為防止國(guó)民財(cái)富流失、抑制房地產(chǎn)炒作、維護(hù)國(guó)家安全，外管局將借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，完善外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)外匯管理政策，配合有關(guān)部門繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

　　外資購(gòu)房比例驚人

　　中國(guó)人民銀行日前發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中包括直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或是以非居民外匯身份流入，結(jié)匯后購(gòu)買房產(chǎn)。

　　人民銀行上海分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2004年四季度，境外投資資金占上海所有房地產(chǎn)交易的23.2%，遠(yuǎn)高于2003年第一季度的8.3%；2004年1月至11月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總額超過222億元人民幣，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，用于購(gòu)房的約70億元。

　　臺(tái)灣某證券公司上海代表處首席代表林賢斌的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)印證了監(jiān)管部門的判斷。林告訴記者，在他的外籍朋友中，在上海購(gòu)買5套、10套住房的比比皆是，而且都是均價(jià)每平方米2萬(wàn)元人民幣以上的高檔房。

　　盡管相關(guān)監(jiān)管部門調(diào)控政策頻出，境外投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金仍在不斷涌入。繼上海市場(chǎng)之后，今年春節(jié)前后，國(guó)際投資機(jī)構(gòu)又紛紛搶灘北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，動(dòng)輒砸下數(shù)億美元。據(jù)悉，天津、廣州、南京、深圳等城市隨后也成為目標(biāo)。

　　“近年來(lái)我國(guó)商品房平均價(jià)格漲速過快，主要是因?yàn)楦邫n房?jī)r(jià)格上升太快，而高檔房?jī)r(jià)格快速上升，很大程度上是因?yàn)橥赓Y投資性購(gòu)房劇增。”相關(guān)監(jiān)管部門一位參與外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的專家告訴記者，根據(jù)他們掌握的數(shù)據(jù)，外資在進(jìn)入一線城市后，一般會(huì)成棟成片地收購(gòu)房產(chǎn)，導(dǎo)致這些城市的商品房平均價(jià)格上升。外資投資性購(gòu)房比例已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過內(nèi)地居民投資比例，從而加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

　　上述專家指出，外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)蔓延，使中高檔房市場(chǎng)購(gòu)買力強(qiáng)勁，所以房地產(chǎn)商千方百計(jì)投資高檔房；同時(shí)，一些地方政府為增加地方財(cái)政收入，也傾向支持高利潤(rùn)的高檔房產(chǎn)投資，這對(duì)于解決普通居民實(shí)際住房需求和土地的有效利用都非常不利。此外，外資機(jī)構(gòu)炒房時(shí)只繳納房屋買賣交易稅，逃避了外資投資實(shí)業(yè)應(yīng)繳納的各種營(yíng)業(yè)稅收，實(shí)際造成國(guó)家稅收損失。

　　“這種現(xiàn)象不盡快加以糾正規(guī)范，會(huì)形成惡性循環(huán)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平衡發(fā)展。”

　　部委聯(lián)手截?fù)舫捶客赓Y

　　據(jù)介紹，由于土地是不可再生資源，很多國(guó)家對(duì)非居民在本國(guó)購(gòu)房都實(shí)行政策管制。比如

　　“引進(jìn)外資要有選擇性，不能只看眼前，不看長(zhǎng)遠(yuǎn)；不能只看經(jīng)濟(jì)，不看政治。特別應(yīng)該檢討和反省我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開放的程度和范圍，對(duì)于明顯屬于套利性質(zhì)的外資投資性購(gòu)房應(yīng)該加強(qiáng)控制。”這位專家強(qiáng)調(diào)。關(guān)于外資進(jìn)入的規(guī)模，一直從事房地產(chǎn)金融研究的建設(shè)部政策研究中心住宅與

　　對(duì)此，上述專家表示，控制外資炒房可以采取多種方法。比如，嚴(yán)格界定購(gòu)房者的居民身份，對(duì)非居民購(gòu)房的性質(zhì)、面積和金額進(jìn)行限制等等。此外，外匯進(jìn)出通道將是嚴(yán)管的一個(gè)重點(diǎn)。

　　這位專家告訴記者，過去對(duì)非居民個(gè)人購(gòu)房，外管局是置于經(jīng)常項(xiàng)目的貿(mào)易項(xiàng)下進(jìn)行管理的，相對(duì)比較寬松，造成目前非居民個(gè)人購(gòu)房狀況缺乏數(shù)據(jù)和模型，帶來(lái)很大管理問題。而按照國(guó)際通行統(tǒng)計(jì)原則，房地產(chǎn)交易應(yīng)該歸為資本項(xiàng)下——我國(guó)的資本項(xiàng)目目前沒有開放，因此，將房地產(chǎn)交易置于資本項(xiàng)下管理，能嚴(yán)格房地產(chǎn)炒作“熱錢”的出入。該人士透露，相關(guān)主管部門正在考慮聯(lián)網(wǎng)各地房產(chǎn)登記系統(tǒng)，對(duì)炒房者進(jìn)行即時(shí)監(jiān)控。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑：隨著經(jīng)常項(xiàng)目的開放，居民用匯額度迅速提高，外匯管制效率正在逐漸下降。而目前各銀行外匯系統(tǒng)不聯(lián)網(wǎng)，炒房外資完全可以在幾家銀行同時(shí)開戶，分批購(gòu)匯，通過簡(jiǎn)單的“螞蟻搬家”方法將獲利資金帶出境外。因此，管理難度很大。

　　對(duì)此，林賢斌認(rèn)為：“