都市圈急劇膨脹 土地依賴(lài)癥循環(huán)放大

　　“資金的配置很容易，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移也不是太難，但是土地并非如此，土地有一個(gè)特殊性，就是用途轉(zhuǎn)變的單向性。從農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地很容易，反過(guò)來(lái)很難。工廠轉(zhuǎn)為商業(yè)用地很容易，但是從非農(nóng)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)地，使其重新具有生產(chǎn)力則需要很長(zhǎng)的時(shí)間……”　

　　不以房地產(chǎn)名義拿地

　　“一個(gè)企業(yè)不管先前在做什么，但這兩年只要有了點(diǎn)實(shí)力的，就要么已經(jīng)涉足房地產(chǎn)，要么就正在奔向房地產(chǎn)業(yè)的路上�！�9月10日，浙江一位汽摩配件老板雍政華對(duì)記者坦言，自己準(zhǔn)備了6個(gè)億的資金，目標(biāo)指向江北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　但在他的計(jì)劃里，是不會(huì)以房地產(chǎn)的名義進(jìn)入的，“因?yàn)槟玫貎r(jià)格太高，甚至根本拿不到。而如果以教育、物流或者其他制造業(yè)的名義，一切就簡(jiǎn)單化了，不但價(jià)格低得多，面積也可以大得讓自己都難以相信�！痹摾习逵卯�(dāng)今最流行的思路來(lái)考慮自己的下一步運(yùn)作最佳方案，在他寬大的奔馳轎車(chē)?yán)�，堆得最多的就是重慶各個(gè)工業(yè)園區(qū)的招商資料，以圖實(shí)現(xiàn)用最少的成本拿最多土地的境界。

　　像這種剛剛轉(zhuǎn)行準(zhǔn)備從事房地產(chǎn)行業(yè)的老板心里都非常清楚，做地產(chǎn)項(xiàng)目，影響利潤(rùn)的關(guān)鍵因素在于土地成本，廉價(jià)土地是他們發(fā)家的資本。

　　而在此之前，他已經(jīng)在浙江、上海、北京等地逡巡，尋找適合自己的“獵物”。

　　“但很可惜，這些地方的工業(yè)用地非常緊缺�！庇赫f(shuō)，“大批的企業(yè)跟在推土機(jī)后面要地，常常是政府剛剛規(guī)劃了一片地，還沒(méi)來(lái)得及平整就有企業(yè)預(yù)訂了�！�

　　實(shí)際上，包括北京在內(nèi)的很多地區(qū)已經(jīng)用完了2010年的土地指標(biāo)。

　　西部土地依然透支

　　理所當(dāng)然地，大家將目光轉(zhuǎn)移到了西部。

　　然而，很不幸，雖然大家不能拒絕像海爾一樣的巨頭，但對(duì)于一些不出名的小企業(yè)來(lái)說(shuō)，西部的土地同樣炙手可熱，難以輕易收入囊中。

　　今年5月底，從重慶市工業(yè)投資工作會(huì)上傳來(lái)一個(gè)消息，重慶市工業(yè)用所需的土地供應(yīng)已基本用完了。因?yàn)榘凑?997年的重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到2010年重慶市工業(yè)用地只有66萬(wàn)畝(約4.4萬(wàn)公頃)，但現(xiàn)在已基本用完。

　　同時(shí)，據(jù)重慶市國(guó)土資源房屋管理局披露的數(shù)字，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標(biāo)是5萬(wàn)公頃，但目前已用去了4.5萬(wàn)公頃。這也意味著，未來(lái)5年重慶用地量將不得不控制在5000公頃以內(nèi)。

　　雖然隨后重慶市國(guó)土房管局針對(duì)該論調(diào)舉行了一次新聞通報(bào)會(huì)，說(shuō)明重慶的土地并不缺，但地產(chǎn)商仍然感到拿地一天比一天難。

　　同樣，據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安的建設(shè)用地至少提前7年“透支”了3.5萬(wàn)畝。并由此衍生出的種種效應(yīng)正在迅速發(fā)酵：政府因前兩年供地過(guò)猛而陷入幾乎無(wú)米下鍋的窘境，蜂擁而來(lái)的外來(lái)開(kāi)發(fā)商則不斷飆高地價(jià)，開(kāi)發(fā)商手中的大量閑置土地待價(jià)而沽，地價(jià)推動(dòng)下的房?jī)r(jià)上漲令市民望樓興嘆。

　　“西安幾乎沒(méi)有多少土地可供市場(chǎng)開(kāi)發(fā)了”，剛剛送走一批外來(lái)房企的西安市國(guó)土資源局官員顯得很無(wú)奈，“未來(lái)土地供應(yīng)的增量將根據(jù)西安最新一輪的整體發(fā)展規(guī)劃來(lái)確定，具體情況還不得而知。而現(xiàn)階段就可供量來(lái)看，實(shí)在不是很多。”

　　版圖擴(kuò)張的訣竅

　　和土地出現(xiàn)緊張的局面形成對(duì)比的，是大量的制造企業(yè)在西部圈下巨量土地。

　　以重慶為例，招商物流把物流配送中心建在了重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)出口加工區(qū)旁邊，占地100畝；美的集團(tuán)在南岸圈地800畝；海爾集團(tuán)在江北占據(jù)1400畝黃金地；重慶西永微電子工業(yè)園開(kāi)發(fā)有限公司總體規(guī)劃16.7平方公里，九龍園C區(qū)將建西部第一CBD，面積達(dá)22平方公里，可謂一個(gè)比一個(gè)大，一個(gè)比一個(gè)氣派。

　　為什么這些企業(yè)能夠輕易獲取巨量土地呢？

　　“比如，物流行業(yè)是國(guó)家鼓勵(lì)的下一個(gè)行業(yè)，即使是在地根縮緊的情況下，物流商也比較容易拿到地，而且是相對(duì)廉價(jià)的土地�！贝鞯录Z行的王德旺說(shuō)。

　　然而，是什么原因?qū)е碌胤秸�府“心甘情愿”地將大塊土地廉價(jià)地轉(zhuǎn)讓給投資商呢？

　　主城區(qū)一位政府官員仍然以物流的名義圈地的案例告訴記者，如果純住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他們?cè)谌〉猛恋卣饔玫难a(bǔ)償后就沒(méi)有更多的地方收益了。而物流地產(chǎn)項(xiàng)目更能給當(dāng)?shù)貛��?lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。因此，政府以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地給房地產(chǎn)商做物流地產(chǎn)項(xiàng)目也就不奇怪。

　　另外，物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格原本就比中心區(qū)便宜，而且大幅圈地，地價(jià)自然更加便宜。更為重要的是，物流地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過(guò)帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。

　　比如海爾工業(yè)園，建成后能吸納7000人就業(yè)，全部在重慶本地招聘，而且中層干部也同樣是在本地招聘培訓(xùn)�！耙环矫媸呛�爾需要很多勞動(dòng)力；一方面是重慶能為海爾提供很多優(yōu)質(zhì)的技術(shù)人才。”王崇舉介紹，目前，重慶有各類(lèi)高等院校34所，每年培育人才30多萬(wàn)人。一個(gè)龍頭企業(yè)的入駐多數(shù)都會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，充足的勞動(dòng)力資源同樣吸引著這些企業(yè)。

　　這樣的企業(yè)哪個(gè)地方政府能夠說(shuō)“不”？

　　追求GDP的沖動(dòng)

　　“應(yīng)該說(shuō)，地方政府認(rèn)為土地現(xiàn)在是他們籌集資金時(shí)成本最低的一個(gè)資源。因?yàn)榘淹恋貜霓r(nóng)民手上轉(zhuǎn)移到政府手上，成本是相當(dāng)?shù)土�的，而政府把從農(nóng)民手中獲得的土地再轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，這個(gè)價(jià)格非常高。這個(gè)由農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)土地的巨大的土地增值，可能使得某些地方政府進(jìn)行大面積圈地。”中國(guó)社科院的一位專(zhuān)家認(rèn)為。

　　另一方面地方政府也存在GDP沖動(dòng)，為了招商引資，各個(gè)地方產(chǎn)生了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　成都龍泉驛區(qū)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展局在向上級(jí)部門(mén)提交的2004年一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析預(yù)測(cè)報(bào)告中，提及工業(yè)用地時(shí)是這樣說(shuō)的：“目前我區(qū)工業(yè)用地執(zhí)行的土地出讓價(jià)格一般不超過(guò)10萬(wàn)元/畝，如果高于這一價(jià)格，引進(jìn)項(xiàng)目將無(wú)從談起；對(duì)一些重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目或?qū)κ�、市、區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大影響的項(xiàng)目(如一汽項(xiàng)目等)執(zhí)行的地價(jià)更低，甚至于零地價(jià)。而我區(qū)工業(yè)用地地價(jià)成本平均達(dá)到20萬(wàn)元/畝以上，其中農(nóng)民拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)為全省最高。工業(yè)項(xiàng)目征用土地，每畝即需要政府補(bǔ)貼10萬(wàn)元以上，并且引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目越多，項(xiàng)目投資規(guī)模越大，政府補(bǔ)貼越多。根據(jù)目前我區(qū)的財(cái)力狀況，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目招商引資用地成本進(jìn)行政府補(bǔ)貼的壓力十分巨大，甚至達(dá)到無(wú)力補(bǔ)貼的境地。”

　　事實(shí)上，由于基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、配套產(chǎn)業(yè)等不發(fā)達(dá)，內(nèi)地省市往往在招商引資方面顯得尤為困難，所以只有靠低價(jià)出讓土地來(lái)獲取投資者的青睞。成都龍泉驛區(qū)的一汽項(xiàng)目零地價(jià)的現(xiàn)象并不是特例，即便是在重慶，也有可能同樣如此。

　　都市圈急劇擴(kuò)張

　　然而，從另外一個(gè)角度來(lái)看，伴隨著西部不斷擴(kuò)大的城市化進(jìn)程，土地確實(shí)不缺，像重慶的所謂“地荒論”，在快速的都市圈擴(kuò)張沖動(dòng)中，不攻自破。

　　根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，8月16日在九龍坡區(qū)正式啟動(dòng)了橫跨九龍坡、沙坪壩和北碚面積近500平方公里的主城西進(jìn)項(xiàng)目，面積達(dá)到347.5平方公里，相當(dāng)于15個(gè)渝中區(qū)。

　　同時(shí)，在諸多的媒體上，“南坪商圈5年內(nèi)擴(kuò)容3倍”等類(lèi)似的消息層出不窮。

　　一個(gè)有目共睹的事實(shí)，直轄7年后，重慶開(kāi)始以最強(qiáng)悍的方式重整格局。

　　重慶市遠(yuǎn)景至2020年的規(guī)劃雖然還沒(méi)有最終拍板，但城市的擴(kuò)張格局已經(jīng)非常清晰。重慶明確自身要建立“一心多極網(wǎng)絡(luò)式”的城鎮(zhèn)體系。按照這一規(guī)劃，與1998年起實(shí)施至今的《重慶市城市總體規(guī)1996-2020》相比，重慶僅主城面積就將擴(kuò)大4.5倍。

　　工業(yè)化裹足不前

　　然而，建立在土地和

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份最新資料表明，1999年西部12省區(qū)市工業(yè)增加值占全國(guó)各地區(qū)總額的14.4%，2000年下降到13.9%，2001年下降到13.6%，2002年下降到13.5%，2003年又下降到13.3%。2004年，西部12省區(qū)市工業(yè)增加值占全國(guó)各地區(qū)總額的比重略有提高，增加到13.4%。但2004年西部12省區(qū)市工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重只有34.5%，比各地區(qū)平均水平低8.9個(gè)百分點(diǎn)，比東部和中部地區(qū)分別低12.4和6.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的專(zhuān)家馮杰表示，由于土地等資源早晚有用完的一天，所以西部在規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)注意相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的科學(xué)規(guī)劃。

　　土地的透支，在考驗(yàn)著西部大開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。

    “資金的配置很容易，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移也不是太難，但是土地并非如此，土地有一個(gè)特殊性，就是用途轉(zhuǎn)變的單向性。從農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地很容易，反過(guò)來(lái)很難。工廠轉(zhuǎn)為商業(yè)用地很容易，但是從非農(nóng)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)地，使其重新具有生產(chǎn)力要很長(zhǎng)的時(shí)間�！�