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凡事要善于設計、規劃，只有腦子里有了好的規劃設計，做出好的產品才能吸引投資者。與地產界中風格張揚的任志強、潘石屹們不同，房超的性格相對內斂。此次，他首度打開話匣，揭秘地產巨擘的經營策略。
初見房超是在二年前，那時正值華貿中心大打品牌的關鍵時刻，房超率領國華置業一班人馬，頻繁出現在媒體的聚光燈下，面對大望路占地15公頃的熱電廠地塊改造，面對大多
的信息都呈低水準趨向時，他堅定地宣稱，國華置業不走炒作概念，把項目賣掉從而快速賺取利益的道路。或許當時還有一些人在懷疑：老房能擦亮華貿的招牌嗎？
二年后，華貿中心已經初現雛形，當記者走進如今的國華置業時，對面坐著的房超，說話時說話時已更加坦然自信。采訪的前兩日，記者還見房超忙碌穿行在華貿一期主體結構封頂儀式上，而脫下安全帽，坐下和記者侃侃而談的房超，仍是一樣忙，手機頻頻響起。“來尋求項目合作的人特別多。”房超一邊應付著周圍的公事，一邊繼續著自己的話題。
怎樣撬動80億
多數媒介和業內人士都認為，華貿所以能在資本市場上呼風喚雨，與國華置業背后強大的電力公司背景大有關系，但房超對此觀點卻不予茍同。“80億的投資，對任何一個房地產開發商而言，即使有很好的股東背景，都是一個巨大的資金壓力。”他說到這里，已經頗為激動，“即使沒有國華電力的背景，我也會堅持做持有型物業！”記者：面對80億投資，華貿怎樣化解這種資金壓力？
房超：華貿的定位是實現土地價值和城市價值的最大化，建住宅難以形成商圈，更難以提升城市價值。考慮到華貿的經營，前后需要大量的資金投入，由于我們做的是差異化產品，必須做持有型物業，散賣后難以被高端經營者接受，所以華貿在保證對公建項目長期持有的前提下，先期啟動了高檔公寓項目，以實現現金流周轉。
記者：高檔公寓的銷售情況怎么樣？
房超：考慮到北京建筑綜合體的高檔公寓項目還相對稀缺，而且在這樣的路段，并有大體量的寫字樓、商場、酒店的配置，人們都會充分意識到華貿高檔公寓產品的價值。目前現有的東方廣場、國貿等項目的公寓都不對外出售，只有租賃的形式，唯獨華貿的產品對外出售。
2003年非典過后，華貿的公寓項目一經推出，就受到了市場的追捧，并迅速被市場接受。
公寓項目啟動之初，推出的價格基本就是把購買者當作我們的股東對待，售價相對較低，隨著項目的進展，公寓價格逐步回歸到應有價位，從原先12000元／平方米升值到15000-16000元／平方米，進入今年，這部分業主早先購置的物業已經升值40%左右。華貿公寓因此實現銷售就達25個億，現金流的及時回收就極大支持了華貿中心整個項目的發展。
做差異化產品
一直以來，房超對于業界短平快的賣住宅套現的做法，一般不大發表自己的觀點。但看得出，房超和地產圈刻意保持著一段距離，正如他所說，他把自己定位成主流商業地產操盤手，他要做的是差異化的產品。
記者：在先期獲得現金流支持后，華貿怎樣爭取到項目繼續發展所需要的大量資金？
房超：順利完成公寓樓銷售后，下一步就是酒店和商場，兩者的投資都在十七八個億左右，吸引戰略合作伙伴，資金共擔、利益共享是雙方合作的基礎。先后將引進的資金又有20多億，從而解決了酒店和商場的開發資金。
目前我們的負債率20%都不到，這在房地產行業是極少的，因此華貿的融資潛力還很大。
我們用相對較少的資金，利用土地價值的最大化和城市價值的最大化、高端精品的定位和持有型物業的策略，以及合理的銷售和資金組合，啟動了一個“巨無霸”的項目。這種操作的方式其實也能提供給地產界很多啟示。每一個地產商都想“四兩撥千斤”，但很多人是把風險都押在銀行身上，而我們是在負債率只有10%的情況下啟動，所以不是資金少就只能做低端項目，當你把一個項目做好的時候，其他的問題是能解決的。而如果做市場的“跟風者”，項目同質化只會導致產品滯銷，最終的風險承擔者還是銀行。
走出家門國際化
曾經操盤西單賽特的經歷使房超對商場經營“情有獨鐘”，因此他在華貿商場項目上也投注了更多的心血。
記者：華貿中心在今后的酒店管理上有哪些具體的規劃？
房超：去年11月我們和泰國素拉潘投資公司合資成立北京華貿素拉潘投資有限公司，注冊資本4.5個億，共同建設麗思卡爾頓(Ritz-Carlton)華貿酒店和華貿JW萬豪酒店。酒店部分由泰方控股，在我們簽約時，Ritz-Carlton全球只有56家，JW只有15家，它們進入北京后的競爭力可想而知，而華貿會與合作方風險共擔、利益共享。
記者：商場會不會是今后發展的重點？
房超：我對商場一直有種“情結”，我在西單賽特商城時，就很關注這一塊市場。華貿建成后我希望能打造成中國乃至亞洲最好的商場，在若干年之內，華貿商場將保持核心競爭力，這是我的目標。
目前商場的經營風險很大，怎樣設計商場的定位將是以后擺在我面前的一大課題。華貿的商場經營會定位在流行、時尚、高端，還將專門設置VIP服務，引進新的商業業態。目前包括國貿、東方新天地等在內的高端商業形態在華貿崛起后，將面臨極大的挑戰。
目前大望路沿線集中了北京的幾十個高端住宅項目，平均售價都在8000元／平方米以上，北京的高檔公寓在這里形成了集結之勢，這就意味著這里集中了北京的高消費群體，目前這里稀缺的是高檔商場項目，作為CBD地區有力的競爭者，我們和國貿之間會做差異化經營，相較國貿集中做幾十個世界級品牌，華貿的品牌將更加豐富。
況且，今后隨著地理條件的改善，華貿的地理優勢還將凸顯，為此，華貿商城做了1600個車位，而且今后還可以和寫字樓的1400個車位實行聯動，北京多年之內很難再有人斥資做1600多個車位的商場。
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