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美國REITS的發展源于二戰以后，當時房地產業得到了迅猛的發展，廣大投資者對房地產的投資熱情逐漸升溫。但由于房地產的單筆投資相當巨大，遠遠超出了一般個人投資者的承受范圍，且房地產屬于中長期投資，流動性較差，因此阻礙了投資者的投資需求。
為了解決小額投資者能投資房地產的問題，當時美國國會認為唯一的途徑就是聚少成多，形成投資資金的蓄水池，即成立房地產的投資信托基金，這種投資信托基金公司專門從
事投資可以帶來收益的商業房地產項目及房地產證券。因此1960年艾森豪威爾總統簽署《房地產投資信托法案》(Real Estate Investment Trust Act of 1960)，標志著REITS的正式創立。
在開始的30年中，REITS的業務受到了嚴格的限制，只允許REITS公司擁有房地產，但不能運營和管理。因此REITS必須委托第三方進行其所投資的房地產項目的運營和管理，并支付管理費用。但廣大投資者并不接受這種安排。另外，1960年的法案還允許REITS公司的虧損可以轉移給投資者，用來沖抵其應納稅所得。
到1986年，美國國會通過了《稅收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，從兩個方面對REITS進行了改革：一是允許REITS不僅可以擁有房地產，還可以直接運營和管理，可以直接為其擁有的房地產項目的客戶(租戶)提供服務。二是取消了投資者可以將REITS的損失直接沖抵其應納稅所得的規定。
到1993年，國會又放開了養老基金對REITS的投資。因此在最近的十幾年間，REITS得到了空前的發展，市值增加了近15倍。
設立條件
美國REITS的快速發展得益于其嚴格的管理。依照法律規定，采用公司型模式，且是封閉型基金。美國的REITS成立并能投入運作必須滿足一定的條件(見表1)。
種類
按照REITS組織形態分類，可分為契約型和公司型兩種，其區別見表2。
按照投資人能否贖回分類，可將REITS分為封閉式和開放式兩類。封閉式REITS發行規模固定，投資人若想買賣此種投資信托的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REITS以凈值交易，同時為保障投資人的權益不被稀釋，此種REITS成立后不得再募集資金。開放式REITS的發行規模可以增減，投資人可以要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認購權證。
根據REITS 的資金投向的不同，可以將它們分為三大類。一是資產類(Equity)：投資并擁有房地產，主要收入來源于房地產的租金。其目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入。他們直接控制房地產資產或通過合營公司來控制該資產。資產類REITS受利率影響相對比較小，因為資產類REITS可以通過提高租金來提高其現金流量。二是抵押類(Mortgage)：投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券(MBS)，收益主要來源于房地產貸款的利息。抵押REITS主要從事一定期限的房地產抵押款和購買抵押證券業務。通常抵押REITS股息收益率比資產類REITS高。不過根據風險收益原理，高風險意味著高收益。三是混合類(Hybrid)：它是介于資產類和抵押類之間的一種房地產投資信托，混合類REITS采取上述兩類的投資策略，具有資產類REITS和抵押類REITS的雙重特點，即在從事抵押貸款服務的同時，自身也擁有部分物業產權。在理論上，混合類REITS在向股東提供該物業的增值空間的同時，也能獲得穩定的貸款利息。
據統計，美國的REITS 中的絕大部分是從事資產類投資，占所有REITS的96.1%。每個REITS根據各自的專長選擇投資領域。有的以地理區域為專長，如地區、州、都市的地產。有的專長于各種行業地產，如零售業、工業、辦公樓、公寓、醫院等房地產。有些REITS選擇廣泛的投資類型，包括房地產、貸款類的眾多產品。在各種房地產業的投資中，零售業、住宅、工業/辦公地產的投資占絕大部分，總計超過總投資的74%(圖1)。
經驗借鑒
REITS在美國的長期表現參差不齊，雖然不一定總能取得高于美國債券的收益率，但卻能持續地實現較高的穩定回報。經過近40多年的發展，REITS在美國已經有了相當的規模。目前大約有300個REITS在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，其中近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。至今為止，美國的REITS發展幾乎延伸到全球市場。
美國REITS股本金低，持股靈活。投資合股性質的公司或企業會要求最低投資額不低于15000美元，但對于投資REITS來說，每股只需要10-25美元。同時REITS對持股數量沒有限制，既可以只購買一股，也可以擁有數股。因此，美國REITS的出現為公眾提供了參與大規模房地產項目投資的機會，民眾可以通過購買REITS 收益憑證的方式參與投資，分享美國經濟增長帶來的收益。
美國REITS多元化組合投資，市場回報高。REITS的資產分散了房地產的資產組合，基金單位可以轉讓和上市交易，流動性強。與傳統方式只能投資于固定的單個項目相比，REITS可以投資于不同的項目、不同地區和不同類型的房地產項目及業務，有效地降低投資風險。不會因個別REITS的局限而受限制，猶如投資股票基金，比投資單一股份更靈活、風險更分散。REITS最吸引之處是定期的股息收益，且股息率相對優厚，投資者可以取得較高的投資回報。
美國REITS稅收優惠、股東收益高。REITS的稅收政策也吸引了眾多投資人。REITS在稅法上是一個獨立的經濟實體，根據《1960 年美國國內稅收法案》規定，如果REITS將每年度盈利的大部分以現金紅利方式回報投資者，則無需繳交公司所得稅，就避免了對REITS 和股東的雙重所得課稅。
美國REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。自20世紀90年代以來，美國REITS所募集的資金往往大多委托專業的管理公司集中管理，管理人員是有經驗的房地產專業人員，同時他們擅長于股市運作，時刻關注收益率變化，制定最佳的投資策略，可有效降低投資風險。
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