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《中國科技財富》：您此次到中國目的是為了推動中國房地產市場中REITS的發展，你們在這個活動中扮演怎樣的角色？
潘錫源：我們嘉德是第一家在新加坡成立REITS的房地產公司，在這方面的經驗非常的好。除了在新加坡，我們幫助香港房地產管理局籌備了香港地區的第一支REITS，我們也投資了1.8億美金。
我們對REITS很有信心，嘉德在中國也發展了十年的時間，對中國房地產我們很有信心。所以我們覺得REITS在新加坡的一個很大的發展潛能是將中國的房地產項目拿到香港或是新加坡上市。其中有很多工作可以做，到目前為止有很多投資者對中國的房地產市場了解得還不夠徹底。
如果要在中國成立REITS的收入方面一定要很穩定，也就是說房地產在長期內必須要有升值的潛能。這需要基金經理和物產經理用他們專業的管理方法讓地產不斷增值，不斷增加收入的來源。所以投資者必須要對中國有了解，可是很多投資者對中國不了解。在這種情況下，嘉德就可以扮演很重要的角色，因為我們在中國有很多盈利的經驗，自然投資者對我們的信心也增加了不少。
《中國科技財富》：您談到了，嘉德是新加坡的第一支REITS，也是開創了新加坡REITS的先例，也積累了豐富的經驗，您能不能介紹在做REITS的過程中的一些體驗？
潘錫源：我們有兩個出發點，從嘉德的角度來看，是開創了一個新事業，因為嘉德是一個國際化的公司，在不同國家參與的項目會越來越多，如果用同樣的資金可能會有限制，所以把我們的優質資產用REITS的方法進行融資，使我們有更多的資金去別的國家投資，比如說中國。這樣嘉德就會在基金管理和物業管理方面有一個很穩定的年收入。
從市場的角度來看，這也是最重要的，通過REITS開拓了一個新的金融投資市場。三年前開始的時候，新加坡證券交易所從沒有做過REITS，嘉德REITS剛上市的時候只有9億新幣，現在已經達到了55億美金。我們也為新加坡證券交易所開創了一個新的國際投資市場，從而吸引了很多國際投資者的投資，這也是我們被香港房地產局邀請加入香港第一個REITS商業合作的原因。
《中國科技財富》：選擇REITS是不是由于當時公司出現了融資困難？
潘錫源：是的，三年前新加坡房地產市場處于低迷，整個市場的交易量很小。國外的投資進來要求的回報率都很高，而且對新加坡房地產市場不了解。我們也曾經和歐盟的一些基金談過，但是他們都不敢投入新加坡房地產。為了使新加坡市場進入一個正常的狀態，必須要有一個新的機會，新的資金，從哪里找？只有通過REITS的上市可以得到，在亞洲國家的一些華人本身就很喜歡投資房地產，如果把房地產變成每個人都可以投資的項目，就可以募集更多的資金。
《中國科技財富》：REITS在新加坡民眾中的接受程度高嗎？
潘錫源：接受程度是很高的，我們發起REITS時是以將新加坡打造成亞洲金融中心為前提，非常重視其中物業的品質和回報率。
至于中國的第一REITS一定要是品質很高，推出來的時候才能夠有良好的回應。馬來西亞在二十年前就有REITS，三支REITS品質都不高，投資回報和市場需求都不好，直到現在馬來西亞的REITS都沒有做起來。最近馬來西亞才開始模仿新加坡，發起新一次的REITS。
REITS為什么會得到民間的支持呢？是因為投資REITS以后，雖然在前半年看不到業績，但是到了后半年就得到回報。比如嘉德的REITS在剛上市的時候是每股9.06新元，半年后是1.06元，人們開始對7%到8%的回報率產生懷疑。接下來股票上升到1.6新元，回報率達到了6.8%，人們開始得到了真正的實惠，投資就不斷而來。
《中國科技財富》：貴公司準備REITS花了多長時間？
潘錫源：花了1年半的時間來準備，開始我們也找了投資銀行，后來發現他們對房地產不太了解，投資銀行業看到的數字在他們眼里只是數字，怎樣去投資房地產更不清楚。我們還是覺得自己來做，隨后公司成立了金融部，專門做REITS和基金的私募。
《中國科技財富》：其間新加坡政府給了你們怎樣的支持，開了哪些方便之門呢？
潘錫源：這里面政府扮演了重要的角色，金融管理局和交易所修改一些對投資者有約束的條約。三年來新加坡政府做了對REITS非常有利的事情：第一，稅務透明化，REITS本身是不用納稅的；第二，允許公積金投資；第三，個體戶，不論是國內還是國外，獲得的花紅是不用納稅的；第四，是2005年新出的規定，外國公司在新加坡投資REITS只用繳納18%的所得稅。
《中國科技財富》：您在前面談到了你們介入香港的REITS，能不能講講你們是如何合作的？
潘錫源：香港的第一個REITS是香港的150家商場和停車場，總共有30億美金。我們除了顧問以外，最主要的就是商業合作，幫助他們怎么樣去上市，招募國際投資者。
《中國科技財富》：在和香港合作的過程中，您感覺香港REITS和新加坡的REITS有什么不同？
潘錫源：香港REITS的不同是因為政府的原因，很多商業物業都是在中等收入的居民樓中，政府要考慮到這一因素。不同的物業有不同的基金公司管理，公司是由不同的股東擁有的，外國人是不能擁有基金公司的。因為香港REITS的面積占到了香港面積的15%到18%的面積，涉及的面積很廣，政府要考慮到民意的因素，在回報率方面要達到9%到10%才能增加民眾對投資的信心。
《中國科技財富》：談到回報率，REITS的回報率在7%到8%才是一個正常水平，目前中國房地產市場的物業能達到這種水平嗎？
潘錫源：我也看過一些項目，確實能達到這種回報水平。中國房地產商因為沒有回報率的概念，基本都是在建好物業以后才開始找客戶，這樣的投資往往容易失敗。
《中國科技財富》：您說過您對中國本土的房地產市場非常了解，您認為他們是否有能力到國外上市？目前的物業形態是否符合REITS的標準？
潘錫源：我在中國工作過，對于中國房地產市場也有一定的了解，至于中國房地產市場到底有多少能成為REITS，要看以下幾個方面：
首先是回報率，這要和國際上REITS的回報率掛鉤，中國REITS回報率要達到7%到8%才能吸引到國際投資者。因為中國商業物業的地契(產權)時間是50年，而在國外，比如日本是永久地契(產權)，新加坡是99年地契(產權)，其中還存在貨幣風險，所以中國商業物業的回報率在7%到8%是合理的。
我也接觸過一些中國本土的房地產商，他們沒有這種回報的概念，比如，一個物業的價格是2萬元每平米，可是每年租金的回報率只有4%，還不如把錢放在銀行。很多中國本土的房地產商不知道商業物業的租金價格的價值，也不知道怎樣合理的管理物業，中國目前對商業物業的管理中的出租回報是不合理的。這也是我們遇到的一個難題，在談判的過程中很讓人頭痛。
第二，市場透明度，如果中國成立REITS之后，市場的透明度將會加大，比如我們嘉德三年前在新加坡上市的時候，開始發行的時候沒有人知道，一年后慢慢開始有人知道，現在是很多人都知道。這也促進房地產物業管理的完善，有更多的人來監督你的管理，一旦管理出現問題，就沒有人來買你發行的股票。
《中國科技財富》：從您的角度出發，您認為中國政府會進行怎樣的改革才能更好的推進REITS呢？
潘錫源：我覺得中國政府應該多做一些改善，來盡快加速REITS的發展。REITS并不是投機性的房地產，是長期的，對整個社會都有好處，鼓勵人民拿多余的錢去投資REITS，可以減輕社會保障系統的壓力。比如，澳大利亞的REITS已經有20多年的歷史，人們對REITS都非常了解，很多人都拿退休金投資，對國家保障制度上的依賴性就會減低。
《中國科技財富》：有時候企業是很難影響政府行為，如果中國政府不會減低企業稅收，不知道嘉德會怎樣在中國開展REITS呢？
潘錫源：在稅收沒有減低前，中國房地產市場上還是有一些項目可以做，我們也在籌備一些項目，最遲在明年年底嘉德會推出一支REITS，回報率必須要比新加坡REITS高出2%。兩年前我們在中國做了一個私募基金，很多投資者對中國非常不了解。現在我們和很多投資者接觸過，他們都對中國很有興趣，不會放棄中國這塊大市場。他們在中國遇到的最大問題，在中國找到一個能信賴的管理人是很難的，所以我們嘉德在中國投資時間很長，同時也有REITS的經驗，現在我們已經和深國投在深圳投資了15家商場準備將來到新加坡去做REITS。
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