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房地產業是一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。由于中國金融體制和金融手段的不健全，銀行業長期處于高度壟斷地位，房地產開發商的開發資金60-70%來自于銀行。國家對房地產市場緊密鑼鼓地出臺了一系列的宏觀調控政策，給房地產業的融資帶來了掣肘。香港方面看中了進軍內地的這一時機，6月中旬，香港證監會修改《房地產投資信托基金(REITS- Real Estate Investment Trusts)守則》(以下簡稱: 《REITS守則》)給內地房地產業注入了新的活力。
2005年7月29日《中國科技財富》雜志社記者(以下簡稱：記者)就香港《REITS守則》修改后，涉及內地商業性地產市場的有關問題，對麥格理集團董事大中華區創辦人溫天絡和軟庫金匯集團執行董事暨投資銀行業務負責人溫天納進行了專訪。溫氏二人帶領的團隊保薦了內地四十多家企業在海外成功上市，分別被稱譽為“保薦王”和“重組王”。
記者：商業性的房地產采用的是一種什么樣的分類方法，有什么樣的特點？
溫天納：在房地產中，按地產的使用性質分，主要分為商業性項目和住宅項目。前者主要是以租賃的方式把商場、貨倉、酒店式公寓、辦公大樓分租給租戶，對商業房地產的股東來說，是以租金為主要的現金流并以此給股東帶來回報。這相對于傳統住宅地產項目有很大的不一樣，后者是以出賣住宅單位套現。
商業地產項目以固定回報的角度去看，有著更穩定的現金流量，很適合采用房地產投資信托基金的方式去融資。
記者：房地產投資信托基金是一種什么樣的制度，與其它金融制度相比，有什么獨特的地方？
溫天納：房地產投資信托基金是一種通過發行信托單位，聘請專業房地產信托管理公司采用高透明度的方式去管理房地產項目，房地產公司可以把已建成的商業性資產注入房地產投資信托，信托單位持有人(即投資者)定期獲得收益，在高透明度和專業水準的經營方式之下，信托的價值往往會高于其凈資產值，這可能也是其優于一般采用上市方式融資的地方，去年香港特區政府屬下的香港房屋協會計劃發行的原定近300百億港元的房地產投資信托也是采用類似的安排。
這種制度投資策略清晰，物業管理公司著眼于擁有及管理物業； 在法律上將應課稅收入的大部分以股息方式支付予股東，從而享受若干形式的免稅優惠； 只要其遵守雙方約定的最低分派股息規定，無需交任何公司稅項； 需接受公眾的監管，并需透過向投資者派發報告來公布其運營狀況。
溫天絡：從資本的角度來講,地產商利用REITS上市能夠優化其它資本的分配,能夠從現有的這種房地產當中解放他的資本，這樣的話，才能用于其他的投資或者是收購。這是REITS形式的一種獨特的制度優勢。
記者：在6月16日， 香港證監會修改了《REITS守則》，放寬對海外商業地產的投資限制，這給內地地產商帶來了什么樣的好處？
溫天絡：香港《REITS守則》修改主要有兩點：一是內地的商業地產項目可以REITS形式到香港上市融資。二是放寬REITS的負債比率至資產總價的45%。這給內地整個房地產市場提供了更廣闊的發展空間，從深度和廣度上起到了很好的提升作用。
在傳統的投融資領域，借貸是最直接和普遍的方式，大股東以項目作抵押而獲得貸款，在境外如香港市場的做法是成立獨立的項目公司，再以項目公司進行借貸或項目融資，這些都是一些傳統的做法，很大程度上還是依賴控股公司擁有自有資金的實力。
《守則》修改后，REITS這種融資工具的出現為國內商業性房地產(特別是資金緊張的房地產項目)發展商帶來新的希望,內地的房地產企業可以通過香港發行REITS把他們的商業物業作適當的套現。同時也給境外房地產投資者投資內地商業性地產項目一個機會。當然這是一個互動關系，但這是一個雙贏的互動關系。
記者：海外REITS除了給商業地產商提供了很好的融資渠道，給投資者帶來了什么樣的機會？
溫天絡：REITS在某種程度上主要是給中小投資者提供了一個投資房地產的機會，以前是說一個公司去上市，現在是指用這個建筑物去上市，即把這個建筑物象上市公司那樣分成了若干股份，即資產證券化了。以前中小投資者沒有足夠多的錢去買整個建筑物，但現在利用REITS的形式后，中小投資者可以買得起其中的一股或幾股。這種投資方式類似債券，但其收益率比債券更高、更穩定。并且，國內股市處于低迷期，在目前的情況下中小投資者也會覺得比投資股票市場要好一點，至少風險要小得多。因此，REITS的出現讓中小投資者有機會去購入一些大型商業房地產的信托單位，讓他們享受到以往只有大型房地產商可以持有大型優質物業的權利。這樣，中小投資者也會替REITS帶來二級市場的流通量。因此，REITS市場的發展不單是一種有利于房地產商套現的工具，它也讓投資者有更多的投資選擇，這肯定會促進資本市場多元化的發展。根據市場消息，現在正準備到香港上市的REIS已經有五到六家。我個人認為待REITS模式成型之后，REITS可能會成為一種比較流行的商業房地產融資工具。
記者：7月12日在嘉里中心的REITS會議上，就內地商業性房地產到海外上市，新加坡和香港相比誰更有優勢的問題引起了激烈的爭論，你對此有什么看法？
溫天絡：香港雖然遲于新加坡發展海外REITS,但新加坡也才上市了5只而已，還談不上什么規模效應。何況評價一個市場的優劣，不只看上市的規模，還要看上市的質量，即上市的市值增長如何。
另外，香港的投資者相比新加坡的投資者更了解中國的國情和整體房地產發展情況，加上香港是中國的一個國際金融中心，針對中國企業來說，香港投資者的廣度和深度比起新加坡也是占優的。
總之，香港市場的容量龐大，有完善的監管制度，并具有地緣優勢，雖然比新加坡時間上晚一點，但一定會體現出其后發優勢來。因此，這種主觀和客觀的因素當然更有利于國內房地產項目來香港發行REITS。
記者：就目前情況而言，中國內地需具備什么樣條件的商業地產才適合采用REITS形式在香港上市？規模多大才夠？
溫天絡：首先是該項目是已建成的項目，在建或待建的項目是不可以的，二是土地使用權等法律關系要清楚。三是會計及財務狀況要明晰。另外，還要看項目的檔次、地段、人流、租客的素質、空置率、租金的增長潛能等多方面的影響。同時該房地產項目的買賣活動受到限制，因為REITS以出租為主要經營方式。
至于規模，是一個物業或一系列物業的組合，至少須在3億美金以上，而達到這個市值標準的商業物業，在內地已比比皆是了，就類似于北京的亮馬河大廈等很多的，在北京和上海至少也有上百個這樣的物業。
記者：你們目前會選擇中國內地哪些區域的商業地產上市？
溫天納：第一輪的REITS上市的地產項目主要以位于一線城市的為主，如北京、上海、廣州、深圳等大城市，或者是一些帶有全國性色彩的連鎖性商業性地產項目，如酒店、商場、辦公大樓等。目前住宅項目(除非是租賃的公寓性住宅)是以產權買斷的方式來經營的，因此不受惠于REITS。當REITS發展到一定程度時，才會開發位于二線的城市。
這是因為，在一二線城市擁有穩定和優質租金收入的高質量商用物業，包括酒店、寫字樓等類型；租客的信用評級較高；租金回報率能達到8%-10%的水平。
記者：根據《守則》規定，內地商業地產到香港上市的程序是怎樣的？
溫天納：首先需要強調的是：這不是讓內地房地產企業上市，而是讓持有房地產項目的信托在香港以單位信托基金的形式上市。
大致情況是：申請人需組織一批有高水平的專業隊伍成立房地產投資信托基金項目，并向證監會上交申請書等《守則》所規定的一系列文件。
房地產投資信托基金管理公司必須擁有管理物業投資組合方面的經驗。
受托人必須是按香港《銀行業條例》的規定而獲發牌的銀行，或上述銀行的附屬信托公司，或在香港境外成立而獲證監會接納的銀行業機構或信托公司。他們是法律上的信托的擁有人，也是替信托單位持有人(信托的投資者)進行管理和實施，來確保這些信托得到正確的、良好的運營。
上市代理人主要負責幫助申請人在香港聯交所辦理申請事宜。
物業公司進行日常的物業的管理。而且也要進行日常的租金收集等等。
總之，需要按照《守則》的具體規定，還要作出有關的披露，架構中包括信托公司、投資人、基金管理者和物業管理公司等。
記者：未來香港REITS市場的發展將會呈現怎樣的特點？
溫天納：這個非常難說，我個人的看法是：相信會有越來越多的國內商業性房地產項目通過REITS在香港上市，但早期也是以國內的一線城市的物業為主。香港本土的房地產企業手頭現金充裕，加上在稅務優惠上沒有特別的好處，積極性相對比較低。
溫天絡：如果以內地商業地產在未來香港市場的發展來說,這與內地的政策法律環境有關,也與內地投資者的觀念意識有關。因為REITS的發展一般是緊密依托在本土市場的發展,本土的投資者一般對本國或本土的地產項目有著更深的了解,他們不需要花太多的時間去了解該等項目的素質,或許他們會比國外的投資者愿意花更高的價錢去買入本土地產項目的股權。
記者：香港方面為什么會吸引內地商業地產以REITS形式到香港上市，這會給香港市場帶來什么樣的好處？對香港地產市場有什么影響？
溫天絡：好處有三：一是增加潛在的地產投資者的數目。 二是提高二手地產市場的流通性。 三是通過制造一個來自機構投資者的較為穩定及長期的投資需求，從而協助減低地產市場的周期波動性，增加地產市場的深度。
影響也有三：一是作為上市證券，房地產投資信托基金有助增加證券市場的成交額。二是作為另類地產投資工具，房地產投資信托基金可能會將投資者原本投資在那些運作透明度較低的上市地產公司的資金抽走。三是房地產投資信托基金可能會影響到某些地產類上市公司的股價，而這方面的影響將取決于物業的轉移價格。
記者：房地產企業從傳統的融資模式走向REITS道路，對這個市場前景作一個展望，怎樣才能走得更好？
溫天絡：有幾個方面的主要因素，第一個是政策環境、法律條規方面，在稅務透明度方面，房地產企業是不是能夠達到一般的投資者或國際投資者的要求。第二就是比較主觀的，就是動機和心態方面，如果我們開發一個REITS是要開發一個新的業務，那么就不能以脫手套現的心態開始了，因為主要的市場考驗在于一個投資組合的物業能不能有其持續性，即有可持續的回報率，有增長的潛能，這樣才能夠跟市場一起成長壯大。當然第三方面也是很重要的，就是要有合格誠實的管理人才，REITS的管理不只是金融方面的，也不只是房地產方面的，而是這兩個行業的綜合的人才的需要。
同時，我也想講一下這方面的風險，我們對這些領域是非常警覺的，因為我們看到內地很多法規和政策的不一致，而且變動性很強，何況內地在REITS這方面的法律法規是空白的，就給這個市場帶來很多不確定性。如果今天進行了一項投資，那么可能在將來會有一些變化，相當于對這個投資項目的結果會造成難以預料的影響，這也是我們擔心的。我們同時還看到，政府對市場的干預還是很強的，在某種程度上還沒有一個真正意義上自由的市場，因為政府發揮了重要的作用。
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