REITS臨近中國

　　設想一下，如果中國有了REITS，普通老百姓不用冒風險押上一生的積蓄去投資實體物業，而可以到股市上投資自己看好的物業項目，會是一種什么情形呢？

　　REITS(房地產投資信托基金)，這個在歐美和亞洲發達國家房地產市場的“火爆”之物，在2005年成了中國房地產的“熱詞”。媒體上隔三岔五就會出現“某某公司收購某某物業準備打造中國第一REITS”，“第一REITS即將赴新加坡上市”的新聞；專家和業內人士在各

種論壇上大談中國REITS的前景，REITS該選擇何地上市等等。

　　隨著新加坡REITS的逐漸成熟，香港證券市場也在今年6月放出話來，為香港REITS上市大開方便之門。此時一直在觀望的中國大陸

　　混淆的REITS概念

　　記者在7月12日舉行的第二屆2005年房地產信托及有價證券亞太會議上，采訪了中國房地產協會副會長顧云昌，他表示：“中國房地產經過20年的發展，已經有很多成熟的商業物業地產項目，但是整體來看中國商業地產的發展依然不穩定，特別是租金回報和出租市場疲軟等問題。如果不解決這些問題，貿然拿手上的物業去做REITS，首先是投資人的風險太大，第二對證券市場非常不利。我知道現在中國房地產商對REITS的概念都不太了解，只能聽從境外人士的指揮將物業拿去上市，這未免風險太大。”

　　讓中國房地產市場似乎看到了新的融資希望的REITS到底為何物？記者采訪了一些地產界人士，他們對REITS的概念非常模糊，有的說是房地產信托，有的則說是房地產上市公司，有的說是一種國外的新的融資

　　REITS的概念很簡單，但是還是有很多人把它和房地產信托、上市房地產公司混淆，對此時寶東也非常頭痛,他認為這三種不同的產品有很多相似之處，同為企業融資的手段。首先是REITS與房地產信托的區別，在業內房地產信托又稱為準REITS，在一些媒體上直接把房地產信托寫成REITS，產生了誤會。REITS是標準化可流通的金融產品,國內的房地產信托計劃是有若干份合同限制的集合非標準化金融產品，不能在證券交易所上市流通。

　　REITS投資回報是把收入的大多數分配給投資者，例如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者。房地產信托對投資者的回報為信托計劃方案中的協議回報，目前資金利潤率一般在3%至10%左右。 REITS負責提供資金并組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；房地產信托計劃的運作方式是提供資金、監管資金或部分參與項目公司運作獲取回報。

　　其次是REITS和上市房地產公司的區別，兩者同為證券產品，在中國上市房地產公司中間有一些和REITS比較相似。比如北京的國貿，其公司上市的股票中間商業地產占到了相當的比例，但是其并非REITS。REITS在投資政策上是有限制的，比如REITS需要額外融資，須得到基金持有人的許可，且投資產業必須與投資策略一致。上市房地產公司沒有限制， 可自由投資在物產、空置土地、房地產開發和其它非相關物產的企業活動。REITS有最高的負債比率限制，其負債比率低于上市房地產公司。上市房地產公司沒有最高負債比率限制，由于參與房地產開發，負債比率較REITS高。

　　REITS排斥住宅

　　銀根緊縮和限價政策讓中國房地產發商開始陷入融資的窘境，即使一些自有資金充足的開發商也開始埋怨，拿手上的資金只能做一些小項目，如果要進行大項目的投資顯得有些“囊中羞澀”。如何跨越銀根緊縮和限價政策的障礙去融資，成了所有房地產商的“必修課”。

　　如何做REITS是擺在全無經驗的開發商面前的最大難題，都說REITS好，是新的融資渠道，在國際上也有幾十年成功的經驗，但是憑目前中國房地產實際的情況能成就REITS嗎？有業內專家分析，如何拯救資金困擾的開發商，REITS不是中國主流地產的及時雨，對占到大多數以住宅開發為主的中國開發商來講，并不符合REITS的載體是商用地產及物業的原則。REITS在于能給投資人帶來持續、穩定的收益，所以它要挑選的裝入資產包的對象主要是具有完整產權出租型的商用物業。以產權銷售為主的中國房地產市場的主流市場是住宅項目的開發，至于占中國房地產非主流的商業地產項目其中優質物業并不多，如何把它們整合起來做成REITS還有一定的難度。

　　雖然業界一直在大肆吹捧REITS的好處，但是房地產主流資金一直在發展大有可為的住宅市場，面對REITS的排他性，他們只有暗忍資金不足的傷痛。此時應該得意的是商業地產，可是事實并非如此。據了解，現在中國的商業地產項目多為產權出售，將整個物業大產權分割成小產權出售給小業主。如果要做REITS，阻力來自于沒有得到預期租金收益的小業主，所以中國房地產市場上能做REITS只有未分割產權的商用房產項目。

　　REITS在中國不能成為主流，但中國房地產商想成為REITS的熱情不減，特別是一些想成為大規模投資型房地產公司的開發商。確實，REITS的威力能讓一家普通的房地產公司轉型成一家大規模的投資型房地產公司，新加坡嘉德商用地產總裁潘錫源告訴記者，通過REITS新加坡嘉德商用地產用同樣的股本金做的是總投資規模比從前大五倍業務，同時也在中國大陸、香港等海外地區投資各種房地產項目。雖然REITS的做法有以小博大的嫌疑，但是對目前苦于找到融資出路和擴大企業規模的中國房地產商來講是誘惑無限。

　　業內人士預計,在未來的幾年內，中國大陸的房地產市場將會出現爭相做REITS的現象。

　　REITS的出現讓不少房地產企業看到了曙光，因為REITS可以為缺少資金的企業提供大量資金，而其條件相對比銀行寬松，方式靈活。但是通過融資REITS成本較高，而相關法規尚不健全，所以REITS在中國的發展還有待觀望。

　　金融專家、經濟學博士孫飛表示，金融業都嫌貧愛富，現在對于中小企業的融資要求比較苛刻，只有那些實力強的企業才能從銀行貸到款。而隨著未來金融市場的開放以及融資的更加多元化，會建立起專門的房地產產業基金，這樣的基金可以靈活為中小房地產企業服務。一個項目如果本身產品比較好，抵押擔保措施也充足的話，就有可能通過信托融到資。

　　但通過包裝REITS產品赴海外上市，還有一個機會成本和熟悉的過程，這同時也要有優良的房地產資產包和較好的投資回報才可能成功。因此，對于大多數內地中小的地產企業來講，REITS還是一個難圓之夢。

　　搶爭中國第一REITS

　　7月25日，新加坡嘉德置地與美國柯羅尼基金簽訂協議，計劃將旗下酒店服務品牌萊佛士控股有限公司擁有的41家酒店資產打包出售。而此次出售收益的一半，約4億多美元全部投入到中國商業地產開發。 據悉其將是新加坡首例以中國房地產為組合的REITS，其資產總值將達5億到10億新元，所提供的股息派發回報率約7%。

　　此前，嘉德置地旗下商用產業有限公司與深圳國投商業置業有限公司訂協議，以占有65%的股份，入主深國投在中國的15家商場，包括沃爾瑪為主力店，一共耗資34億元人民幣，將打造成中國第一REITS。嘉德置地集團總裁廖文良表示此次與深國投的合作是為了建立中國內地房地產信托基金的第一跳板。　

　　同是在7月份，新加坡星展銀行董事總經理張宗永向媒體透露，新加坡計劃在年內能夠實現將一家內地房地產通過REITS的形式拿到境外上市，面向境外的投資者發售。目前中國內地房地產融資手段比較少，主要渠道還是銀行資金，意味著REITS在中國內地擁有很大的市場和發展空間。中國內地的信托產品都是有固定年限的，而新加坡做的REITS沒有限制，一個合理的REITS產品規模大約應在人民幣25億到30億元之間。

　　8月初，在有關大鐘寺商業地產的論壇上，華銀投資控股有限公司高層表示，若無意外該公司正在運作的REITS年底前便可在新加坡上市，成為中國第一REITS。該公司首席財務官齊霽表示，早在6月份他們收購的物業資產總值就已經超過3億美元，達到新加坡股市對一只REITS規模的基本要求，而新加坡星展銀行和瑞士信貸第一波士頓是其承銷商，并提供資金支持，上市計劃有可能提前到今年11月實現。　　

　　從市場層面來看，幾支競相上市的REITS，主要是以中國房地產市場中的商業物業為載體，實際上擁有其產權和經營權的多為境外公司。特別是新加坡的地產商和投資銀行，他們不辭辛苦到中國，說明他們對自己能贏得中國市場是志在必得。

　　據7月12日舉行的第二屆2005年房地產信托及有價證券亞太會議的主辦方稱，去年在上海舉辦的第一屆房地產信托及有價證券亞太會議沒有第二屆受關注程度高。其原因有三，其一，新加坡本土的REITS已經基本成熟，新加坡本土房地產商積累了豐富的經驗，對于中國這塊未開發的處女地信心十足，同時也能拓展海外的市場獲得盈利；其二，新加坡是個彈丸之國，可投資的商業項目有限，新加坡證券市場中的REITS如果想要吸引更多的投資只有到海外尋求新的優質物業到新加坡上市；其三，6月份香港證券市場為REITS開放的新政策，這使得香港已經成為了新加坡競爭中國房地產市場的“死敵”。

　　以上的原因讓新加坡加速了對中國的進軍，專家認為從目前的趨勢來看，新近崛起的香港還處于REITS的磨合期，而新加坡市場成熟，成就中國第一REITS的機會更大。所以不久的將來中國第一REITS會在新加坡上市，但是隨著香港REITS政策的不斷完善，加上地域優勢，很有可能取代新加坡。

　　中國股市痛失REITS

　　新加坡證券市場帶著投資銀行、房地產商已經開始在中國到處游說，香港證券市場也在摩拳擦掌，準備到內地市場一展拳腳。此時中國證券市場卻變得很沉默，好像只能眼睜睜看著海外證券市場將中國優質物業全部搶到海外去上市，嘆息無奈呀！

　　如果和美國房地產REITS相比，中國證券市場就是失去了1792億美金的市場；和澳大利亞相比失去了600億美金的市場；和加拿大相比失去了90億加元的市場。至于中國房地產的REITS沒有進行過準確的估算，但是作為GDP支柱產業的房地產的重要性是不言而喻的。

　　北京國投的總經濟師時寶東說：“中國房地產界一直都在盼望REITS的到來，特別是一些商業物產，希望通過REITS來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。但是對于國內的房地產開發商來講，由于中國證券市場的限制，如果要做REITS只有選擇新加坡或是香港。這對中國本土的證券市場來講確實是一個重大的損失，雖然在中國證券市場有很多上市房地產公司，但是一些優質商業地產商將優質物業拿到海外上市，本土證券市場肯定會覺得不甘。”

　　到底中國股市為何不能促使中國自己的REITS上市呢？其中的阻力在哪里呢？是緣于自身還是來自外部呢？記者采訪了北京證券的一位不愿透露姓名的人士，他表示，目前中國無法成就在內地上市的REITS其原因主要是來自于國內的重重阻礙，首要的阻力是政策問題。在國外，政府和證券市場為了推進REITS的發展，都會出臺一些優于其他上市公司的政策，比如免稅政策，在新加坡就購買REITS的投資者實行不同程度的免稅，從而吸引投資熱情。而中國股市整體的投資熱情不高，其中的問題不必多提，對于REITS這種新產品沒有出臺任何有利的政策來扶植，它和其他的股票沒有任何區別，也吸引不了投資者的關注。

　　其次，稅收阻力，房地產作為中國GDP的支柱產業，是國家稅收的最大來源之一。如果要縮減稅收，估計稅收部門肯定不會答應斷掉這樣好的一條“生財路”，這樣一來REITS就更是遙遙無期了。

　　再則，投資者的培養，中國人已經習慣了購買實物地產，如果讓他們像買股票一樣投資房地產，一時間還不能接受。特別是對中國股市喪失了投資熱情地廣大股民。要培養投資者的投資熱情是在REITS出臺前對整個股市進行整合，提升投資熱情，不然推出的REITS也不會得到良好的回報。

　　說起來容易，可是專家們提到REITS在中國本土上市都是“一聲嘆息”，面對豐厚的收益只有看別人入賬了。而時寶東卻有不同的想法，他認為，對于REITS的重要性，相信政府已經看到，由于機制的不成熟，中國內地的REITS肯定會上市，估計需要三到四年的時間。

　　REITS全球發展狀況

　　美國：到2004年美國共有發行REITS145支，共計1792億美金。 美國近一半的MALL是由REITS所投資擁有，REIT股票累計總回報率達到了134%，平均收益率是5%。

　　日本：從2004年下半年開始，低迷了13年的日本房地產終于出現回暖跡象，帶來這股暖風的正是以REITS為代表的國內外資本。東京五個開發程度最高的商業區地價，2004年出現14年來首度上漲，顯示對于地產的需求再度興起。目前，投資者已經將收購土地的地點從東京擴大到其他城市。

　　新加坡：自2001年正式引入REITS，新加坡的本土資本即開始運用這一新型工具進行房地產投資，并迅速擴張且發展出本土的特色，尤其在大型商業地產的運作中展現極強的競爭力。

　　過去，新加坡大型的辦公樓和購物中心很少有機會轉手，但自從政府逐步放寬REITS條例后，交易明顯蓬勃起來。市場資料顯示，新加坡已有6家購物中心被REITS化。由于政府在最近的財政預算案中，取消對房地產轉為房地產投資信托為期五年的印花稅。

　　由于目前已在經營購物中心的REITS管理公司將不斷通過收購新的購物中心，增加租金收入，2005年新加坡可能會有兩家經營購物中心的REITS將要上市。

　　澳大利亞：澳大利亞發展落后于美國10年，當地稱為LPT (Listed Property Trusts)，由于房地產是澳大利亞主要產業之一，所以不動產證券化發展得很快，澳大利亞占REITS到了全球市值排名的第二名，占全球的20%，約有600億美金，平均收益率是7%。

　　當地利率穩定，失業率下降，因而長期來說澳洲的房地產的需求會逐步提升。同時，過去三年，澳大利亞房地產市場的表現都跑贏當地的股票市場，加上近來零售數據的增長，提升了當地的商場出租率。