時代信報：央行重踩剎車 取消樓市預售引發震蕩

　　信報記者 劉雋剛 報道

　　8月15日，一份由中國人民銀行房地產金融分析小組發布的《2004年中國房地產金融報告》在房地產業引起了極大的反響。

　　報告涉及的重點內容主要有七個方面，但焦點之中的焦點，其實只有11個字：“將考

慮取消房屋預售制度”。

　　這看似輕描淡寫的語句對于業界無疑是重磅炸彈。從16日開始，記者周圍凡涉及房地產行業的人士都在感嘆：“如果取消預售全部實行現房銷售，估計現在重慶近八成的房地產公司都將死掉……”

　　央行的這份報告恰好在被業界看好的“金九銀十”到來之前發布，給本欲大搏一場的地產業人士頭上潑了一盆冰水，盡管這一切目前僅僅是個假設，但業界的看法卻基本一致：由金融業當莊導演的地產業洗牌將來臨了。

　　建房出售靠貸款？

　　長達31頁的《報告》引來的評論褒貶不一，記者在搜集了各種有關資料后發現，所有關注的焦點都集中在一點：那就是取消預售制度。

　　據媒體報道稱，取消預售制度的建議，是由于近期以來上海、北京等房地產市場熱點城市,房地產開發商將未開發的樓盤提前預售,使得消費者超前購房行為加劇。

　　《報告》稱：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。”

　　也有專家及業內人士認為，這種建議的來源是央行為防范金融業房貸風險，僅以金融業為出發點作出的考慮。

　　《報告》對房地產業發展的資金流向引用了一連串數字：“據國家統計局統計，2004 年房地產開發資金共籌措17168.8 億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3 億元，比上年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產開發企業自籌資金，為5207.6 億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4 億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。

　　實際上，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。”

　　記者在采訪中了解到，目前重慶房地產行業發展中，地產商投入的開發資金，多數也來源于銀行貸款，一位人士告訴記者：“應該說央行的數據是個平均數，有些地產商實際投入自有資金的比重低于央行發布的數據，有些開發商的銀行貸款率甚至高達90%左右。”

　　很顯然，目前地產業所處的狀況盡管存在地區差異，但總體趨勢大致相同，即：房地產價格增幅明顯放緩、高負債率投入開發。倘若加上地區差異，那么不久前某地產商所透露的“最近房子不太好賣”等綜合因素，就構成了金融房產信貸風險。

　　這個風險并非才現在出現，之前也對預售制度做過調整，記者在網上搜集到這樣一個資料，央行曾在2003年6月發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款,這意味著開發商將不能收取購房者的全部預售款。不過,這一文件后來并沒有得到有效執行。

　　貸款原本就難？

　　無論是基于防范道德風險還是信貸風險，多數地產商都反對取消預售，其最基本的理由就在于“不能因噎廢食”。

　　8月19日，記者看到一條新聞，該報道稱：“剛在重慶開張的匯豐銀行重慶分行，可以向重慶企業貸款人民幣了……匯豐銀行重慶分行負責信貸業務的楊小姐稱現在申請人民幣貸款的企業有10多家，這些企業規模都比較大。”

　　這條消息很容易讓人產生聯想：向才落戶不到半月的外資銀行申請人民幣貸款的10多家規模比較大的企業中是否有房地產企業？這些企業為什么放著近在眼前的國內銀行不找，卻要找需轉手上海分行的匯豐借錢？

　　在央行《報告》發布一月之前，一位房地產開發商告訴記者：“現在房地產項目貸款很困難。”需要說明的是，這種困難并非指大多數房地產企業，但起碼他說明了一點，那就是實力處于中等水平的房地產企業，已經在為貸款犯愁了。

　　九成房企會死掉？

　　一些業內人士認為金融業此舉不考慮大局：《報告》中提到，很多國內房地產開發企業經過發展，已經具備了相當的資金實力，足以抵御取消預售帶來的影響，但是從實際情況看，國內的房地產企業發展狀況存在極大的不平衡，與北京、上海等房地產發展較早的企業相比，重慶的房地產企業實力相差甚遠，所以如果取消預售，會使重慶大多數房地產企業死掉。

　　倘若洗牌真的到來，那么“死掉的房地產企業恐怕不止大家所估計的60%左右，而可能是近90%左右。” 這些野內人士稱。很顯然，這種局面的出現是業界所不愿見的。

　　一則報道中引用了上海地產業專家印堃華說：“發達國家的確有現房銷售的例子，但前提是房地產可通過發達的資本市場融資。而中國目前沒有一個發達且完善的資本市場支撐，住房貸款證券化離向普通投資者開放還有很遠距離。當前如果現房銷售，更實質的影響是帶來開發成本的大幅上漲，房價也會水漲船高。”

　　百姓得了實惠？

　　網易房產對是否預售做了個網上投票，記者看到的三個選項中，認為應當取消預售制度的網民投票數為1337票，占總票數的84%；認為不應當取消的204票，占總票數12%；而認為不清楚的為37票，占總數的2%。其他方式調查獲得的民意資料，也以認同取消房產預售制度為主。可見央行的此項建議還相當具備群眾基礎。

　　有網友在評論時說：“取消商品房預售制度,對老百姓有利而對開發商無利，所以開發商反對而老百姓支持。”

　　而一些專家認為，取消房地產預售也未必會對百姓帶來更多實惠。印堃華提出目前的監管水平下，購房者的風險將同樣存在，只是金融系統的風險被免除了，而發展商的財務成本將大大提高。比如現在銀行融資的成本是6%，而溫州地下錢莊的成本是15%～20%，海外基金考慮加上各種費用后也要達到20%的水平，少了銀行的主渠道，開發商成本的提高是肯定會轉嫁到購房者身上的。

　　依照這種論證，最終的結果就是房價的進一步攀高，而這種結果倘若出現，又會與當前中央推行的宏觀調控，抑制房價過快增長的初衷相悖了。

　　當然，這種爭議之所以稱之為爭議，正在于其不確定性。到底會出現何種變化，最終還要看央行會不會將剎車上的那只腳重重地踩下去……

　　新聞鏈接 四大焦點

　　焦點1 今年住房供大于求2.9%

　　央行的報告預計:目前,我國人均居住面積每年將增加0.4平方米,而2005年和2006年住宅竣工面積的增速將分別達到28.8%和23.1%,由此可以推算出,2005年全國商品住宅供給比有效需求要多約1300萬平方米,供給大于有效需求約2.9%。

　　焦點2 將改房屋預售為現房銷售

　　《2004中國房地產金融報告》稱,“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。”

　　焦點3 鼓勵中小戶型住房消費

　　央行此次提出要節約使用住房的消費理念,鼓勵中小戶型住房消費。要提倡人人首先有房住,而不是少數人有多個房屋產權。報告稱,我國東部沿海地區和超大城市,雖然人多地少,但人均居住面積比東京、香港居民的居住面積還多。上世紀90年代初期,人多地少的香港和東京,人均住房使用面積分別只有7.1平方米和15.8平方米。

　　焦點4 境外資金三種渠道進入京滬樓市

　　受房價快速上漲和