三種因素制約土地盤活

　　專家建議：構建房地產閑置土地高效利用機制

　　國家統計局景氣中心研究室副主任張海旺近日接受《經濟參考報》記者專訪時說：“長期以來，包括城市房地產建設在內的工業化和城市化，一定程度上建立在土地低成本基礎上。而土地價格過低反過來又助長了房地產土地資源的高消耗，以及土地資源缺乏和供給緊張的形勢。對此，我們應強化土地資源的市場配置作用，加大房地產閑置土地清理力度，并

最終構建房地產閑置土地高效利用機制。”

　　土地資源市場配置亟待強化

　　張海旺介紹，去年以來，由于耕地保護政策,市場性招拍掛出讓方式的統一實行，以及征用和出讓地價的逐步并軌，土地價格增長較快，并明顯反映出土地稀缺實際和市場供求變化。今年第2季度，35個大中城市土地交易價格比去年同期增長10.7%，增幅雖比去年同期略有降低，但比今年第一季度高2.9個百分點；其中居住用地交易價格比去年同期增長12.9%，增幅比去年同期和今年第1季度分別高0.7和3.3個百分點。

　　張海旺強調，雖然土地價格在不斷上升，但并不表明市場在土地資源配置中的基礎地位已經牢固。他解釋說，現在雖然統一實行市場性土地招拍掛制度，但制度本身還缺乏可操作規范，難以高效配置土地資源。更為市場化的征用和出讓地價并軌制尚處于初始時期。

　　同時，部分利益集團存在壓價行為。去年以來，在土地出讓制度改革和房地產調控中，部分房地產

　　張海旺指出，部分地方政府的利益驅動也是制約土地資源市場化配置的重要原因。近幾年，土地成為部分地方GDP增長、稅收增加和取得政績的最大資源。目前，土地的管理和出讓制度改革雖然取得重大成效，但去年部分地方政府仍借助權力并利用土地出讓機制的不完善，超計劃或變相低價出讓土地。

　　三因素制約土地盤活和利用

　　在房地產等領域同時存在著土地大量閑置和巨大浪費的情況下，如何促進存量土地盤活顯得至關重要。張海旺告訴記者，現階段我國房地產存量土地的盤活和利用，還受到自有資金、投機需求、產權等三方面因素的制約。

　　首先，自有資金不足使得開發能力受制約。今年1至6月，房地產開發投資資金來源中自有資金比重僅為19.4%，加上資金市場融資被資本金比例不足所制約，缺乏開發或完成開發已購置土地的資金。

　　其次，投機需求制約。2003年，房地產開發企業土地出讓收入為1999年的2.1倍，相當于同期房屋出租收入的1.7倍。但由于部分房地產開發企業預期房價上漲，因而將已購置土地庫存起來，以備漲價時出售。

　　再次，產權不清的制約。由于土地數次倒手和多方合作開發，使得產權陷入混亂，成為相互扯皮的閑置資源。

　　“因此要加大房地產閑置土地清理力度，不僅要征收閑置費，無償收回超過合同約定開發期一定期限的土地的使用權，而且要探討建立土地閑置超過一定規模和期限的房地產開發企業的退出機制。”張海旺說。

　　構建房地產土地高效利用機制

　　對于如何解決房地產開發土地利用問題，張海旺建議從三個方面著手：節地型住房、樓層結構和規模開發水平。

　　張海旺說，去年以來，房地產政策雖然一直將加快中小戶型住房建設作為重點，但實際效果不佳。今年1至6月，經濟適用房投資僅204.3億元，分別占同期房地產開發投資和商品住宅投資的3.3%和4.9%，比去年同期分別降低1.5和2.2個百分點；由去年同期增長4.1%轉至大幅下降14.6%，增速比同期房地產及住宅投資分別低38.1和35.9個百分點。

　　對此，他建議提高中小戶型住房比重和節地效應。提高中小戶型住房比重，有利于房地產土地資源的節約和集約利用；確定高層住宅建設方向。由于我國土地資源約束，不宜照搬國外低層或單層住宅模式，而應以高層住宅建設為主。

　　張海旺還指出，應增強項目和土地的集約開發水平。去年部分房地產開發企業沒有借調控的有利時機提高項目和土地的開發規模水平，而是片面追逐高額利潤；項目和土地集約開發水平非但沒有提高，反而有所降低，導致土地投入增大。因此，針對我國住宅小區規模較小且比較分散的特點，應適度提高其集中度。

　　作者：李佳鵬 方燁

　　（來源：經濟參考報）