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尚勁
發(fā)達(dá)國(guó)家的財(cái)富榜上，房地產(chǎn)商人屈指可數(shù)。在中國(guó)的財(cái)富榜上，房地產(chǎn)商人占了大半。實(shí)際上，在榜單以外，還有一些雖已入榜、但卻不愿“顯山露水”而“強(qiáng)行退出”榜單的房地產(chǎn)商人。由是，說(shuō)房地產(chǎn)商是中國(guó)的首富階層絕不為過(guò)。
說(shuō)來(lái)也是，房地產(chǎn)業(yè)不過(guò)是諸多產(chǎn)業(yè)之一種，正常情況下，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率不會(huì)比其他產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率高出許多，否則，根據(jù)市場(chǎng)配置資源的道理而逆推，在那些市場(chǎng)體制已然成熟的國(guó)家中，占據(jù)財(cái)富榜單的大部分人也應(yīng)該是房地產(chǎn)商人。實(shí)際上，我們也知道，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)火爆至此，市場(chǎng)以外的因素起到了添薪加油的作用。因此，很難說(shuō)那些在財(cái)富榜上占據(jù)了大多數(shù)位置的房地產(chǎn)商人的財(cái)富狀況，與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有什么必然的聯(lián)系。所以，當(dāng)我們看到北京和廣州這兩個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)成了欠稅大戶(hù)的時(shí)候，也就不必大驚小怪了。
北京市地稅局公布的今年第2期欠稅名單中，在“企業(yè)和單位欠稅”項(xiàng)目下，欠稅者全部為房地產(chǎn)企業(yè)，欠稅總金額為2800多萬(wàn)元；而廣州市第2期欠稅公告中的25家企業(yè)，有18家為房地產(chǎn)企業(yè)，其中欠稅最多的一家企業(yè)拖欠稅款近4000萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)欠稅是不是與國(guó)家宏觀調(diào)控政策有關(guān)？恐怕不能這樣說(shuō)。從北京市的情況看，自2003年底至今的欠稅公告中，房地產(chǎn)企業(yè)一直榜上有名且名列前茅；即使在房地產(chǎn)業(yè)最熱火的2004年，上半年15家欠稅企業(yè)中的絕大多數(shù)企業(yè)也同樣都是房地產(chǎn)企業(yè)。
當(dāng)然，那些在財(cái)富榜上占有一席之地的房地產(chǎn)商所在的企業(yè)，與被列入欠稅名單的房地產(chǎn)企業(yè)并不重合。但是，欠稅名單上的企業(yè)全部或大部都為房地產(chǎn)企業(yè)這一事實(shí)，卻多少顯現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題。上周，中國(guó)人民銀行發(fā)表了據(jù)說(shuō)是國(guó)內(nèi)首份《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，報(bào)告對(duì)上海房地產(chǎn)泡沫涌動(dòng)、北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況、境外資金加速進(jìn)入熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況、“假按揭”套取銀行資金等房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題及其風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)行了比較詳細(xì)的論述。以北京為例，房地產(chǎn)業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)因素，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)所隱含的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從2000年至2002年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%……這樣，一旦監(jiān)管力度加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)成本和貸款門(mén)檻提高，就會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條緊張以致崩裂，從而釀成房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。這當(dāng)然不是聳人聽(tīng)聞，房地產(chǎn)企業(yè)成為欠稅大戶(hù)，不啻為《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》加上了一個(gè)很好的腳注。
也正是因?yàn)檫@個(gè)腳注，那些把《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱(chēng)作是未雨綢繆之作的人，就難免有言過(guò)其實(shí)之嫌。實(shí)際上，在許多地方，一些商業(yè)銀行把可貸款項(xiàng)的絕大部分都貸給了房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)所貸款額在銀行全部貸款總額中的比例畸高不下。《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》所擔(dān)憂(yōu)的風(fēng)險(xiǎn)也正在于此。不過(guò)，有一點(diǎn)是肯定的，那就是在房地產(chǎn)市場(chǎng)還不規(guī)范，銀行規(guī)制尚有待健全的情況下，要降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，把大大小小的“人質(zhì)”從房地產(chǎn)業(yè)中解救出來(lái)，靠取消房屋預(yù)售這樣的措施是解決不了什么問(wèn)題的。通觀全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)存在與否和風(fēng)險(xiǎn)的大小，與房屋預(yù)售制度并沒(méi)有什么必然的依存關(guān)系。這也正像占據(jù)財(cái)富榜的大部分人為房地產(chǎn)商人，與占據(jù)欠稅名單的大部分企業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)，二者之間并沒(méi)有什么必然的聯(lián)系一樣。
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