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北京新華信管理顧問有限公司 研究員 石煬
2005年5月12日，中央七部委聯合下發了《關于做好穩定住房價格工作的意見》，該意見成為今年國家調控房地產市場，平抑房價的又一重大政策。結合前段時間的“國八條”和“新八條”，中央政府對于房地產行業的指導政策在短時間內的頻頻出擊，頗有些耐人尋味，以至于很多媒體將這一系列的舉措稱為國家對于房地產市場擊出的“組合拳”。但是，房
地產行業帶有鮮明的地區色彩，國家對于房地產的各種政策措施真正要執行到位，讓老百姓能夠看到實效，各級地方政府的執行力才是關鍵。
促成中央政府頻出“重拳”的原因：
首先，房價關乎普通百姓能否安居樂業，無論從社會保障的角度還是從人權的角度來看，政府都應該保證每一位公民最基本的居住權。房價的盲目快速增長，吸引了大量投機資本的進入使房地產市場出現局部投資過熱的現象。而投機資本的大量涌入又會促使房價的進一步攀升，造成房地產市場的虛假繁榮。目前房價上漲過快，2004年商品房的平均價格首次超過居民收入增長，在某些城市甚至超過了20%，國家理應對其做出相應的調整。
其次，土地是有限資源，中國的基本國情是人多地少，從長遠看建設用地的供應是緊張的，中央政府決不會坐視土地的不合理開發和使用。
再次，商品房的供應結構并不合理，具有大量需求的中小戶型住房和經濟適用住房供應較少。2004年全國經濟適用住房投資甚至出現了負增長，相關的各方利益集團都把視線瞄準了獲利較高的中高檔大面積戶型。
中央與地方政府間博弈的焦點：
中央政府需要對宏觀經濟進行調節，保證經濟以安全穩定的速度發展。房地產行業不僅關乎普通百姓的生活，目前也是中國經濟的支柱產業之一，如何讓房地產行業維持健康的可持續發展是中央政府當前面臨的主要問題。
與中央政府不同，地方政府并不會自覺考慮到宏觀經濟問題，他們更多的是關注自己本地區的發展，甚至只是自己任期內的發展。因此一些地區出現局部經濟過熱的現象，對當地政府來說并非是件壞事。這就造成了中央與地方之間的博弈，一方需要讓房地產降溫，以保證穩定和適度的繁榮；另一方需要通過房地產的高速成長為自己的經濟發展注入更強的動力。
一、土地的使用規范化還是利益最大化：
土地是不可再生資源，人多地少是中國的基本國情。國家為保證耕地面積，也避免因過度拆遷而給社會帶來不穩定因素，所以限制部分土地的供應。而通過土地的“招、掛、拍”制度，增加土地轉讓和相關信息的公開化和透明度，是中央希望在遏制惡意炒地行為的同時也便于監督管理。
但相對握有土地出讓權的地方政府來說，出讓土地的收益，已經成為當地政府財政收入的重要來源，當然希望能通過土地交易為自己爭取最大的利益。地方政府大搞房地產開發，就可以吸引更多的開發商投資，也就可以以更高的價格出讓土地，獲得更大的收益。
二、房價是調控還是充分利用：
房價是房地產行業的一個綜合指標。目前的高房價絕不是市場需求的真正表現，某些地區房地產市場過熱的背后是以投資為目的的虛假繁榮，真正的住房需求卻被掩蓋起來。因此中央政府通過政策手段對房價加以調控，利用宏觀手段解決局部經濟過熱問題。
對地方政府而言，房地產是一個投資高，見效快的行業，房價越高越能吸引更多的投資，能制造更多的GDP，房價高低當也就成了衡量一地經濟水平的標準。出于追求GDP的簡單目的，地方政府通過行政手段，提高了房地產市場的流動性，實際上將房地產產品變成了投資升值的產品。
三、高端、低端誰上誰下：
產品結構不合理是房地產行業面臨的重要問題。目前我國對于住宅產品的需求中，低端產品的需求占了相當大的部分。但是以滿足普通居民的經濟適用房項目投資卻成逐年萎縮的態勢。為了滿足普通大眾的需要，也為了房地產產品結構的合理性，中央政府對其進行調整勢在必行。
而高端房地產產品可以為地方政府產生巨大的經濟效益。從地方政府的角度來看，高端地產產品不僅能夠起到拉高GDP、吸引投資等作用，而且通過控制高端房地產產品進入市場的多少可以起到“調節”本地房屋銷售均價的作用，實際上將高端房地產產品作為調控房價的砝碼。
如何解決博弈：
房地產市場是一個政策敏感性很強的市場，政府對于市場的調節作用相當顯著。政府間出現博弈的結果會導致市場的波動，而承擔風險的將是作為最終消費者的普通百姓。由于政府與房地產開發商之間存在著利益相關，博弈在所難免。
因此，解決博弈就必須讓地方政府從房地產市場中“撤軍”，更多的以監管者而非獲益者的身份出現。取消房地產市場中的各種不合理稅收，改革土地出讓制度避免暗箱的出現，可以有效地降低地方政府對房地產開發的參與熱情。而讓各級地方政府改換思路，不要只把經濟增長，吸引投資的手段都放在房地產身上，尋找適合自身的發展道路、投資方向才是最終達到“撤軍”目的的有效做法。
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