新世紀(jì)周刊：Shopping Mall的中國(guó)遭遇

　　本刊記者 常晟

　　作為城市超市時(shí)代的標(biāo)志性建筑，Shopping Mall從其誕生的那一天起，就以其一站式的服務(wù)而深得國(guó)外消費(fèi)者的喜愛(ài)，并成為人們休閑度假的好去處。而在中國(guó)，其要走的路還很長(zhǎng)。

　　無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，最能代表一個(gè)城市形象和現(xiàn)代化建設(shè)成就的，無(wú)一例外要數(shù)現(xiàn)代化的商業(yè)建筑群區(qū)，比如法國(guó)的香榭里舍、紐約的曼哈頓、上海的陸家嘴、北京的王府井商圈等等。而先招商后開(kāi)發(fā)、只租不售，更已經(jīng)成為國(guó)際上公認(rèn)的大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功的兩大準(zhǔn)則。

　　初識(shí)Shopping Mall

　　Shopping Mall在中國(guó)一般音譯為“摩爾”，意為超大型購(gòu)物中心，屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。其最早產(chǎn)生于20世紀(jì)初，到20世紀(jì)五六十年代在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家盛行，并逐漸以其購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游等綜合性經(jīng)營(yíng)模式與完美的環(huán)境配套設(shè)施，而風(fēng)靡歐、美、日及東南亞國(guó)家。如今，Shopping Mall正迅速來(lái)到中國(guó)。

　　20世紀(jì)是Shopping Mall發(fā)展最活躍最輝煌的時(shí)期。特別在近三十年，由于人們收入的提高和閑暇時(shí)間的增多，作為城市居民和旅游者的休閑、購(gòu)物場(chǎng)所，Shopping Mall在世界范圍內(nèi)廣泛興起，形成了經(jīng)營(yíng)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。Shopping Mall的發(fā)展也間接地反映了一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度。

　　以美國(guó)Shopping Mall對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例。1993年總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，2000年總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)已超過(guò)了1萬(wàn)億美元， 2004年總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)是2萬(wàn)億美元，這個(gè)銷(xiāo)售額在非汽車(chē)相關(guān)商品的銷(xiāo)售額中占了55%。

　　美國(guó)Shopping Mall所用員工超過(guò)1000萬(wàn)人，幾乎每11個(gè)工作人口中就有一名在Shopping Mall工作。在夏威夷，一個(gè)76萬(wàn)人的城市，有14個(gè)Shopping Mall，每一個(gè)規(guī)模都非常大。在歐美發(fā)達(dá)的國(guó)家，Shopping Mall已經(jīng)成為主宰國(guó)家商貿(mào)流通業(yè)態(tài)的形式。

　　在中國(guó)，Shopping Mall的起步較晚，現(xiàn)有的Shopping Mall基本是在2000年之后投入運(yùn)營(yíng)的。隨著

　　城市理想

　　Shopping體量大、業(yè)態(tài)全，是滿足人們一站式購(gòu)物、娛樂(lè)、消費(fèi)、旅游、辦公及開(kāi)展商務(wù)活動(dòng)的首選場(chǎng)所，一個(gè)Shopping Mall誕生之時(shí)，就是一個(gè)新商圈形成之時(shí)。Shopping Mall建設(shè)所帶來(lái)的升值效應(yīng)不僅僅是商業(yè)的繁榮，更是周邊地塊的升值，周邊居住環(huán)境的優(yōu)化以及居住品質(zhì)的升級(jí)。現(xiàn)在Shopping Mall的作用及帶來(lái)的社會(huì)效應(yīng)越來(lái)越大，可以預(yù)見(jiàn)，它將成為城市新中心建設(shè)的方向。

　　與傳統(tǒng)商場(chǎng)主要特征迥異，現(xiàn)代Shopping Mall顛覆了傳統(tǒng)的商場(chǎng)概念。無(wú)論它位于都心鬧市或安營(yíng)于市郊外圍的交通樞紐地帶，憑借商業(yè)規(guī)模化和集約化的影響，其帶來(lái)的結(jié)果均是地段的升值和新區(qū)域商業(yè)中心的誕生。如東莞萬(wàn)江的華南MALL，廣州天河城與正佳廣場(chǎng)、北京中關(guān)村金源Mall等，均是如此。

　　消費(fèi)啟蒙

　　Shopping Mall摒棄傳統(tǒng)商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)定位，處處體現(xiàn)體驗(yàn)式購(gòu)物與休閑的獨(dú)特魅力，代表了當(dāng)今商業(yè)的前衛(wèi)與時(shí)尚。在東莞華南Mall、廣州正佳廣場(chǎng)、北京金源Mall、上海正大廣場(chǎng)等眾多Shopping Mall的影響下，這些城市的消費(fèi)者正步入體驗(yàn)式消費(fèi)的全新時(shí)代。

　　在體驗(yàn)式的Shopping Mall中，人們?cè)谫?gòu)物之余，更多的是享受購(gòu)物的環(huán)境，放飛疲憊的心靈，感受現(xiàn)代的商業(yè)文明。東莞華南Mall室外的7個(gè)特色景區(qū)、廣州正佳廣場(chǎng)的室內(nèi)步行街與噴泉水幕、北京金源Mall的休閑式綠色中庭等，都給消費(fèi)者帶來(lái)了一種新式的體驗(yàn)和享受。

　　然而，在國(guó)內(nèi)，人們更習(xí)慣在距離較近、交通較便捷的地方購(gòu)物。例如在北京，由于西單、王府井等商圈多年的文化積淀，其成為人們購(gòu)物 、休閑、消費(fèi)的首選。而習(xí)慣一旦形成，就很難改變。所以，位于西北三環(huán)與四環(huán)之間的金源Mall，單憑其大體量 ，很難吸引市區(qū)及其他區(qū)域消費(fèi)者的目光。

　　作為各類消費(fèi)趨勢(shì)集中展現(xiàn)的場(chǎng)所，大體量的MALL對(duì)于人們生活方式自會(huì)有一種集中的強(qiáng)力影響。在國(guó)外，特別是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)國(guó)家的大都市，人們差不多每周都會(huì)有一天時(shí)間在Shopping Mall里享受休閑，而在休息日最愿意去的地方之一就是Shopping Mall。

　　正因?yàn)榇耍�北京新燕莎銅鑼灣商業(yè)公司總經(jīng)理傅躍紅認(rèn)為：“金源購(gòu)物中心同樣將給中國(guó)消費(fèi)者帶來(lái)一種生活方式的啟蒙。”因?yàn)樵贛ALL中，零售、娛樂(lè)以及包括餐飲、旅游在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)比例已達(dá)到各占1/3，逛街購(gòu)物早應(yīng)不再是主流和必須的選擇。

　　然而想象終究不是事實(shí)，在Shopping Mall剛剛起步的中國(guó)，消費(fèi)者要接受這樣的新生事物，顯然還需要有個(gè)過(guò)程。雖然說(shuō)“人均GDP達(dá)到3000美元、私家車(chē)擁有量達(dá)到一定程度和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大”這三個(gè)Shopping Mall出現(xiàn)的基本條件，北京都已滿足，但金源Mall在許多北京消費(fèi)者心目中，卻仍只是被簡(jiǎn)單地理解為燕莎＋貴友＋居然之家＋易初蓮花+……+許多專賣(mài)店的超大商店。人們還沒(méi)有養(yǎng)成在金源Mall休閑的習(xí)慣。

　　交通瓶頸

　　在國(guó)外，大型Shopping Mall的發(fā)展是伴隨汽車(chē)普及所帶來(lái)的交通、消費(fèi)變化而出現(xiàn)的，這些大型Shopping Mall往往位于遠(yuǎn)郊的交通樞紐。即便位于城市中心的大型Shopping Mall，往往也是城市的核心商圈，路網(wǎng)、立體交通非常發(fā)達(dá)。并且，由于都是開(kāi)車(chē)上下班，所以形成了集中購(gòu)物的習(xí)慣，即利用周末或空余時(shí)間，到Mall中購(gòu)買(mǎi)能使用一段時(shí)間的物品。

　　相比美國(guó)光顧Mall的顧客90%以上是自己開(kāi)車(chē)前往的，目前中國(guó)多數(shù)大城市的道路設(shè)計(jì)和交通擁堵?tīng)顩r并不利于消費(fèi)者開(kāi)車(chē)去Mall購(gòu)物。雖然金源Mall開(kāi)設(shè)了免費(fèi)巴士，但只有從國(guó)貿(mào)直達(dá)金源一線，消費(fèi)者必須再轉(zhuǎn)乘地鐵或公交車(chē)，使得愉快的購(gòu)物活動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮纬林氐拈L(zhǎng)途拉練。

　　除此之外，超大規(guī)模的金源MALL需要1萬(wàn)名員工才能運(yùn)營(yíng)，即便是在夜晚下班的交通低谷期，你也可以想象這1萬(wàn)人所造成什么樣的交通景象？更何況是在商業(yè)高峰期，其交通壓力會(huì)是一種什么樣的景觀.。

　　正是因?yàn)榻鹪碝ALL的交通問(wèn)題，使這個(gè)龐然大物先天供血不足。雖然金源MALL建筑面積68萬(wàn)平方米，超過(guò)了北京王府井的50萬(wàn)平方米和西單的40萬(wàn)平方米。但西單每天人流量達(dá)到30萬(wàn)人，王府井也有60多萬(wàn)人，與這兩者相比，金源MALL若想從中分得一杯羹，需要下的功夫還很多。

　　財(cái)富走向

　　做商業(yè)投資，主要是看升值潛力，升值潛力大，賺取的財(cái)富和利潤(rùn)空間就更大。上海開(kāi)發(fā)浦東、廣州開(kāi)發(fā)天河城Mall、青島市南區(qū)的建設(shè)等都是新商業(yè)中心建設(shè)的代表。

　　經(jīng)過(guò)10年的建設(shè)，這些新商業(yè)中心的地位已經(jīng)確立。廣州天河城Mall室內(nèi)商業(yè)街店面租金由最初的50元/平方米/月漲到現(xiàn)在的2000元/平方米/月，商業(yè)日人流由最初的2萬(wàn)人漲到現(xiàn)在的80萬(wàn)人。青島新市區(qū)已成為現(xiàn)在青島市新的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心。

　　從某種程度上說(shuō)，商業(yè)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)不僅是歷史變革的要求，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下的戰(zhàn)略選擇和Shopping Mall發(fā)展的客觀要求。Shopping Mall的誕生，使購(gòu)物中心從單體邁向集約化，使商業(yè)步行街由室外變?yōu)槭覂?nèi)。實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心向現(xiàn)代Shopping Mall的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)規(guī)模化和集約化的表現(xiàn)，也是市場(chǎng)發(fā)展的整體趨勢(shì)。

　　共贏之路

　　Shopping Mall代表了當(dāng)代商業(yè)的最高形式，其投資額大、經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)。在項(xiàng)目的全程運(yùn)作過(guò)程中，投資是前提，經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，開(kāi)發(fā)是重點(diǎn)，三者相互關(guān)聯(lián)、不可分割，是有機(jī)的聯(lián)系的一個(gè)整體。

　　在國(guó)外Shopping Mall完全由開(kāi)發(fā)商出資建設(shè)，但在中國(guó)投資的對(duì)象比較復(fù)雜。除了開(kāi)發(fā)商及參股的集團(tuán)公司外，還有部分擁有Shopping Mall內(nèi)商鋪產(chǎn)權(quán)的個(gè)體投資者。事實(shí)上，不論是那種類型的投資者，擁有Shopping Mall內(nèi)固定資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，能長(zhǎng)期出租受益或經(jīng)營(yíng)受益，就等于是擁有一臺(tái)生財(cái)?shù)臋C(jī)器。

　　而在風(fēng)險(xiǎn)保障方面，由多家主力店組成的復(fù)合型商業(yè)集團(tuán)更具有競(jìng)爭(zhēng)力，大小商家組合成一個(gè)統(tǒng)一的具有強(qiáng)大聚客能力的整體，讓人流在Shopping Mall內(nèi)循環(huán)流動(dòng)，最大限度地滿足客戶的消費(fèi)欲望，從而帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的互惠互榮。

　　投資Shopping Mall項(xiàng)目不僅僅是純建筑成本的投資，更是一種升值空間的買(mǎi)斷。開(kāi)發(fā)商在提高城市品位、提升居民生活質(zhì)量、營(yíng)造城市的同時(shí)，也獲得了豐厚長(zhǎng)久的回報(bào)。這正是Shopping Mall風(fēng)靡全球的魅力所在。

　　Shopping Mall薈萃了國(guó)際前衛(wèi)名品，以現(xiàn)代商業(yè)建筑的全新概念，濃縮了全球體驗(yàn)式購(gòu)物的異域風(fēng)情。它作為一座商業(yè)橋梁，緊密聯(lián)系著投資、經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)了三者的連鎖與共贏。

　　一“Mall”千金

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于住宅開(kāi)發(fā)，目前住宅開(kāi)發(fā)可以利用分期建設(shè)減少一次性投入，再利用分期銷(xiāo)售不斷回籠資金以投入下一期開(kāi)發(fā)。如果項(xiàng)目定位不錯(cuò)，價(jià)格合理，在目前市場(chǎng)需求旺盛的情況下，銷(xiāo)售會(huì)很理想，回籠資金的速度也會(huì)非常迅速，基本不存在占?jí)嘿Y金的問(wèn)題。

　　但是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻不能運(yùn)用這樣的模式，尤其是Shopping Mall的開(kāi)發(fā)，其對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備要求很高。北京市商委在“十五規(guī)劃”中明確提出，要在北京的東南西北四個(gè)方向建設(shè)4個(gè)大型Shopping Mall，而目前沒(méi)有一家建成運(yùn)營(yíng)，其中資金問(wèn)題幾乎是最大的阻礙。而北京惟一一家金源Mall建成并投入運(yùn)營(yíng)，還不在規(guī)劃的4家之列，屬于開(kāi)發(fā)商打的擦邊球項(xiàng)目。

　　按照國(guó)際慣例，如果大型商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要采取整體出租的方式，開(kāi)發(fā)商的資金儲(chǔ)備不僅要保證項(xiàng)目完成，在項(xiàng)目完成后和運(yùn)營(yíng)前期它的資金能夠維持3—5年的合理虧損期。對(duì)于Shopping Mall的建設(shè)來(lái)說(shuō)，統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，使開(kāi)發(fā)商只能采取整體出租的方式，而一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的Shopping Mall要收回投資，至少要在10年以上。

　　以北京為例，據(jù)北京市商委統(tǒng)計(jì)，目前北京市一般大商場(chǎng)的利潤(rùn)率大約在1%左右，僅從事商業(yè)已很難獲利。而根據(jù)全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，2003年全國(guó)連鎖企業(yè)的平均利潤(rùn)率僅為0.92%。按照這個(gè)水平來(lái)測(cè)算，北京要建幾個(gè)大Shopping Mall，恐怕估算的銷(xiāo)售額還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠保證能夠盈利。

　　北京金源Mall的開(kāi)發(fā)商——世紀(jì)城公司的副總經(jīng)理朱友軍向本刊記者介紹，該項(xiàng)目38億投資絕大部分是開(kāi)發(fā)商的自有資金，所有簽約大商家租期都是20年以上。而位于深圳的金光華MALL建設(shè)需要的15億資金，也全部是開(kāi)發(fā)商的自由資金，未向銀行借貸。所以，開(kāi)發(fā)商自身必須有強(qiáng)大的資金儲(chǔ)備，才能啟動(dòng)一個(gè)Shopping Mall的建設(shè)。

　　人才最貴

　　建設(shè)Shopping Mall最缺乏的是人才。記者在采訪多名商業(yè)地產(chǎn)專家時(shí)，都聽(tīng)到了類似的答案。位置可以選擇、資金可以籌備、貨品可以采購(gòu)，但是，既了解商業(yè)模式又了解地產(chǎn)運(yùn)作，經(jīng)驗(yàn)豐富的本土化人才卻非常難遇。一個(gè)具有多方面專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理團(tuán)隊(duì)，是保證大型綜合商業(yè)設(shè)施成功的最重要工具。

　　中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)商業(yè)廣場(chǎng)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)郭增利認(rèn)為，對(duì)Shopping Mall開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，充裕的資金儲(chǔ)備和人力資源應(yīng)該是最核心的要素，但是目前這兩個(gè)要素已經(jīng)成為Shopping Mall開(kāi)發(fā)的瓶頸問(wèn)題。作為商業(yè)地產(chǎn)的最高端產(chǎn)品，Shopping Mall開(kāi)發(fā)的復(fù)雜化遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是住宅所能比的，其對(duì)資金、人力、管理的要求都非常高。

　　深圳金光華集團(tuán)的董事總經(jīng)理邱志東反映，多數(shù)項(xiàng)目在高檔奢侈品的招商上都感覺(jué)乏力；其很重要的原因是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)少，人才稀缺，尤其是有管理Shopping Mall經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)與人才都很少。而招商與商場(chǎng)管理都是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的重要環(huán)節(jié)，關(guān)乎項(xiàng)目的成敗。

　　正反交鋒l

　　Shopping Mall在中國(guó)的發(fā)展可謂方興未艾，如火如荼，其間，有成功者也有失意者，各方觀點(diǎn)也不盡相同，支持與反對(duì)聲此起彼伏。

　　北京中原商業(yè)策劃部總監(jiān)蔡宇翔是反對(duì)聲音的代表，在擁有十多年商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的蔡宇翔看來(lái)，中國(guó)內(nèi)地的絕大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還達(dá)不到大規(guī)模建設(shè)Shopping Mall的程度，北京亦然。蔡宇翔認(rèn)為，要建設(shè)Shopping Mall，經(jīng)濟(jì)收入、城市交通、私家車(chē)擁有量、購(gòu)物習(xí)慣等四方面的條件缺一不可。

　　以北京為例，從經(jīng)濟(jì)收入上看，Shopping Mall的目標(biāo)客戶群還是中產(chǎn)階級(jí)，但北京中等收入水平的家庭還是太少，不足以支撐如此大面積的Shopping Mall；從城市交通看，北京目前的城市交通過(guò)于擁堵，很難想象很多家庭會(huì)有耐心地從東城區(qū)出發(fā)，穿越擁堵的交通前往位于西北四環(huán)的金源Mall去大肆購(gòu)物。

　　從私家車(chē)擁有量來(lái)看，目前北京的私家車(chē)擁有量已經(jīng)是全國(guó)第一位，超過(guò)了100萬(wàn)輛，但是對(duì)于北京這座1500萬(wàn)常住人口的城市來(lái)說(shuō)，依然太少，開(kāi)車(chē)去郊區(qū)購(gòu)物，對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，并不現(xiàn)實(shí)；而從購(gòu)物習(xí)慣上看，由于中國(guó)人喜歡新鮮烹飪的食物，所以，更習(xí)慣于在住所周邊每日購(gòu)買(mǎi)新鮮食物，這樣的習(xí)慣對(duì)位于郊區(qū)的大型購(gòu)物中心的超市來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)很好的習(xí)慣。

　　當(dāng)然，支持Shopping Mall建設(shè)的聲音也很強(qiáng)烈。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，美國(guó)Shopping Mall的興起是基于10000美元的人均收入，但如果照此觀點(diǎn)，中國(guó)的人均收入達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，恐怕50年也沒(méi)有希望。所以在這個(gè)問(wèn)題上，從絕對(duì)數(shù)字上去比較，缺乏令人信服的依據(jù)。

　　而且我們常常把購(gòu)物與其他產(chǎn)業(yè)割裂開(kāi)來(lái)，而在國(guó)外的統(tǒng)計(jì)則是把消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)等的指標(biāo)值進(jìn)行合計(jì)處理。如果我們把休閑、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目涵蓋進(jìn)來(lái)的話，其絕對(duì)數(shù)字可能要高出許多。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市，應(yīng)該說(shuō)購(gòu)物中心有著良好的發(fā)展前景。

　　中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師黃國(guó)雄認(rèn)為，Shopping Mall這種新興的商業(yè)形態(tài)，造就了一種新的生活形態(tài)和環(huán)境，能夠給人們帶來(lái)多功能、多特點(diǎn)、全方位的購(gòu)物生活形態(tài)。它集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體，一站式的消費(fèi)模式，將會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)全新的生活體驗(yàn)和感受。

　　“Shopping Mall能夠提高北京零售市場(chǎng)的環(huán)境和檔次，進(jìn)一步向國(guó)際化靠攏。”黃國(guó)雄認(rèn)為，Shopping Mall的出現(xiàn)對(duì)于現(xiàn)代化國(guó)際大都市的建設(shè)具有非常重要的意義。

　　難言泡沫

　　不管應(yīng)該建還是不應(yīng)該建，不可否認(rèn)的就是Shopping Mall在國(guó)內(nèi)的發(fā)展已經(jīng)如火如荼了。我們雖不能說(shuō)所有地區(qū)的Shopping Mall建設(shè)都不切實(shí)際，但是在大部分地區(qū)，Shopping Mall的建設(shè)過(guò)熱已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　國(guó)家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)市場(chǎng)建設(shè)辦主任羅迪認(rèn)為，想要判斷一個(gè)城市該不該發(fā)展Shopping Mall，應(yīng)該先考慮該城市商業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)什么的發(fā)展水平。如果一座城市的商業(yè)地產(chǎn)本身就有待發(fā)展，那發(fā)展Shopping Mall應(yīng)該大有可為；如果城市里的商業(yè)地產(chǎn)本身就已經(jīng)銷(xiāo)售困難，那Shopping Mall的前景自然難以看好。

　　從目前國(guó)內(nèi)的數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得過(guò)于迅猛。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年1至11月份，全國(guó)完成商鋪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資額為1010多億元，比上年同期增長(zhǎng)42.5%，完成商鋪竣工面積達(dá)2097萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.9%。

　　但是，與開(kāi)發(fā)熱浪不協(xié)調(diào)的是，不少城市商業(yè)地產(chǎn)的空置率也在上升：廣州商鋪空置率在2003年第二季度自5.9%躍升至15.9%；北京市到2003年底，商業(yè)地產(chǎn)空置面積占全市商品房空置面積的比重已達(dá)7.2%。而民間咨詢公司的測(cè)算認(rèn)為，北京商鋪的隱性空置率實(shí)際已達(dá)15%—20%。上海、南京等地也都出現(xiàn)了一些商鋪“銷(xiāo)售時(shí)紅紅火火，開(kāi)業(yè)后冷冷清清”的現(xiàn)狀。

　　目前全國(guó)已經(jīng)在建立項(xiàng)的Shopping Mall有200多個(gè)，面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。專家預(yù)測(cè)說(shuō)，如果按照每平方米保本銷(xiāo)售額8000元計(jì)算，也就是說(shuō)要達(dá)到2400多億元零售額，這些購(gòu)物中心才能保本經(jīng)營(yíng)。欲取得這一龐大的零售額，將導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一是把中小企業(yè)擠掉，二是有場(chǎng)無(wú)市。

　　單就現(xiàn)在的數(shù)據(jù)看，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)包括Shopping Mall的發(fā)展，的確遇到了一定的問(wèn)題，但這并不能說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)泡沫，從而更不能認(rèn)為Shopping Mall無(wú)法在國(guó)內(nèi)立足。按照中國(guó)政府關(guān)于加入WTO的有關(guān)承諾，從2004年12月1日起，