南京珠江路直逼中關村 遍地黃金并非投資天堂

　　編者：如果你愛他，就讓他從事IT行業，因為它是最有前景的產業；如果你恨他，也讓他從事IT產業，因為它是淘汰最激烈的行業。南京的珠江路就是一個交織著愛恨、希望和失望的地方。

　　俗話說：“北有中關村，南有珠江路”。作為兩大最有名的IT電子電腦集散地之一的南京珠江路科技園，在經歷三年的提檔升級后，硬件面貌煥然一新。而有些商家也公開喊出

了投資珠江路物業，每年至少8%-10%的收益，那么珠江路是否值得投資呢？

　　珠江路硬件直逼“中關村”

　　以前記者上班，基本上都繞開珠江路走，因為這里太擠，數米寬的街面上擁擠著來往的行人、自行車、公交車以及電腦電子產品的送貨、交易車。路面一睹，往往就是十多分鐘。但是現在，記者卻經常從這里經過，因為路面寬了，景觀漂亮了。

　　大賣場比中關村還多

　　《招財》記者近日發現，原先珠江路的林林總總的中小店面，已經被未來城、數碼港、雄師國際等一座座大型IT賣場和電腦商城所取代。

　　據玄武區有關人士介紹，在珠江路二次開發的整體規劃中，作為華東地區最著名的“電子科技一條街”——珠江路經歷了最大的一次“洗臉”，總投資達4000萬的珠江路中段景觀改造工程8月份已經初步完成。比如珠江路增加兩個慢車道，路幅從28米增至35米，部分路段交叉口附近甚至達到41至47米，道路兩側法國梧桐樹做成1.5米的綠島，梧桐樹的兩側各增加一個慢車道，慢車道兩側還各有一個3米的人行道，人行道上將全部鋪上花崗巖路面。

　　與此同時，通過這次景觀改造將珠江路打造成一個科技夜市，徹底改變珠江路一到夜晚全黑，店鋪全關的現狀，要用燈光將珠江路亮起來。記者了解到，政府將沿街所有的門墻、門框和門套進行統一制作、裝飾，其中“華海”大廈將采用高科技的頻散燈進行裝扮。根據政府規劃，這里將變成一個集購物、觀光、旅游于一體的新型科技街區。

　　不過，記者也發現，隨著各種大賣場建立，南京的IT大賣場已經明顯超過中關村了。珠江路管委會的一位人士隨口就幫記者數出了十幾家賣場，比如雄師國際、東鼎、數碼港、蘇寧電器、賽博未來城、腦海、福中、華海、百腦匯、宏圖三胞賣場等，而且賣場越建越大，新建的賣場面積基本都在2萬平米以上。

　　珠江路潛力可超中關村

　　根據珠江路科技園向《招財》提供數據顯示，珠江路每年以10%-20%的速度在增長，2004的技工貿收入已經達到了405億元，但是和中國電子科技園區的老大“中關村”來說，還是有很明顯的差距，北京中關村目前每年的技工貿收入已經超過了3000億元。

　　不過，隨著經濟中心的變化，南京珠江路也具有中關村所沒有的優勢。

　　有關專家表示，中關村身處京津唐經濟圈，盡管發展迅猛，但相比較于珠江路，它沒有強大的IT制造業大后方。同時，經濟中心從珠三角經濟圈、環渤海灣經濟圈向長三角轉移。珠江路身處長三角腹地，可以進一步鞏固自身華東地區最大IT集散地的地位，成為各大品牌供應商拓展華北、安徽、江西等地二、三級市場的重要平臺；另一方面，憑借強大的沿江國際IT制造業極低優勢，而中關村有產業空心化趨勢。比如清華同方在無錫建設制造基地，方正也收購蘇鋼建設自己的產業園，它們的基地都在都在長三角。

　　業內人士分析，江蘇省政府實施沿江開發戰略，將促使更多IT產業和資金向沿江制造業生產基地轉移。南京是南北交通的重要樞紐，向外發散的能力強于上海。珠江路60%～70%的銷售額來自周邊地區，渠道輻射能力很強。政府牽線搭橋，利用省會城市優勢，通過商會間的橫向聯系，加強與沿江IT制造業企業的溝通與合作，把更多大廠商的辦事機構吸引到珠江路來，對未來珠江路的發展將具有舉足輕重的作用。

　　此外，南京的企業群在開始興起。以前，珠江路最大規模的企業年銷售額大概為2、3億,但是現在已經有銷售額達到10億以上的企業,企業發展都在以十幾倍的倍數迅速增長。近期南京多家企業在“2005中國電腦商500強”榜單中頻頻露臉，其中宏圖三胞以銷售收入第一名的業績，躋身500強榜單之一“零售商50強”中榜首，蘇創科技公司名列“零售商50強”榜單第23名。華海3C廣場、雄獅電子商城、南京數碼港電子市場也進了“IT賣場50強”榜單的華東區10強名單。 如果依托長三角的飛速發展，把握沿江開發的歷史機遇，珠江路完全可以在某些方面超過中關村。

　　軟件缺失，地方立法刻不容緩

　　珠江路和中關村相比究竟缺什么？記者在采訪中幾乎得到了異口同聲的答案，那就是軟件的缺失。

　　同質化競爭嚴重

　　短短的一條4.3公里的街道上，竟然開出了十幾家大型賣場。由于改造后賣場經營面積大幅增加，許多大廈都開始重新招商。在東來科技大廈、數碼城等珠江路的許多地方，都貼出了招租廣告。而在今年7月17日開業的賽博未來城則還有大量的房子等待出租。

　　記者在采訪中看到，許多新開業的大賣場為了吸引客戶，竟然實行租半年送半年的招數，客戶也就跑來跑去。在珠江路這個寸土寸金的地方，竟然也出現了不少門面房關門的景象。

　　對此，玄武區科技局局長、珠江路科技園主任徐勁松在接受《招財》采訪時也感嘆道，硬件是上來了，但是珠江路要想獲得大發展，必須要放內容。否則，嚴重的同質化競爭，只能是把固定的客戶，從一個賣場吸引到另外一個賣場，僅此而已。

　　有關專家坦稱，珠江路的2200多家企業中，大部分是中小型民營科技企業。在珠江路上，明顯表現為同質化嚴重，價格戰成為珠江路企業的主要競爭手段。這使得企業賣臺電腦，也就是100來塊的利潤，這必然導致“共輸”，全行業利潤下降，企業持續投入能力削弱，入庫稅收減少。

　　東南大學徐康寧院長認為，人有一定的疲勞半徑。珠江路科技街全長4.3公里，消費者購物不可能從街頭走到街尾。同時，若以統一的銷售模式、同質化方式經營，整條街很難都興旺發達。根據珠江路西段、中段和東段企業的特點、經營特色的不同，政府在規劃未來珠江路的經營方向時，應該錯位經營。

　　政府應該立法支持

　　逆水行舟，不進則退。

　　珠江路前面有中關村這個“攔路虎”，后面又有一大群追兵。遠點的有成都科技一條街、濟南山大路、沈陽三好路、西安雁塔路、武漢珞瑜路，近點的有杭州文三路、合肥金寨路、蘇州烏鵲路、無錫人民西路，可謂個個來者不善。

　　記者在調查中發現，南京珠江路要想獲得新一輪的發展，必須拿出超常規的手段、跳出現有的體制來運作。這點要佩服和學習北京的膽識和勇氣。

　　早在2000年，北京就開始立法，鼓勵和支持中關村的發展。北京通過《中關村科技園區條例》，對中關村地區的風險投資、創新資金的支持、人才引進、知識產權保護、環境和規劃建設等各種促進和保障園區健康發展的措施作出了規定。比如，“園區內企業和其他市場主體可以實行股份期權、利潤分享、年薪制和技術、管理以及其他智力要素參與收益分配的制度。經批準的上市公司可以實行股票期權。”“經依法認定的高新技術企業可以享受國家和北京市規定的各項優惠政策。”“引進中關村科技園區發展急需的人才，不受進京指標限制。”等等。

　　反觀南京，不僅沒有一部相應鼓勵和支持珠江路的專門地方立法，而且現有的政策也沒有全部落實。據知情人士透露，南京曾經出臺過有關文件，那就是珠江路科技一條街上的企業可以享受高新開發區的同等優惠政策，但是由于種種原因，到現在還沒有落實。因此，在珠江路的企業沒有特殊的待遇。

　　珠江路科技園主任徐勁松則告訴《招財》，中關村是個大背景下的大產物，南京要想趕超，必須拿出新的思路。比如全國各地都有盜版，北京中關村也不例外，但是北京中關村是實行綜合執法，文化、公安、市容等納入一個綜合局，這樣很便于管理。但是南京就不一樣，執法一次，必須勞師動眾，必須提前溝通幾個部門，很不方便。此外，要是涉及到一個大的動作時，各個部門往往也各自為政，效率低下，因此，整合資源勢在必行。

　　珠江路有遍地黃金？

　　珠江路的改造還沒有結束，就有開發商打出廣告，投資珠江路物業，確保每年8%收益。那么珠江路真的是遍地黃金嗎？

　　每年有10%的收益？

　　在賽博數碼未來城的宣傳資料上，記者看到投資者購買未來城里的房子(經營鋪)，開發商給予每年8%的收益，這個能相信嗎？

　　周三上午，記者來到上個月剛剛開業的未來城的銷售中心，一位售樓小姐很熱情地接待了記者。她拿出了有關賽博數碼未來城的有關樣圖，她告訴記者，該項目的一樓的平均房價是每平方米4.8萬元，最高的是門面要每個平方米7.4萬元左右；二樓的均價是每平方米2.8萬元，三樓的均價是每平方米1.8萬元。她幫記者算了筆帳，如果在一樓買個26平方米的房子，需要124萬元。

　　表示，購買該樓房可以每年有8%以上的收益，操作方法就是前兩年把經營權交給賽博統一招租，每年收益8%，前兩年還是由開發商直接從房款里剔除，也就是說，買這個26平方米的房子只要支付104萬元。至于記者疑惑未來能否保持這個收益，她甚至表示，兩年后，業主獲得的收益還不止8%，應該是10%左右。不過當記者問她，能否連續簽訂10年的8%收益呢？她連說不行。

　　她說，第三年開始，業主可以把自己的店鋪自營、自主招租或者委托給賽博招租，不過租金狀況不定，要根據市場的情況來定。

　　該小姐還表示，投資該商鋪肯定沒有錯。它們一樓的租金每個月每平方在800-1000元之間，二樓在每月每平方400-800之間。就是按照該樓層最低房租，一樓每個月每平方800元來計算，記者每年房租也就能達到24萬元左右，一個鋪子也就是5年時間，成本就回來了。

　　真的如此容易掙錢嗎？記者在采訪中發現，由于商鋪的突然過剩，許多賣場沒有招滿人，所謂的招商也不過就是從這個商場吸引到那個商場而已。而未來城為了招商，也推出租半年送半年的措施。也就是說，實際租金根本達不到所說的標準。那么未來一旦發生了搶客戶的惡性競爭，價格還會下來。珠江路每平方米7萬元的房價，已經超過新街口這個中華第一商圈的價格，而房地產調控后，房價會如何還很難說，所以風險還是會存在的。

　　南京一位對商鋪頗有研究的商業專家認為，如果單從“未來城”一個項目上分析其風險還不全面，必須將其放到珠江路改造這個大背景中全面衡量。據統計，目前珠江路在建、即將上市的商鋪賣場有10多個，未來一兩年內市場增量驚人，珠江路的企業能否“消化”得了這些鋪位將成隱憂。

　　經營戶將出現“馬太效應”

　　那么在珠江路的經營戶都能賺錢嗎？答案也是否定的。

　　按照珠江路科技街管委會去年所發的白皮書，珠江路的賣場租金絕大多數在每平方米每月500以下，其中賣場租金200元以下的占29%，200-500之間的占29%，500-1000之間的占21%，1000元以上的占21%。

　　但是珠江路沿街開發改造后，企業由舊門面、舊商場進入現代化的高檔商城，相對成本明顯提升。記者看到，新的賣場基本上都在每月每平方米500元以上，也就是說，如果租用一個20平米的房子，每年僅僅房租就要開銷12萬元。而現在賣一臺電腦的利潤不過100來塊，也就是說得賣掉1200臺電腦，銷售額在數百萬元以上，才能應付得了房租的支出。

　　一位管委會的工作人員告訴記者，現在珠江路不象過去，只要租個巴掌大的門面房，就能發財，但是現在經營者多了，市場也多了，格局已經進入“肉搏”時代。必須具有相當的經濟實力，才能在這個市場上生存下去市場格局將呈現出“馬太效應”，即“小者愈小，大者愈大”。一批較小規模的企業將被淘汰，而較大的企業將占據更大的市場份額。這也就是說，珠江路并不是遍地黃金 ，沒有一定的實力支撐，最好不要進這個市場。

　　鏈接：南京珠江路科技園區基本情況：

　　南京珠江路科技園東起北安門街、西達中山路、南起中山東路、北至北京東路，全長4。3公里，園區面積7。3平方公里(含玄武軟件產業基地3。3平方公里)。珠江路科技園在發展中已形成“三園一街”的發展格局。“一街"即珠江路科技街，“三園”即江蘇軟件園、東大科技園創業園和珠江路軟件產業園。

    今日商報《招財》周刊 杜景南 蔣曉婧 張玥