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本刊記者 陳亞南
智超時尚廣場，在湖南省株洲市蘆淞市場群幾十個同類型的服裝批發市場里，規模不算最大，硬件設施不算最好，地理位置不算最佳，卻自開業初便保持買斷率百分之百，開門率百分之百，各項費用交納率也是百分之百。在商業地產虛盛的今天，這是不是可以稱為一個商業神話呢？
產權買斷先行一步
至今，“七天內產權全部被買斷”仍然是智超人津津樂道引以為豪的殊榮。這是智超在株洲服裝市場里的一個創舉，也是商業地產的一個成功典型案例。據智超的常務負責人郭經理介紹，蘆淞市場群是由路邊攤到大敞篷再到封閉的市場，一步步發展起來的，最早只是小商小販露天經營，后來有些商販的生意越做越大，蘆淞區作為中南服裝集散地的人氣和名氣也慢慢的傳播開來，到智超破土動工的2002年，這里已經有了十幾年的積累和沉淀。
十幾年的沉淀和積累，對于一個新建的服裝市場意味著什么？有機遇，“群”的聚集與廣告效應不容小覷；更多的是挑戰，同質競爭與低檔次重復已經屢見不鮮。同樣是建市場，怎樣才能“賣”的引人注意呢？
“產權買斷”，這是智超打出的第一張牌。智超智超時尚廣場的建筑面積約30000平方米，總投資達到了1.5億元。這么大手筆的一個市場，自然要選擇一條與眾不同的路。智超的投資人把目光投向了商業地產。
商業資本謀求更大市場份額的客觀要求刺激了商業地產的蓬勃興起，在銀行利息不高，股市待旺的背景下，不容忽視的是百姓的投資欲望比較強，銷售價格高出住宅一至二倍的商業類物業有了潛在需求的支撐。人們普遍認為商鋪是一種好的投資工具，大部分商鋪會越來越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優于住宅房，投資預期普遍看好。另外，“一鋪養三代”、“商鋪是金”的傳統觀念也是人們熱衷于投資商鋪的理論依據；而部分投資于商鋪先行成功人士，也成了人們競相效仿的榜樣。產權式商鋪便成為比較符合平民投資條件的一種新型投資類型。
這個道理在如今看來已經不是什么“天籟之音”、“高談闊論”，早已被眾多商家實踐透徹。但是在2002年智超時尚廣場破土興建招商時，對于株洲這樣一個中小型的內陸城市而言，敢于把商業地產付諸實踐，智超人的眼光絕對算是超前的了。據郭經理介紹，當時決定要采取“產權買斷”的方式也是經過了一定的市場考察。他們發現，蘆淞區經過十幾年的發展，已經擁有一批手里握有大量資金又看好蘆淞服裝市場發展前景的買賣人，這些人多是從路邊攤起家，后來退市進廳，租賃商鋪，有實力的可能在不同的市場里同時擁有幾個鋪面，但是在租賃合同結束時，不約而同的都會遇到市場投資方以收回鋪面為要挾隨意抬高物業費的現象。此時便進退兩難了。解除租賃合同不再做生意是不可能的，就算換一家市場可能還會遇到相同的情況，于是只能忍氣吞聲，承受著越來越高的租金壓力。這樣一來，商鋪的升值空間自然是被市場的投資方占去了。
對于生意人來說，既然是看好蘆淞服裝市場，也做好了長期在此安營扎寨做生意的準備，手里又不是沒有閑置資金，為什么不買下一個屬于自己的鋪面呢？這樣便一勞永逸，再也不用擔心受租賃方的氣了。同時既能享受生意升值的利潤，又能享受鋪面升值的利潤，何樂而不為呢？
正是基于此考慮，智超的投資方打算改變以往的市場建成出租逐步收回成本的做法，抓住“商鋪投資得到雙贏”的賣點，采取“產權買斷”的方式進行銷售。這個新鮮做法在當時的蘆淞市場群里好像投入一枚興奮劑，迅速蔓延開來，得到了一大批商戶的認可。
由于賣點超前，價錢公道，硬件設施過硬，智超時尚廣場的銷售場面熱鬧得一塌糊涂，短短七天的時間，智超拿出銷售的一層至六層商鋪全部被買斷。這樣一來，開發商的資金迅速回籠，效益盎然了自然也是“笑意盎然”。
據郭經理介紹，在不到半年的時間里便把百十萬買商鋪的錢都賺了回來的經營戶，不乏人在。
專業細分定位市場
一個別出心裁的銷售理念，再加上一個專業細分的市場定位，智超的“立場鮮明”使它的與眾不同更加引人注目。
“如今是一個市場細分的年代，是走專業化路線的年代，蘆淞的服裝市場太多了，太雜了，如果只是簡單的重復而毫無特色的話，那只能是走向窮途末路。”智超的負責人郭經理如是說。據郭經理說，智超雖然占地面積3400多平方米，擁有完善的中央空調系統，2000KW雙電源及備用發電機組，自動扶梯、客貨升降梯、超大容量貨梯貫穿一至九樓，還設立了地下專用停車場，在2003年的時候已經算是一流的硬件環境了，但是他們明白，想在硬件保持永遠的最先進是不可能的。一個市場要抓人氣，首先便是要有特色。
“我們決定把智超時尚廣場定位為專業的女裝批發市場，女裝、女性頭飾、包括內衣襪子胸針之類的一系列與女性相關的項目都可以在智超經營，但是男性用品是被堅決禁止的，這一點我們從初始便立場堅定，以后也會一直如此。為此，我們還邀請了世界冠軍龔智超作為我們的形象代言人，強化女裝這一特色。”正是因為如此，盡管智超時尚廣場在如今的蘆淞市場群里規模不算最大，硬件不算最好，商戶不算最多，但是營業額卻毫不輸人，自有一批穩定的客戶群。開業兩年了，攤位的開門率一直保持百分之百。
形勢改形式變
目前，智超正在開發七至九層的商業樓。這次智超已經不再采用買斷的方式了，而改用租賃。聰明的智超人發現，商業地產的弊端逐步顯露出來，出現了一部分商業地產項目只以開發、銷售為目的，而在培育、發展市場經營上不花功夫，造成可持續發展力的缺失，正在慢慢的喪失人心。
因此，智超人又回到租賃的方式上來，但是也不重復老路。智超把七至九層定位在高檔服飾展示寫字樓，強調投資者要把鋪面建成辦公洽談、服裝展示、倉儲配送于一體的空間，這樣可以把所有問題都集中一起，節約費用和時間，尤其適用于一些品牌總代理的大商家。
不斷的推陳出新，總有“七十二變”，智超又怎會輕易被湮沒呢？
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