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本報記者張艷紅發自博鰲
也許，面對未來，擔憂本身就顯得有些多余。
早在去年年初，針對房地產行業的宏觀調控才剛剛露出端倪之際，“二八”定律就像乘著風一樣，撥動著所有業內人士的神經。可是，直到昨日，在剛剛閉幕的博鰲房地產論壇
上，有學者甚至開始頗具人文關懷地擔憂起中小企業的生死存亡來，而當事人卻沒有表現出該有的“感激涕零”。
7月30日下午，博鰲會議廳，在中小企業代表參與的一輪對話論壇上，話題仍舊避免不了土地、資金這些給業界造成視聽疲勞的詞匯，唯一的意外僅僅在于，與會者并未如人們預期的那樣流露出過多的焦慮。
“日子的確沒有以前那么好過，但還不至于過不下去�！睍�，參與上述對話的山東黃金置業有限公司總經理李中義，以及武漢東鑫集團副董事長陳勛都向記者表達了同樣的想法。
也許正如中國國民經濟研究所所長樊綱所說，房地產是一個幸福的行業，開發商都是幸福的商人。相對于制造業等其他行業，房地產企業，特別是中小企業，顯得更加有彈性。“從1993年以來，每隔幾年都會有一次調控，只是時緊時松，剛開始還會緊張一下，擔憂‘狼來了’，后來就麻木了。反正公司照樣要經營下去。”
雖然中國的房地產市場起步不久，企業的“年齡”都不長，但是，各家企業都已練就獨特的生存能力。“這么多年來，新成立的企業多，死掉的也不少。但這與調控關系不大，因為關鍵還在于企業自身的運作。”廣州一中型房地產開發商一語道出個中要害。
專注產品也好，放慢開發速度也好，加強管理也好，可以想見，當宏觀調控暫告一個段落之后，生存下來的開發商必然已獲得獨特的“求生”之術……
冬眠"過冬"
天地之間總有共通的法則。動物會在冬天里選擇冬眠來應對寒冷，房地產開發商也會通過控制開發節奏、減慢發展速度來適應市場。
“這個時候最關鍵的不是找來多少錢，或者囤積多少土地，而是要非常有效地控制好自身的節奏�！标悇渍f。
控制節奏，最通常的做法便是減慢開發速度。雖然所有開發商都知道項目快速上馬，快速銷售，可以讓資金快速回籠，從而提高資金的使用效率。但是，或被動，或主動，放慢速度已經成為一種生存下來的最好方式。
事實上，今年4月以來，放慢速度就已經在各地蔓延開來，號稱房地產市場全國最健康的廣州，就因為不少項目進展速度受限，從而導致“五一”時節的廣州樓市冷冷清清。
“速度慢下來，并不一定是我們的有意識行為�！睋悇捉榻B，首先是在國土規劃部門辦理證件時再也不能“鉆空子”，該走的程序都得走，而且審批更加嚴格；其次，銀行發放貸款所需要的證件和資料更加繁瑣，而且缺一不可�！巴瑯忧闆r下，以前可以做到的，現在則需要做更多的工作和準備，這些都在無形當中延長了時間�！�
有個例子似乎很能說明問題。杭州某家商業銀行在上個月僅僅放出3筆貸款�！斑@在過去簡直不可思議，以往最少都會放出十幾二十筆款子�！睂Υ耍悇撞粺o感嘆。
除了銀行的審慎，貸款門檻的提高也為中小企業帶來很大壓力。首先是很多地方的土地不能再算作自有資金；其次，對抵押擔保方的要求大大提高。“這些問題并非不能解決，但是需要更多時間�！庇袊蟊尘暗纳綎|黃金置業有限公司同樣不能在貸款門前占有優勢，據李中義介紹，他們的項目現在仍舊只能一期接著一期緩慢地推進。
“這個時候絕對要通過把握開發節奏來解決問題。利用現有資本和原有的信貸資源，盡量不要使用會造成財務成本增加的方式。如果錢不夠，又貸不到款，干脆暫時停下來�！�
事實上，目前國內的中小型企業往往都是項目公司的形式，一二十號人操作幾個億的項目的情況比比皆是，跟制造業不同，人力成本和管理成本非常低。只要有幾年的積累，大多數都能挺好幾年。
捆綁發展優勢互補
記者在采訪當中發現，被訪問的所有開發商中，雖然人人稱日子難過，但幾乎沒有任何一個人表示愿意退出，轉向其他產業。所謂“有條件要上，沒有條件創造條件也要上”，面對高門檻，合作顯然可以滿足大家共同的利益訴求。
此前，李中義所在的山東黃金置業有限公司就與兩家小企業合作開發一個5億元的項目，雖然合作伙伴如今已經退出，不過，合作讓他們很輕松地解決了前期的資金和土地壓力，并使得該項目很快進入正常運轉軌道。
隨著調控力度的不斷加大，越來越多的中小企業開始獨木難支，此時，要么合作，要么轉型。“轉型？”李中義反問：“有哪個行業可以隨便進入的？”
事實上，他所在的公司原本是礦產企業，由于含金量低，開礦的效益難以保證，而且還要面臨巨大的安全生產壓力，所以才轉型到房地產業市場。
對于中小開發商而言，合作有著很多先天的優勢。由于各個企業的歷史發展軌跡不同，往往在資金和土地等重要方面存在互補性。“現在大家的合作意識都增強了�！崩钪辛x告訴記者，本地開發商尋求合作的案例已經很多，除了他自己采用這種方式來啟動項目以外，他的朋友當中，大多數都或多或少地走上了合作的路子。“只要大家抱在一起，抗風險的能力就得以大大增強。1＋1在這個時候絕對大于2。”
但是，合作的弊病同樣不容小覷。在廣州，幾乎所有曾經與其他企業合作過的企業都曾經或正在面對各種糾紛。在上個世紀90年代曾經與廣東省某國有大型房地產企業合作過的上述廣州開發商，就因為該國企的倒閉而遭受了近十年來都無法解決的困局。“當初以為抱了一棵大樹，后來才發現那是最錯誤的一次決策。”
正如李中義所說，因合作而導致糾紛的例子不勝枚舉，原因首先來源于中小房地產企業粗放型的經營管理模式，家族企業致使中小房地產企業缺乏專業人員來對市場以及合作的風險進行合理判斷。此外，由于缺乏合作意識以及不遵守游戲規則，導致的利益分配不均同樣拷問著中小開發商的整體素質。
修煉內功以讓基業常青
如果說合作仍舊是向外界尋求幫助的話，那么加強管理、實現創新則是中小企業大練內功的積極方式。
出席博鰲論壇的北京玉泉新城房地產開發有限公司董事總經理莊宗汨就在會上呼吁：房地產開發商需要向IT企業學習創新，向制造業學習嚴密的管理。在他看來，大多數房地產開發企業特別是中小型企業，在管理上都存在粗放型的弊病，隨著整個市場游戲規則的完善，家族式散漫的管理方式將無法適應局勢的變化。
記者了解到，出席此次博鰲論壇的各地開發商當中，曾經或者正在各高校進修的不在少數。會議間隙，北京師范大學教授鐘偉就遇到不少“學生”向其請教問題。
“現在，加強管理已經成為迫切需要�！贝嗽挸鲎詮V州開發商之口。據了解，該企業于1994年創辦，完成開發面積30萬平方米，目前有兩個項目在建，一個在報建當中，員工不過百人�！�2000年前，公司基本上每個人都能和老板扯上關系�！痹摴矩攧湛偙O笑著告訴記者：“不過現在好多了，大部分崗位都開始從外面引進人才，家族管理的模式正在逐步改變�！睋榻B，為了建立完善的管理制度，他們已經和包括華南理工大學在內的不少咨詢機構聯系，打算聘請專家為其規范管理。
雖然，在管理上面臨困境的房地產企業不在少數，然而突破此瓶頸的也大有人在。在廣州新城市投資集團的小會議室里有一幅地圖，它的后面別有洞天，那是該集團當年的項目運作流程圖。圖上清晰標注了每一個項目的進展情況，其嚴格和規范不亞于制造企業：一個項目在熱賣，一個項目在施工，一個項目在報建，一個項目在尋找�！八膫�一工程”便是該公司每時每刻必須做到的工作。
也許對于很多房地產開發商而言，規范管理首先需要規范的是自己的工作習慣，那將是一個漫長而又困難重重的過程，不過，有人已經成功，有人正在嘗試，這本身就是一種進步。
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