政策調控令財團資金鏈緊繃 溫州高價地風險驟現

　　從去年一擲千金拿地，到現在延期支付土地款，中瑞已成為溫州民資地產投資沖動的縮影

　　王芳艷 陳中小路

　　溫州甌江之濱的原東方造船廠地塊，中瑞財團投資運作的第一個項目——“曼哈頓空 中別墅”已開工近1個月。不過，空曠的工地上只有十來個打試樁的工人在忙碌。

　　“我們募集的信托資金6月15日到位，是不是3.2億元還不確定，但肯定有3億多元。”昨日，中瑞董事之一、溫州國光房地產開發公司總經理、中瑞·曼哈頓項目負責人孫國敬告訴《每日經濟新聞》，這筆資金將用來支付曼哈頓空中別墅的第二期土地款。

　　此前，中瑞財團資金鏈緊張、項目前途未卜的消息在溫州民間傳得沸沸揚揚：按照約定，中瑞財團應在今年5月8日交納該項目3.84億元的土地出讓金，但中瑞未能如期支付，隨后溫州市政府破例允許其延期至7月8日交款。

　　如今募集到的信托資金解決了第二期土地款，但剩余的50%土地款———7億多元巨資仍然是面前的難題。“我們將會采取一些方法解決融資問題。”6月13日，中瑞財團新聞發言人王振滔強調。

　　從去年一擲千金拿地，到現在延期支付土地款，遭遇宏觀調控的中瑞財團氣勢迥異。事實上，這只是溫州地產界民間資本投資沖動與遭遇風險的一個縮影———據悉，與中瑞財團同一天拍得溫州另一塊土地的溫州鴻基房地產開發有限公司，因為難以按期支付土地款，日前已經放棄土地。

　　市場突變 開發風險驟現

　　“當時，我們已經隱隱感到會有調控。”孫國敬坦言，眼下溫州的房地產市場的確與去年中瑞拿地時的狀況大不相同。

　　2004年，溫州房產一片火紅，11月8日，在溫州江濱路造船廠的土地拍賣會上，中瑞以15.3333億元奪得標的，這不僅創下溫州市地價之最，在浙江省內也屬罕見。而溫州市政府同一天拍出的勤奮路另一塊地，中標價樓面價突破1萬元/平方米，令業內咋舌。

　　“我們的設想是建高檔住宅，預計整個投入會達到20億元左右。”孫國敬表示，“樓盤首期均價暫定為每平方米2萬元多一點。”

　　當時，溫州樓市處于高峰期，這個地級市的房價一度超過杭州，居浙江省之首。2004年的房價漲幅也居浙江城市之首。

　　中瑞的中標猶如再添一把火。溫州著名經濟學家馬津龍透露，就在拍賣會結束的次日，溫州房產中介所里位于江濱路地段的許多樓盤，掛出了每平方米上漲1000元的更改字樣。中瑞曼哈頓，一度被認為是溫州樓市信心的風向標。

　　2005年的春天，全國房產宏觀調控讓不少開發商感到了寒意。

　　先是國務院3月份出臺了八條，4月27日又出臺了八條，緊接著國家七部委又出臺了八條，連著三個政策，從一開始比較籠統的措施，到后來越來越具體，力度不斷加大。同時，溫州市在3月份就出臺期房現轉政策，溫州樓市一度劇烈震動。

　　受此影響，溫州樓市驟然降溫。據溫州市統計局城市調查隊公布的數據，今年一季度，溫州市區二手房成交價格環比下降了1%，其中，二手住宅價格環比下降1.3%。這是從2001年以來，溫州市區房價主要指標環比首次出現負增長。

　　此時，昔日高價地塊開始出現難以支付土地款的現象。

　　據《溫州日報》報道，與中瑞同日招標出讓的“勤奮路改建東7號地塊”，其中標者鴻基地產在中標兩個月內，未按規定繳納首期50%的地價款，被市國土資源局單方注銷土地使用權出讓中標通知書，并收取了中標地價3%的違約金。3月31日，該地塊重新拍賣時，土地價格大大縮水：樓面地價從每平方米10592元銳減至7725元。

　　如今中瑞財團的地塊，15.3333億元的巨額款項必須在10個月內分期繳清，中瑞的資金壓力可想而知。更重要的是，銷售市場發生了轉折，定位高端市場的中瑞曼哈頓的前途充滿變數。

　　“不存在資金鏈問題。”盡管中瑞財團董事長鄭勝濤在一口否認，但業內人士分析說，溫州房地產市場已經變化，昔日高價土地的開發風險必然加大。

　　政策調控 考驗資金鏈

　　6月初，中瑞財團爆出二期土地款未按期交付的新聞，業界嘩然。

　　按照約定，溫州市政府允許中瑞分期繳納土地款。合同規定，首期25%的款項1月6日繳納；5月8日再繳納總款項的25%，其余50%9月8日付清。

　　5月8日，3.84億元的土地出讓金，中瑞未能如期支付，耐人尋味的是，溫州市政府隨后允許其可以延期至7月8日繳款。但中瑞資金鏈緊張的消息很快在當地傳開，政府為其開綠燈的合理性甚至遭到質疑。接近中瑞財團的人士也透露，巨額土地款的確造成很大資金壓力。

　　“過去幾年房地產發展很快時，從買地到竣工的各環節幾乎都是空手套白狼。”前日，一位江蘇房產商指出，過去只需用自有資金支付一部分土地款，在沒有拿到土地證時，開發商就開始銷售回籠資金。等土地證拿到之后，就可以獲得多個資金渠道———銀行貸款，建筑工程墊資，銷售回款。

　　宏觀調控改變了局面，幾道政策直指開發商的資金鏈———房地產開發貸款必須“四證”齊全，而且自有資金不得低于項目總投資的35%。

　　“中瑞財團9家股東企業看上去‘財大氣粗’，但其意義更大是成為一個融資平臺，調動100億元資金也是靠融資的。”一金融業人士解釋，在目前的情況下，要支付15億元的土地款，如果沒有其他融資渠道很難應付。

　　在中瑞財團中標后，業內即傳出中瑞財團因為要繳土地款而資金鏈揪緊，在尚未取得房產預售許可證的情況下，違規售賣“房產計劃票”。

　　“聽說號子(也就是內部認購權證)在短時間內曾經最高加到5萬元。”馬津龍說。

　　據報道，之后監管部門明確禁止了這種行為。

　　馬津龍指出：“實際上，很多溫州開發商確實這樣操作過，但如今在鎂光燈下，曼哈頓項目就不能如此操作了。”

　　5月左右，中瑞財團和金信信托聯合推出了信托，資金規模大概在3億元左右，其目的就是為了支付第二期土地款。

　　“中瑞金信信托有助于緩解中瑞資金周轉的壓力。”中瑞溫州房地產有限公司銷售經理王書金告訴《每日經濟新聞》，購買中瑞金信信托的客戶將享有優先購買“曼哈頓空中別墅”的權利，屆時購買信托的資金將自動轉為買房的首付款。

　　“現在政策執行得比較嚴，沒有拿到預售證之前我們不能賣房，但通過信托形式來操作是符合國家規定的。”王書金強調。

　　但一知情人士透露，后來受政策影響，一些人可能退出了信托計劃。

　　之后，關于中瑞延期支付土地款的消息就傳播開來，尤其是資金鏈問題，而對政府同意其延期付款解釋為，房地產業正處于敏感期，如果中瑞的土地款無法繳納，該地塊必定要被重新拍賣，其價格肯定會回落，同時還會產生連鎖反應，會給溫州房地產市場造成致命的打擊。

　　對此，孫國敬告訴《每日經濟新聞》：“延期支付是因為規劃等一些手續問題被拖延，這是客觀原因，政府應該支持一下的。”

　　今年一季度，溫州市區二手房成交價格環比下降了1%，其中，二手住宅價格環比下降1.3%。這是從2001年以來，溫州市區房價主要指標環比首次出現負增長

　　溫州地產投資 謹慎中前行

　　事實上，在政策調控中，溫州另外一家財團———中馳財團，也在低調進入房地產行業，只是投資和行事方式與中瑞大為不同。

　　“我們已經投資了3個房地產項目，地點在溫州和其他城市。”中馳財團一位董事透露，“我們投資的方式比較保守，三個項目規模都不是很大，投入還不到2億元，而對于高價地塊絕對不會接受，也不會對外做太多宣傳。”

　　這位董事說，盡管目前政策調控，但是“不投房產不行”。溫州樂清另外一家企業向《每日經濟新聞》分析，對于洶涌而來卻沒有專長的民間資本來說，先做回報快、利潤高的房地產項目，似乎是更加現實的選擇。

　　除了兩家財團的地產偏好外，據目前不完全統計，溫州近70%企業都涉足房產業。在宏觀調控下，這些企業開始變得謹慎。

　　業界認為，中瑞去年高價拿地，是低估了市場變化的風險。不過，也有不同的聲音。

　　“中瑞財團所面臨的問題，還不是是否該競投地塊、投標價格是否偏高的問題。”時至今日，馬津龍仍然認為，只要能付得起土地款，市場前景仍然看好。在資本雄厚的溫州，在市中心建造最高檔房產，也仍然是有利可圖。

　　他認為，全國首家財團畢竟不同一般，應該不會出像其他房地產公司一樣選擇放棄。

　　孫國敬也堅持認為，溫州有高價房，卻沒有高檔房，中瑞的第一個項目將填補市中心高檔住宅的空白。事實上，溫州老板身價上億的不在少數，銷售并不困難。“也許，不久以后，溫州人的住宅夢想就是：要住就住‘曼哈頓’。”