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林楠
“終止開發商的暴利時代”、“還我居住權”，這些對房價的聲討近日總是不絕于耳。甚至有人將其上升到利益集團博弈的高度來批判。如果說房地產市場存在一些不合理的問題、爆炒、爆漲的投機行為是大家都認同的，也是房地產市場走向成熟過程中不可避免的話，但如此上綱上線不免有悖理性原則。
房價攀高的起因
房屋作為一種特殊的商品與我們每個人的生活息息相關，隨著房屋商品化的發展，房價問題逐漸成為百姓關注的焦點。房價是否真地背離價值存在很大的泡沫呢？記者在采訪中與有關專家和開發商仔細探討了這一話題。
對于這幾年房價的持續攀高，國家發改委投資所副所長程選將其歸納為以下六個原因：一、長期負利率，負利率使相當一部分人覺得把錢存在銀行不如買房子合適，導致購房需求的提前釋放和購房成本的降低，拉動了主動購房需求。二、城鎮化，隨著中國城鎮化進程的加快，越來越多的舊城改造、危改拆遷帶來了大量的被動購房需求。三、宏觀調控，嚴格控制土地供給，在需求不變甚至加大的情況下，供給減少，導致房價繼續攀升。四、土地價格，我國是一個地少人多的國家，土地作為剛性的稀缺資源總量減少是必然趨勢，而地價的漲幅與土地總量的多少成反比，這是推動房價上漲主要的原因。在杭州、上海、北京和一些沿海城市，土地價格的上漲幅度已經超過了房價的上漲幅度。五、建筑材料價格上漲，作為房地產上游產業鏈的鋼材、水泥從去年以來都在大幅度上漲，直接導致了房地產成本的提高。六、外資的進入，由于對人民幣升值的預期，大量外資紛紛涌入中國搭最后一班車，在目前股市低迷的情況下，外資的去處大多是房地產領域，境外熱錢的推波助瀾也是房地產價格上漲的主要原因。
政府部門有關官員和業界有關人士對程選的分析，認為是一個客觀、中肯的判斷，房價的走勢雖然過高，一些城市也出現了過熱的情況，個別城市存在泡沫，但就全國房地產市場的發展狀況來看，仍然以市場需求為基礎，是市場供需關系的直接體現。
房價只要以市場的真實需求為支撐，就不會形成泡沫。從1998年取消住房福利分配制度以來，我國房地產商品化才經歷了短短7年，整個房地產業還處在起步階段；以往幾十年實行的住房分配制度所掩蓋的住房需求在近幾年才開始釋放，難免會產生局部過熱。而且房地產有其獨特的地域性，我國房地產市場發展極不平衡，局部地區有過熱情況并不能代表全國的房地產市場，我國廣大中西部地區的房地產市場還沒有真正啟動。另一方面我國房地產市場目前正處于政策調整期，出現局部的價格動蕩也在所難免。
京滬房價泡沫有多大
以上海為龍頭的長三角區域和北京的房價總能牽動大多數人的神經。一些人認為，上海、北京的高房價是由三方面因素決定的。一、三類市場需求增加。分別是：由于奧運、世博工程引起的城市拆遷而導致的被動需求，兩地居民生活水平的提高而導致的主動需求，經濟快速發展帶來港澳和外國資本國際轉移而導致的居住需求。二、建安成本增加。隨著能源和鋼材、水泥等生產資料的價格上漲，導致能源和鋼材、水泥消耗大戶的房地產成本的增加。三、土地價格上漲。隨著宏觀調控收緊土地閘門，開發商拿地越來越難，導致土地成本增加。房價上漲雖然包含以上因素，但在市場需求推動的背后，我們仍然可以看到另一只手在熱炒。如上海中心城區7000元以上住房，有50%以上是外省或境外購房者的投資性購房，即使40%左右的本地人購房，投資性購房的比例也不低。據北京市統計局提供的數據，2004年住宅空置量為1123萬平方米，比2003年增長22%，收入房價比約為1:8。顯然，目前商品住宅平均價位仍超出了中低收入居民的實際購買力水平。說明過高房價形成的重要原因是投資性購房比例過高，不恰當地抬高了房價，而使真正想改善住房的居民望樓興嘆。
香港新世界中國地產公司北京地區總監區煒銓在香港有著長達30年的地產從業經歷，他向記者講述了香港房地產泡沫的破滅過程。上世紀90年代初，港英政府為了保持港幣和美元的聯系匯率制度，跟著降低港幣利率，通貨膨脹加上降低利率使港幣快速貶值。為了避免資金損失，社會資金大量涌向房地產，引起了全民炒樓，房地產市場泡沫由此形成。1994～1995年，港英政府曾采用多項措施抑制炒樓，但是，沒有徹底解決房地產過熱的根源，以至于1996～1997年，當港英政府放寬房地產價格控制的時候，市場馬上進入了瘋狂的泡沫期。經過1998年投機、反投機雙方在匯市、股市、期市(簡稱三市)上激烈較量以后，香港的“三市”勉強保持了穩定。但是，經歷了“三市”的大動蕩之后，傷了香港的元氣和對后市的信心，此外，特區新政府采取了具有保障性質的“居者有其屋”計劃，影響了房市的價格預期，房價由此一落千丈，房地產價格只升不降的神話破滅了。
同香港相比，中國的匯市、股市、期市對外開放度要小得多，國際投機家在中國“三市”上興風作浪的機會和可能性要小得多。但是，不能因此忽視上海、北京表現出來的房地產投機過熱趨勢。由于房地產開發資金主要依靠銀行信貸，如果任由房價飛漲，在慣性的作用下必然導致資金鏈斷裂，難免重蹈香港和日本的房地產泡沫破滅危機。
人人都要買房嗎
還有人認為房屋作為人們生活的必須物質不能商品化，而應該實現“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的理想。其實這是把居住權和所有權相混淆了，居住權是每個人的基本權利，居住權通過租房也能實現。在發達的美國也不是人人都能擁有屬于自己的房屋的，在美國30%～40%的人靠租房解決居住問題。在現代社會，很多發達國家買房者與租房者的比例幾乎都是1：1。雖然在計劃經濟時代，房屋是分配的，但那種人均幾平方米的生活質量又怎能比得上現在的商品房呢？另外，我們也應看到，房價是有地域差別的。北京、上海的高房價是建立在城市現代化進程相對發達、國際化迅速發展的基礎上的。北京與上海的市民在享受城市化和國際化帶來的優越時，為此付出必要的代價也是合情合理的。實際上，怎樣讓中低收入階層買得起房子，涉及方方面面的問題，不能單純情緒化地抱怨房地產開發商，我們必須從市場的角度看待房價和開發商的行為，這是市場經濟的客觀要求。
在市場經濟的今天，作為商品的房屋也要遵循價值規律，房價的漲跌更多地將由市場左右。當我們以更多的商品屬性去看待房價時，自然不必再怒發沖冠、悲天憫人了。
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