房地產(chǎn)泡沫交鋒記 多數(shù)專家對局部過熱說法認(rèn)同

　　-本報(bào)記者 呂尚春 姜洪橋 曹盛潔 北京報(bào)道

　　一場尚未終結(jié)的體能測試

　　始自半年前摩根士丹利分析師謝國忠的一份報(bào)告，以最高的分貝吹響了中國房地產(chǎn)泡沫將破的終場裁判哨：“隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的 日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。”

　　盡管謝國忠以及后來陸陸續(xù)續(xù)參與泡沫爭論的人，無不在以肯定的姿態(tài)吹響終場裁判哨，但實(shí)際上至目前為止，大家都不過是中國房地產(chǎn)一場尚未結(jié)束的體能測試的旁觀者。

　　地產(chǎn)泡沫到何程度？由地產(chǎn)牽動的上下游產(chǎn)業(yè)鏈的支撐程度是否已到透支的極限？至目前為止，尚無定論。而這與運(yùn)動主體愿意付出的透支程度相關(guān)，如果不得不跑到精疲力盡才停下來，補(bǔ)給修整，那機(jī)體恢復(fù)的時間就長一些，如果在跑到有點(diǎn)累時就及時調(diào)整補(bǔ)給，當(dāng)然恢復(fù)得就快。正因?yàn)閷τ谥袊�房地產(chǎn)“體能測試”的裁判來自于不同機(jī)構(gòu)，因此對于體能是否已經(jīng)超支的判斷也就截然不同。

　　泡沫之爭起因：極度虛弱說

　　2004年10月18日，摩根士丹利分析師謝國忠的一份分析報(bào)告被公諸媒體，《有史以來最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》，如此斷言令舉座皆驚，由此拉開了房地產(chǎn)泡沫一幕幕激烈辯爭。

　　2004年10月25日，建設(shè)部《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》報(bào)告公諸媒體，由經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮牽頭編纂，核心觀點(diǎn)是不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”。 此報(bào)告指出，未來近20年，我國有大量的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房，城鎮(zhèn)居民人均住房面積也會有一個躍升，因此目前的住宅需求“仍然真實(shí)”。即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

　　以一個又一個即將來臨的補(bǔ)給點(diǎn)作為中國房地產(chǎn)“體能”沒有問題的說法，遭遇了社科院金融所尹中立與易憲容的反擊，“建設(shè)部的報(bào)告僅是把潛在需求看成是真實(shí)需求，其結(jié)論肯定是令人質(zhì)疑的。”這樣的說法似乎不無道理，即便往前是一個個水分補(bǔ)給點(diǎn)，但體能已至極限的人，能跑到那個補(bǔ)給點(diǎn)嗎？

　　對于謝國忠而言，隨著時間的推移，他看到的是搖搖晃晃的房地產(chǎn)仍像一個長跑者堅(jiān)挺在跑道上。他在上海的一位同學(xué)在2004年讀過他寫的“泡沫即將破裂”之后，便再未買房，但其后上海的房價卻一直上躥，在上海見面之時，這位同學(xué)向他抱怨到：“因?yàn)槟悖�我失去�?0%的收益。”

　　但令這位摩根士丹利年輕的分析員，最為被動的是“陰謀論”。社科院金融研究所所長李揚(yáng)與記者談道：“這幾年國外著名投行機(jī)構(gòu)在講中國的利率、匯率和房價一般都是出于自己的利益，比如炒匯率，有的國外投行發(fā)布預(yù)測報(bào)告說，2004年3月、6月、9月匯率都要變動，預(yù)測的非常具體，然后利用市場波動來賺錢。預(yù)測這么準(zhǔn)確是大忌，好的預(yù)測應(yīng)該是在什么條件下怎樣變動。”

　　摩根士丹利的投資部在上海與北京紛紛出手盤置物業(yè)，而謝國忠卻認(rèn)為泡沫將崩，本報(bào)記者就此問題采訪摩根士丹利中國首席執(zhí)行官竺稼時，他說：“我2002年在香港買房時，謝國忠和我說香港樓市一定會跌得很厲害，但我有不同看法，仍舊買了，事實(shí)上后來香港房地產(chǎn)走勢與他原來的預(yù)期不一樣。所以說并非謝國忠的每一個判斷都一定是對的，但他在其他地方的判斷是對的，比如說關(guān)于大眾商品commodity的價格走勢判斷很對，升的時候判斷的很對，降的時候判斷的也對。這只是他個人的看法，并不代表摩根士丹利的看法。”

　　在今年2月22日，摩根士丹利的另一位分析師謝昭平發(fā)表了名為《承受力之謎》的報(bào)告，僅從字面上看，這個標(biāo)題與謝國忠此前“中國房地產(chǎn)泡沫即將破裂”的標(biāo)題形成了強(qiáng)烈的因果關(guān)系，不得不令人駐足揣摩。謝昭平認(rèn)為，“盡管上海樓價升勢凌厲，但惡化程度不及香港在上世紀(jì)90 年代中房地產(chǎn)泡沫所經(jīng)歷的一半。承受力強(qiáng)過香港的原因在于，國內(nèi)對住宅的需求，看來是由人口和有機(jī)性收入增長帶動的一種長期消費(fèi)趨勢。而香港則大體上受流動性影響，可持續(xù)能力看來較弱。”在此報(bào)告中，不斷出現(xiàn)了“似乎”與“看來”的用語，與標(biāo)題中的“謎”形成了合適的呼應(yīng)。

　　而謝國忠在其新作“2005年政策設(shè)想”中，透出了些許無奈。“今天，利益集團(tuán)似乎有可能影響國家政策。強(qiáng)勢團(tuán)體的利益可能會把國家的政策推向不符合國家的最佳利益但卻有利于部分人的方向。”

　　在謝國忠看來，被房地產(chǎn)拖拽的中國經(jīng)濟(jì)無論如何應(yīng)該停下休整，而不是冒著“雙腿可能抽筋的危險(xiǎn)繼續(xù)前行”。

　　泡沫反擊者：體能充沛說

　　2004年12月在上海的住交會上，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)等單位合作完成的《中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》正式推出。與建設(shè)部《怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》只有數(shù)頁不同的是，該報(bào)告厚達(dá)444頁。

　　任志強(qiáng)指著桌上這本厚厚的“泡沫反擊”書告訴記者，這本書凡目前參與泡沫爭論的經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及國家相關(guān)各委辦局基本上都送到了。“凡看過這本報(bào)告的人基本上都會同意我們的觀點(diǎn)。”

　　“國外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么可能了解中國的實(shí)際狀況呢﹖”任志強(qiáng)翻開了這本厚書中的提要部分，指出了這本書的一個核心觀點(diǎn)：“替代論”。 即目前國內(nèi)“房地產(chǎn)投資”總量中實(shí)際上是兩部分，一部分是商品房約占55%，另一個部分則是基建投資(如商場、辦公樓等)約45%，實(shí)際上后者即基建投資并不是新的商品房增量，而是由以前的基建投資轉(zhuǎn)化到房地產(chǎn)投資中的，在房地產(chǎn)沒有市場化之前，單位蓋辦公樓、商場是自己籌資建造，不是出資到市場中購買，但現(xiàn)在他們統(tǒng)統(tǒng)用貨幣替代了自己建造，而這個貨幣流被算在了房地產(chǎn)頭上，于是房地產(chǎn)每年的增長看起來都高得嚇人，“就這一點(diǎn)而言，謝國忠并不清楚。”任志強(qiáng)說道。

　　而如果把房地產(chǎn)投資中只占55%的商品房投資，再減去以前每年福利分房時期的住宅建設(shè)量，才是每年純粹的新商品房增量，這個增量速度平均每年只有3.2%。

　　在2004年11月由發(fā)改委主辦的十大行業(yè)運(yùn)營狀況的調(diào)研會上，任志強(qiáng)與尹中立相遇，二者針鋒相對，各持己見。會后任志強(qiáng)拿著他的報(bào)告一頁一頁地給尹中立講了起來。任志強(qiáng)回顧當(dāng)時的場景說，“他看完以后，認(rèn)為我們這份報(bào)告是有道理的。”

　　但尹中立在接受記者采訪時表示并不同意任志強(qiáng)的一些看法。比如報(bào)告中認(rèn)為，房地產(chǎn)供應(yīng)量的增長是目前商品房供應(yīng)量減去原福利分房量，才等于真正增量，對此尹中立不同意，他認(rèn)為其中的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，而且任志強(qiáng)認(rèn)為總體而言房地產(chǎn)供應(yīng)量沒有增長多少這種說法是錯誤的，近幾年房地產(chǎn)增量，工地塔吊遍地林立，有目共睹，“怎么能說純粹增量只是3.2%呢？”但增量有多快，增量有多少，尹中立也未能給出具體的數(shù)據(jù)。

　　法國百富勤中國總經(jīng)濟(jì)師在讀過任志強(qiáng)的報(bào)告之后，給他寫來了一封長信，表示從總體上同意報(bào)告中對中國房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ陌盐占盁o泡沫說，但“有一個問題始終困惑我，也使我對房地產(chǎn)擔(dān)心，那就是：租金漲幅始終大大低于房地產(chǎn)價格的漲幅，在過去的六年始終如此。為什么會這樣？”

　　無獨(dú)有偶，吳敬璉在獲首屆中國經(jīng)濟(jì)學(xué)獎之后，接受央視訪談時同樣談道：“兩年前，我認(rèn)為沒有泡沫，但現(xiàn)在需要關(guān)注一些動向，比如房租下降與房價上升同時發(fā)生，這就值得注意。”

　　租金代表不動產(chǎn)的使用價值，而房價代表不動產(chǎn)的交易價值，如果二者差距越來越大，那其喻義猶如朗夜星月：房地產(chǎn)的市場價值在持續(xù)遠(yuǎn)離其實(shí)際價值。事實(shí)上，只有這個信號是表明泡沫有無最為堅(jiān)實(shí)的一個標(biāo)桿。問題在于租金下降與房價上升距離拐點(diǎn)還有多遠(yuǎn)？

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家對此無法判下斷言，在他們看來中國房地產(chǎn)的確處在成長階段，但這個機(jī)體確實(shí)有點(diǎn)累了，累到什么程度？可以再跑一萬米？還是只能再跑一千米？到底透支了多少能量？似乎是一個尚看不清的懸疑。總之，到跑不動的時候，是一定不會再跑的。

　　方向何在？

　　如果把固定投資、工廠廠房投資、商品房投資幾者分開來看，或者對于房地產(chǎn)過熱會有更清晰的辨識。但目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)字卻無法準(zhǔn)確顯示這些分別，而這也為有關(guān)房地產(chǎn)過熱的爭論帶來了不便。��

　　2004年5月9日，由國務(wù)院秘書處、發(fā)改委、建設(shè)部、國土部，江蘇、浙江主要領(lǐng)導(dǎo)，以及十家房地產(chǎn)企業(yè)代表參與的“長三角房地產(chǎn)運(yùn)行狀況”的調(diào)研座談在上海舉行。與會各方就房地產(chǎn)運(yùn)行狀況展開了激烈的爭論，長三角房地產(chǎn)是否過熱？江浙代表的答復(fù)是：“蓋多少，賣多少。”實(shí)際狀況確實(shí)也是這樣，說到有多少樓盤因空置而破產(chǎn)甩賣，的確鮮見。

　　但從長三角上報(bào)的數(shù)據(jù)看有一定的空置率，這如何解釋呢？企業(yè)代表的答復(fù)是，在南方地區(qū)由于商場、人防等工程并不出售，因此竣工量與出售量相比有10%的差額，在北方由于有鍋爐房、車庫這個差額近20%，因此不能從竣工與出售的差額而判定房地產(chǎn)出現(xiàn)空置率。

　　但商品房的供需兩旺，并不表明長三角沒有虛熱。

　　在這次會議上，發(fā)改委副主任劉江指出，目前全國城市化率平均水平在0.8至1.2之間，但江蘇省卻高達(dá)2.8。這意味著“村改鎮(zhèn)”的數(shù)量，江蘇處于高速運(yùn)行的狀況。在后來出臺的《關(guān)于江蘇省2004年國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告中》明確寫出，農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增產(chǎn)難度加大，糧食再增長面臨著面積擴(kuò)大、單產(chǎn)提高的困難，但另一面的問題卻是“經(jīng)濟(jì)增長對土地的依賴越來越大。環(huán)境承載能力弱，環(huán)境壓力進(jìn)一步加大。 ”

　　中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平談到這個問題時，把土地利用分為了兩種，產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地，目前出現(xiàn)的問題在于地方政府在依靠城市擴(kuò)張拉動經(jīng)濟(jì)，盲目的城市建設(shè)、固定投資占用了大量的土地，但這些城市建設(shè)并不等于“產(chǎn)業(yè)投資”，是可以立竿見影的業(yè)績，卻并非立足長遠(yuǎn)的可解決地方財(cái)政與就業(yè)問題的產(chǎn)業(yè)投資。這就像一場典型的賭博，沒有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就沒有財(cái)政稅收，沒有稅收，就只能賣土地，土地賣得上了癮，也就沒有人再考慮“產(chǎn)業(yè)投資”。

　　當(dāng)城市擴(kuò)張用地威脅至“糧食安全”問題時，全國各地的“村改鎮(zhèn)”被強(qiáng)行停牌。這時即便是真正有“產(chǎn)業(yè)用地”的需求，卻因?yàn)檫@些地早已被各個大小城市風(fēng)行的“利于城市形象的固定投資”紛紛擠占了。

　　葉劍平認(rèn)為像以前那樣大量的“農(nóng)村用地”轉(zhuǎn)為“城市用地”在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)都不可能放寬尺度，但這個可能性在從東南沿海向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移。比如在江西等省，如果這個項(xiàng)目對地方財(cái)政、人口就業(yè)有利，是真正的“產(chǎn)業(yè)投資”，非“出于形象建設(shè)的固定投資”，那么這些內(nèi)陸省份的“農(nóng)村用地”轉(zhuǎn)為“產(chǎn)業(yè)用地”的可能性，在發(fā)改委、國土部通過的難度會比較小。

　　以上是“農(nóng)村用地”、“城市擴(kuò)張用地”與“產(chǎn)業(yè)用地”之間的關(guān)系。這與城市居民在解決居住這個問題上，是互不相干的。葉劍平談到“農(nóng)村用地”按兵不動可以，但城市居民的“住宅用地”不應(yīng)該也陷于遲緩。既然土地是壟斷資源，那么管理者就有責(zé)任保持對市場的敏感，房價高時多放地，房價低時少放地，但目前城市“住宅用地”的管理與調(diào)配卻陷入僵局。

　　一向?qū)�時局持謹(jǐn)慎、低調(diào)語態(tài)的萬科董事長王石語出驚人：“靠政府賣地會餓死。”

　　那么城市“住宅用地”應(yīng)如何運(yùn)轉(zhuǎn)呢？北京土地儲備中心主任史賢英正面臨著這樣的問題，按照市政府的要求，北京土地拍賣今后一律是“熟地”拍賣，這意味著中心必須把已擁有的“毛地”收拾利落，但囊中羞澀的土地中心何堪如此重任？葉劍平也在為史賢英想辦法，并提出若干建議，委托市場化公司完成，但必須保證他們的收益。北京土地中心正在奮力平整那些沉睡中的土地。

　　這就是效率與公平的問題，葉劍平說到二者兼顧的惟一對策，就是發(fā)展得慢一點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)泡沫之爭，是出于城市化擴(kuò)張的固定投資過熱之爭？還是出于住宅投資已然為泡沫籠罩？二者不應(yīng)混淆。放慢固定投資的步伐，把注意力轉(zhuǎn)向可以解決財(cái)政收入的“產(chǎn)業(yè)投資”是目前停轉(zhuǎn)農(nóng)村土地的應(yīng)取之意，而住宅泡沫，多數(shù)專家對于“局部過熱”的說法表示認(rèn)同。而減緩房價趨高走勢，加大住宅土地供應(yīng)量，是現(xiàn)實(shí)需要。

   專題報(bào)道：

    泡沫之爭與盲人摸象 訪談社科院金融研究所所長李揚(yáng)  

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    地產(chǎn)投資移向珠三角