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□李安民
房地產投資信托是匯集投資者資金用于房地產投資、管理的集合資金投資制度。它的發展不僅有利于緩解房地產企業過于依賴銀行的困境，化解金融風險，促進金融創新，而且能為投資人增加穩定的投資收益來源，完善和增加資本市場的投資品種，促進我國房地產企業經營管理機制的轉變和房地產市場的穩步健康發展。特別是，能為重新登記后的信托投資
公司業務的發展提供法定制度性安排，有利于信托公司核心競爭力的提高。
房地產投資信托在我國有廣泛的發展前景。2004年6月，全國房地產貸款余額近2萬億元，房地產投資信托還不足房地產貸款的千分之七，不足全國銀行資產的萬分之五。與美國房地產投資信托占房屋抵押信貸資產18.8%相比，更顯示出我國房地產投資信托有很大發展空間。目前，美國房地產投資信托在全美機構持有的商業房產中，已占15%，是美國房地產業最大機構投資者之一，并在美國證券市場占有重要地位。同樣，我們相信，中國房地產投資信托也面臨著空前的發展機會。
一、協調各主管部委關系，促進產品的標準化和上市流通
針對目前我國監管工作的實際，國務院應成立跨部門的發展房地產投資信托領導小組，降低協同監管成本，借鑒美國實施功能監管而非機構監管、將房地產投資信托產品當作證券類產品監管的經驗，理順信托業監管體制，反省1960年以前美國、1998年前中國舊的證券投資基金和2003年以前臺灣房地產投資信托失敗的教訓，協調中國證監會和國土資源部、建設部等各部委的關系，根據銀監會分類監管的結果，賦予信托公司從事房地產投資和物業管理的不同資質，促進屬于中國銀監會監管范圍之內的信托機構發行的房地產投資信托產品的標準化和上市流通，推動中國統一房地產投資信托市場的發展。
二、政府強力推動 完善相關法規
美國的房地產投資信托的飛速發展除了美國有完善的證券法規和強烈的市場需求，還完全受益于美國政府自1960年以來不斷通過主動修改和新頒布的各項專門法規來推動房地產投資信托的發展。如1960年的《房地產投資信托法》、1986年的《稅收改革法》(TRA86)、1997年《房地產投資信托的精簡法》(REIT A)、1999年《房地產投資信托現代化法》(RMA)等等。
落后美國50年的中國房地產投資信托的發展同樣要有賴于證券市場的發展、外在法律體系的健全，更有賴政府的強力推動。目前雖然《信托法》明確了信托受益權的流通和轉讓，但缺乏房地產投資信托的專項法規。建議迅速完善銀監會正在征求意見的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》，強化信托受托人的責任和資格要求，規范房地產投資信托的發行和上市條件，理順房地產投資信托的監管體制，條件成熟時，由國務院公布實施；再次，應修改和制定相應的其他配套法規，明確房地產投資信托的產權登記，制定鼓勵發展房地產投資信托的稅收政策。
三、加強投資者風險教育 發展壯大機構投資者
投資者的風險教育是由當前投資者的結構和信托產品投資的行業風險決定的。目前在房地產信托的投資者中，90%以上是個人投資，只有10%左右是機構投資者。與美國證券市場近40%的機構投資者相比，仍有很大的差距。對于房地產投資信托這樣的新型金融工具，國內散戶投資者對風險的心理承受能力和產品的認同程度短時間內很難提高。在美國，2003年，投資在房地產投資信托上的本金起落就超過10%�？梢�，投資房地產投資信托并非只掙不賠。
而對房地產投資來說，房地產投資信托的風險主要來自項目本身。上世紀90年代國內老的證券投資基金投資于房地產業，便提供了血淋淋的教訓。所以面對高風險的房地產行業，投資者風險的教育特別重要。
另一方面，應抓緊修訂有關法規，允許機構投資者如養老金基金、保險基金投資于房地產投資信托。美國房地產投資信托的大發展完全得益于1996年有關稅收法修改后退休基金、共同基金的大規模進入，使美國房地產投資信托在1996年達到創紀錄的歷史新高。房地產投資信托具有的穩定收益、低風險的特征能為各類保險資產、其他機構資產提供良好的收益，保護資產的安全和提供資產的增值。
(作者單位：中國博士后特華科研工作站)
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